英国房东税务指南:所得税、第24条、资本利得税与有限公司的比较

租金收入实际是如何征税的

租金利润(收入减去租赁中介费、保险、维修和服务费等可抵扣开支)被加到你的其他收入上,按你的边际税率征税:基本税档20%,高税档40%,附加税率45%。没有单独的“房东税率”。如果出租把你的总收入推入更高的税档,只有超过门槛的那部分按更高的税率征税,这是HMRC在其租金收入纳税指南中列出的标准规则。你可以通过我们的英国所得税计算器运行自己的数字,包括按揭和其他成本如何影响最终账单。

第24条:按揭利息抵扣的限制

这是让最多房东措手不及的变化,因为它的运作方式与大多数人想象的不同。自2020年4月起,你在计算税款之前,不能再从租金收入中扣除按揭利息。取而代之的是,你获得针对融资成本的统一20%税收抵免,在税款计算之后适用。对基本税率纳税人来说,这大致相当;但对高税率纳税人则不然:你的租金利润被计算并征税,仿佛利息从未支付,然后你只能收回其中的20%,而不是40%或45%。这种不匹配,就是为什么高杠杆组合会把房东就租金利润的实际税率推到远高于其实际所得税档,有时甚至在房产税前净租金收入为正的情况下进入亏损区间。具体机制载于HMRC最初的限制融资成本抵扣政策文件。我们的第24条税务计算器按税率档显示对你数字的实际影响。

出售时的资本利得税

如果你以高于买入价格(扣除购买成本、出售成本和任何资本性改良,不含日常维护)的价格出售出租房产,该利得需缴纳资本利得税,税率为18%或24%,取决于你当年的总收入,依据当前的gov.uk上的CGT税率。与所得税不同,不用等到1月的自评税截止日期:英国住宅房产的利得必须在完成后60天内,使用HMRC单独的“英国房产CGT”服务申报并缴税。关于减免和豁免的完整规则,请参阅出售时CGT的征税对象。错过这个60天窗口,除税款本身之外,还会受到罚款。你可以用我们的资本利得税计算器,把年度免税额和任何改良成本都计入,为某次具体出售建模。

有限公司与个人持有

通过有限公司购买完全绕过了第24条:公司可以将按揭利息作为正常的经营开支,从其公司税账单(目前根据利润为19-25%)中扣除,没有20%抵免的限制。这是最主要的吸引力,而且是真实的。它并没有让税消失:留在公司内的利润按公司税率征税,把这笔钱装进自己口袋,意味着以工资或股息形式提取,而这些在个人层面会再次征税。对于想要把利润再投资、构建组合,而不是立即提取收入的房东,这种递延仍然可能胜过受第24条限制的个人途径,但对于现在就需要收入的人,两层税可能吃掉大部分优势。这也是一个在购买时一次性做出的决定:日后把已经拥有的房产转入公司,意味着以市场价格卖给公司,就像卖给无关的买家一样,同时触发印花税和资本利得税。我们的有限公司与个人持有对比计算器并排运行两种结构,包括股息提取税,让比较不只是标题公司税率。

哪个税务问题最重要,什么时候重要

所得税和第24条在你持有房产的每一年都适用。它们是做房东这门生意持续不断的成本。资本利得税是一次性事件,但只在出售时发生,因此它不应该像前两者那样驱动你的年度决策。有限公司问题性质不同:它是一个你实际上在购买时一次性做出的结构性选择,因为日后撤销,除了你原本想节省的部分之外,还要付出印花税和CGT。实际上这意味着:在你每一次用按揭融资的购买之前,检查第24条和所得税的数字;在交换合同之前(而不是之后)对有限公司问题建模;并把CGT视为你退出时机和年度免税额规划中的一个因素,而不是每月都要关心的事。如果你从海外融资,还要看在把汇率风险计入后,离岸再按揭是否真的优于标准英镑按揭。

我们的做法

在决定如何融资之前,我们先把每一笔收购过一遍所得税和第24条的数字;在决定如何持有之前,先做有限公司比较。上面链接的这四个计算器,就是我们自己使用的,而不是简化版。如果你希望作为更广泛交易的一部分,连同我们的印花税和租金收益率分析,由我们代你做这些建模,我们的投资者页面介绍了这种合作的运作方式。如果你的组合中有任何接近£200万的房产,还请参阅我们关于即将推出的高价值市政税附加费的指南,这是在以上一切之上额外的独立收费。

常见问题

如果房产上有按揭,租金收入还要缴税吗?

要。自第24条全面生效以来,计算所得税的租金利润之前,不再扣除按揭利息。取而代之的是,你获得针对利息的20%税收抵免,在之后适用。这意味着,即使在扣除按揭成本后收入很薄的年份,也可能产生实际的税单。

租金收入有免税额度吗?

有,存在£1,000的房产收入免税额,但如果你的实际开支超过£1,000(一旦计入租赁费用、保险和维修,通常会超过),通常申报实际开支更划算,因为同一笔收入不能两者兼得。

第24条与普通的开支限制有何不同?

大多数经营开支在计算税款之前扣除。第24条的融资成本是在之后扣除的。你获得针对税单的统一20%抵免,而不是让利息减少应税利润。对任何高于基本税率纳税的人来说,这比直接扣除的结果要差得多。

如果我亏本出售,需要缴纳资本利得税吗?

不需要。亏损可以用来抵销同一税务年度的其他利得,或结转用以抵销未来的利得,但亏损本身不需要缴纳或作为应缴税款申报CGT(如果你那一年需要申报其他利得,英国住宅房产的亏损仍需在同样的60天框架内申报)。

通过有限公司购买可以避免出售时的资本利得税吗?

不可以。公司在出售时就利得缴纳公司税,而不是个人CGT,这是一种不同的税,而不是豁免。而之后以股息提取所得款项,还要再征税。

我能把现有的个人名下房产转入有限公司以避免第24条吗?

只能通过以市场价格卖给公司,这会触发印花土地税和资本利得税,就像你卖给陌生人一样。对于现有组合,这笔前期成本通常需要与持续的第24条节省非常慎重地权衡。很少是干净利落的胜利。

核心要点

• 租金利润按你的边际所得税率(20%、40%或45%)征税,没有单独的房东税率。
• 第24条用20%的税收抵免取代了按揭利息扣除,这可能使高税率纳税人的租金利润实际税率远高于其所得税档。
• 英国住宅房产出售的资本利得税必须在完成后60天内申报并缴纳,与你的年度自评税分开。
• 有限公司避免了第24条的限制,但在以股息提取利润时增加了第二层税。对一些房东而言是净胜利,并非对所有人都是。
• 有限公司架构实际上是一次性的决定:转换现有的个人组合,会像卖给无关买家一样触发印花税和CGT。
• 所得税和第24条在你持有的每一年都适用;CGT在出售时一次性适用;有限公司问题应在购买之前、而不是之后解决。

本指南仅供一般信息参考,不构成税务或财务建议。税收规则和税率会变化,你的个人情况会影响哪种途径最适合你。在依据以上任何数字作出决定之前,请咨询合格的会计师或税务顾问。