出租房按揭详解:首付、压力测试以及你能借多少

出租投资按揭是大多数房东用来构建租赁组合的融资工具,运作方式与你自住房的按揭相当不同。贷款机构评估的重点既包括你的个人收入,也包括房产产生的租金,首付更高,还款能力由监管机构设定的压力测试决定。本指南解释出租投资按揭如何运作、能借多少,以及让首次做房东的人栽跟头的规则。

出租投资按揭与自住按揭有何不同

自住按揭中,贷款机构问的是你的收入能否覆盖月供。出租投资按揭中,主要问题是租金能否覆盖,因此房产的租金收入在还款能力评估中起主要作用。由此带来三个实际差异:首付更高,利率和费用通常更高,而且大多数出租投资按揭采用只还利息的方式。只还利息意味着你每月只付利息,本金在出售或再融资时一次还清,这改善了每月扣除成本后的收入,但前提是房产能保值。

需要多少首付

大多数贷款机构要求最低25%的首付,即最高75%的贷款成价比,不过少数产品在较高利率下可达80%甚至85%。更大的首付能换来更好的利率,也更容易通过还款能力压力测试,因为贷款额越小,需要覆盖它的租金就越少。实际操作中,许多投资者把25%作为基本假设,并多留一些资金用于印花税、律师费和装修缓冲。

你能借多少:压力测试

这是首次做房东的人最容易低估的部分。根据英格兰银行审慎监管局(PRA)的出租投资贷款审批标准,贷款机构用两种方式测试还款能力。他们采用利息覆盖率,要求租金超过月供一个设定的幅度;并在压力利率下测试,而不是按实际支付利率。

• 利息覆盖率:租金通常必须达到月供的125%到145%。贷款机构一般对基本税率纳税人采用约125%,对高税率纳税人采用145%,以反映租金利润所要多缴的税。
• 压力利率:还款能力按不低于5.5%或产品利率加2个百分点(取较高者)的利率测试,因此即使利率上升,数字也必须成立。

结果是,借款额不仅受首付限制,也受租金限制。房产需要有足够的租金,才能在压力利率下通过利息覆盖率,贷款才会获批。我们的出租投资贷款负担能力计算器正是运行这一测试,让你在出价之前就能看到某一租金水平支持的最高贷款额。

利率、费用与产品类型

出租投资的利率通常高于自住按揭,安排费也往往更高,有时按贷款额的百分比收取,而不是固定金额。高额费用可以换来较低的标题利率,因此要比较固定期内的总成本,而不只是利率。两年或五年期固定利率是常态;五年期固定还可能让压力测试更容易通过,因为有些贷款机构对五年固定的压力测试比短期产品宽松。

组合型房东与有限公司

如果你持有四套或以上有按揭的出租房产,按监管规则你就是“组合型房东”(portfolio landlord),贷款机构会对你整个组合,而不只是你要购买的房产,进行额外审查。如今许多房东通过有限公司而非个人名义购买,因为公司的按揭利息仍可全额抵扣,而个人房东根据第24条只能获得20%的税收抵免。两者之间的取舍是一道真正的计算题,而不是经验法则,我们在第24条税务计算器中有详细介绍。

受监管与不受监管的出租投资按揭

大多数出租投资贷款属于商业交易,不受金融行为监管局(FCA)监管。例外是“消费者出租投资”(consumer buy-to-let),大致是指你本来并没打算做房东的情形,例如继承了房产或把原住所出租,这类贷款受FCA监管,并附带额外的消费者保护。MoneyHelper的出租投资指南用通俗语言解释了总体情况。如果你不确定自己属于哪一类,按揭经纪人会在你申请前帮你确认。

常见问题

首次购房者能获得出租投资按揭吗?

可能,但更难。许多贷款机构要求你已拥有自住房,接受首次购房者的机构则要求更大的首付和更强的收入。经纪人可以帮你找出愿意考虑你的贷款机构。

出租投资按揭是只还利息还是本息同还?

大多数是只还利息,这样月供较低,本金在出售或再融资前一直未偿还。也有本息同还的出租投资按揭,会在贷款期内还清贷款,但月供更高,会让净租金收入更紧张。

要获得按揭,我需要多少租金?

需要足够通过压力利率下的利息覆盖率。粗略来说,租金通常需要达到按不低于5.5%的利率计算的月供的125%到145%,因此你所需的目标租金,要比实际月供看起来的更高。

购买出租投资房产需要多缴印花税吗?

需要。出租投资或第二套房产,在标准税率之上还要缴纳更高税率的印花税(SDLT)。这是一笔可观的前期成本,我们在另一篇出租投资印花税指南中有介绍。

我应该用有限公司还是个人名义购买?

取决于你的税务状况和计划。公司保留按揭利息的全额抵扣,但会增加公司税和提取利润的成本,而个人持有更简单,但受第24条限制。做决定前请对两者都做建模。

核心要点

• 出租投资按揭主要根据租金而非你的工资审批,通常需要至少25%的首付。
• 借款额受125%到145%利息覆盖率的限制,并按不低于5.5%或产品利率加2点(取较高者)的压力利率测试。
• 大多数出租投资按揭是只还利息,改善净租金收入,但全部本金日后仍需偿还。
• 持有四套或以上有按揭的房产,你就成为组合型房东,面临更严格的整体组合审批。
• 大多数出租投资贷款不受监管;继承房产或原住所等消费者出租投资受FCA监管。

本文属于一般信息,不构成财务建议。出租投资贷款标准因贷款机构而异,并会随时间变化,你的税务状况也取决于个人情况。在决定购买前,请咨询合格的按揭经纪人,税务方面请咨询会计师。