PRS房东数据库:登记指南、费用与处罚(2026年)

2026年10月24日更新:登记日期和£65的费用现已确认。

如果你在英格兰拥有出租房产,PRS数据库是今年正朝你走来的较大合规变化之一,与已于2026年5月1日生效的废除第21条和自动续期租约并列。与那项变化不同,数据库没有单一的“一键切换”日期。它自2026年12月15日起分区域推出,而它的许多细节规定在法规中,而不是法案本身。

“已确认”与“仍待决定”之间的这一缺口,正是网上许多房东内容出错的地方。本指南把界线划清楚,然后给你一份实用的清单,无论你所在的地区具体何时上线,都可以让你准备好记录。

PRS数据库一览

政府自己的房东概览把数据库描述为一种工具,帮助租客做出知情的选择,帮助房东证明合规,并为议会提供更好的执法信息。值得把它当作合规体系中真正的新层级,而不是形式。

注意:本文仅涵盖英格兰的PRS数据库。苏格兰、威尔士和北爱尔兰有单独的房东登记制度。此处没有任何内容构成法律建议。

PRS数据库究竟是什么

它是由《2025年租客权利法》创建的全国性数据库,持有住宅房东及其出租住宅的条目,外加某些执法和监管信息。法案设立了数据库及其违法行为;详细内容、核实流程和面向公众的规则,则留给法规,而政府现已发布了这些法规的草案。

有三点使它区别于简单的房东名录之类的东西:

• 它与执法挂钩。预计议会会用它来识别不合规的房东,而不只是拥有一份被动的名单。
• 它与出租本身挂钩。法案限制营销和出租未登记的房产。这不是一个你可以搁到议会来追你时才处理的背景文书工作。
• 它与收回房产挂钩。未登记的房东可能被阻止取得收回房产令,这是比典型许可制度尖锐得多的后果。

登记什么时候开始?

政府2025年11月发布的实施路线图列出了三个阶段。第1阶段(废除第21条,将租约转为自动续期制度)于2026年5月1日生效。第2阶段包括PRS数据库和房东监察专员,以数据库于2026年12月15日开放为开端。第3阶段涵盖阿瓦布法(Awaab's Law)和私人租赁部门的体面住房标准,尚没有确认的日期。

在第2阶段内,路线图描述了分阶段推出:阶段1按区域逐个向房东和地方议会开放数据库;阶段2增加更广泛的公众访问和数据共享,随后是监察专员服务。每个地区都有自己的3个月登记窗口期,因此你的截止日期取决于你的房产位于何处,而不是你住在哪里。

政府的“Get ready to register”页面列出了已确认的时间表。这项服务名为“Register your rental property”,将于2026年12月15日开放。西米德兰兹最先开始,登记截止日期为2027年3月14日;所有在英格兰正在出租房产的房东,必须在2027年11月14日之前完成登记。政府会在该页面公布每个地区的窗口期,因此请查看你的房产所在地区的日期。时间表和费用载于2026年9月9日发布的Private Rented Sector Database Regulations 2026草案。

尚未确认的内容

开放日期、各地区的窗口期和费用现已确认。对任何把以下其余细节当作既定事实来陈述的文章(包括AI生成的),都要保持谨慎:

• 登记表上每一个将成为必填项的字段
• 究竟哪些信息会对公众可见
• 证书和其他信息将如何核实

任何引用每处房产每年£65以外的费用,或忽略你所在地区窗口期的单一登记截止日期的人,依据的都是过时或非官方的信息。

谁需要登记

政府的路线图指出,在范围内的保证型和受监管