2025年租户权利法案:英国房东和租户完整指南

什么是《2025年租客权利法》?

《2025年租客权利法》是英格兰私人租赁30多年来最大的一次全面改革。它用单一类型的自动续期租约,取代了自1988年以来支撑私人租赁部门的保证短期租约(AST)制度,并取消了房东无需给出理由就驱逐租客的能力。

据GOV.UK的《租客权利法》官方指南,该法于2025年10月27日获得御准。它不是一次性全部生效,而是分阶段推行。第一阶段也是最大的一个阶段(涵盖第21条、自动续期租约、租金上调、收回房产理由、预收租金,以及宠物和歧视条款),于2026年5月1日生效。第二阶段引入PRS数据库和监察专员,预计从2026年下半年开始,会员资格将于2028年成为强制性。私人租赁部门的“体面住房标准”则更晚才会推出。

主要变化一览

第21条的终结

1988年《住房法》第21条,允许房东在送达了正确通知的情况下,无需任何理由终止租约。多年来,它一直是私人租赁部门受批评最多的单一特征,而自2026年5月1日起,它不复存在。

在旧规则下,第21条通知可以有效送达到2026年4月30日,但即使是有效送达的通知,之后的有效期也有限。送达了通知的房东,必须在通知日期起六个月或2026年7月31日(以较早者为准)之前启动法庭程序,否则无过错路径将完全丧失。

每一次驱逐现在都必须依赖第8条理由:一个有陈述、有证据的理由,例如租金拖欠、反社会行为、房东想要出售,或房东或近亲想要搬入。

固定期限租约已经成为历史

不再有6个月或12个月的AST。2026年5月1日,每一份私人租约,无论新旧,都变成了没有期限的自动续期租约,按月循环,没有内置的结束日期。

租客可以在任何时点,通过提前2个月的书面通知离开,而不必等固定期限届满。房东失去了有保证的最低期限的确定性,但也得到了一个永远不会自动失效而落入尴尬法律灰色地带的租约。

租金上调:新的第13条程序

写入租赁协议的租金复核条款不再适用。在租期内提高租金的唯一方式,是正式的第13条通知(使用新规定的表格4A),每12个月最多送达一次,在新租金生效前至少提前2个月通知租客。

如果租客认为拟议的租金高于现行市场价,他们可以免费向第一层级仲裁庭(Property Chamber)提出异议。在新规则下,仲裁庭不能设定比房东实际提议更高的租金,任何调整后的租金仅自仲裁庭决定之日起生效,绝不追溯。这消除了过去阻碍异议的因素,即租客仅仅因为请仲裁庭审查,就有可能最终得到一个被追溯的更高租金。

收回房产的理由:发生了什么变化

随着第21条消失,第8条理由承担了全部分量,其中若干条在改革中被重写或收紧。

租金拖欠门槛在实践中很重要:在旧规则下,一旦租客拖欠两个月(或八周),房东就可以寻求强制性收回房产。《租客权利法》把这一门槛提高到三个月,或按周及每两周的租约为13周:在强制性理由甚至可用之前,为租客提供了一道有意义的缓冲。

预收租金与竞价

两项曾把没有英国担保人、没有良好信用记录、或者根本没有足够资金的租客挤出市场的做法,都已被限制。房东和代理人不得再要求预付超过一个月的租金,杜绝了要求预付六个月或十二个月的做法。而且房产必须按其挂牌价出租。房东和代理人不得再邀请或接受高于挂牌租金的出价,这曾使一些出租变成了非正式的竞价战。

申请养宠物的权利

自2026年5月1日起,租客有法定权利请求房东允许饲养宠物,房东不得无理拒绝。房东须在28天内回复。这并不强迫房东接受每一个请求:真实的、合理的异议(例如,没有户外空间的小公寓里养大型犬)仍然成立,但对个别请求不加考虑的一律“禁止宠物”条款,不再站得住脚。

不再有“不接受领福利者”或“不接受带孩子者”

仅仅因为申请人领取福利金或有孩子而拒绝他们,现在是违法的。这针对的是一个长期做法:挂牌中的“No DSS”或类似措辞,在租客甚至还没来得及接受负担能力或推荐信评估之前,就把他们筛除掉了。

还有什么即将到来

并非法案中的所有内容都在2026年5月1日生效。私人租赁部门数据库(房东将需要加入的单一登记簿)的登记将于2026年12月15日开放,按地区逐步推出,首先从西米德兰兹开始,所有正在出租房产的房东必须在2027年11月14日之前完成登记。一个新的房东监察专员计划(为租客提供对投诉进行有约束力的庭外解决的途径)也即将推出,但政府尚未确认其启动日期。

更远的未来,一项新的“体面住房标准”预计将自2035年起适用于私人出租住宅,同时还有预定于2030年实施的最低EPC C能效要求(关于已确认的成本上限和处罚,请参阅我们的MEES 2030指南)。阿瓦布法(Awaab's Law,房东修复潮湿、霉菌和其他严重危害的法定时限,已在社会住房中生效)预计也将扩展到私人租赁部门,不过政府尚未确认针对私人房东的确切危害类别或开始日期。

这对房东意味着什么

实际的转变,是从仅仅依赖通知期,转向对一个真实的、有证据的收回房产理由进行记录,并第一次就把文书做对,因为有缺陷的第8条通知,不能再被悄悄用第21条的后备方案所替代。租金复核需要转到第13条的时间表上,而不是埋在租赁协议里的条款,而任何宠物请求都需要在28天内给出有记录的、合理的回复,而不是一律拒绝。同样以证据为先的标准,也适用于你在入住时交给租客的东西,我们的入住文件清单对此有介绍。这一切都不会让出租房产变得难以为继。它使这一过程更接近商业租赁一贯的运作方式,关系更多地依赖于证据和程序,而不是固定期限的到期日。

这对租客意味着什么

从第一天起就是自动续期租约,意味着永远不会被绑在一个你出不来的固定期限上,而只需2个月的通知就可以离开。租金上调必须经过正式的、可以挑战的程序,而不是作为“要么接受要么拉倒”的要求落到你头上。而挂牌中的“禁止宠物”“不接受领福利者”或“不接受带孩子者”,不再是直接拒绝你的合法理由。

我们的做法

我们自己管理我们出租的每一处房产,从装修到租赁,这意味着向自动续期租约和有证据的收回房产理由的转变,改变的是我们的文书,而不是我们的做法。我们从来没打算在没有正当理由的情况下驱逐一位好租客,所以取消别人可能会用的那个选项,对我们来说并没有太大改变。如果你正在权衡是在这个新制度下直接持有英国房产,还是与一个日常处理合规、融资和租客的团队一起投资,我们的投资者页面介绍了这种合作的运作方式。

常见问题

《租客权利法》究竟是何时生效的?

它于2025年10月27日获得御准。主要条款(包括废除第21条、自动续期租约和新的租金上调程序)于2026年5月1日生效。

我的房东还能无理由驱逐我吗?

不能。第21条“无过错”驱逐已被废除。任何收回房产的申请现在都必须依赖具体的第8条理由,并有证据支持。

我还有固定期限的租约吗?

没有。2026年5月1日,每一份AST,无论新旧,都转变成了自动续期租约。协议中不再有内置的结束日期。

我的租金多久可以上调一次?

最多每12个月一次,通过正式的第13条通知,至少提前2个月通知。写入租约的租金复核条款不再适用。

我可以对租金上调提出异议吗?

可以,免费向第一层级仲裁庭(Property Chamber)提出。仲裁庭不能设定高于你房东提议的租金,任何变更仅自其决定之日起生效,不追溯。

我的房东为了出售房产或自住,需要提前多久通知?

四个月,而且只有在租约已经运行至少12个月之后。房东不能利用这些理由在第一年内终止租约。

我的房东可以拒绝让我养宠物吗?

他们不能无理拒绝,而且他们有28天来回复请求。具体的、合理的异议仍可适用。一律“禁止宠物”的政策则不行。

PRS数据库或房东监察专员已经运行了吗?

还没有。PRS数据库登记将于2026年12月15日开放,按地区逐步推出,首先从西米德兰兹开始。房东监察专员属于同一个第二阶段,独立于2026年5月1日生效的变化,但尚无确认的启动日期。

核心要点

• 第21条被废除。每一次驱逐现在都需要有证据的第8条理由。
• 固定期限AST已经取消;所有租约现在都是自动续期的。
• 租金上调限于每年一次,通过正式的第13条通知,可免费向仲裁庭提出异议。
• 第1项和第1A项理由(自住或出售)需要4个月通知,且不得在租约头一年使用。
• 预收租金限于一个月,禁止出价高于挂牌租金。
• 租客有法定权利申请养宠物,以“不接受领福利者”或“不接受带孩子者”为由的拒绝是违法的。
• PRS数据库(登记于2026年12月15日开放)、监察专员和体面住房标准是后续阶段的变化,尚未生效。

本文仅供一般信息参考,不构成法律建议。《2025年租客权利法》分阶段推出,此处描述的部分条款尚未生效。在就你具体的租赁情况采取行动之前,请查看GOV.UK当前的指引并获取法律建议。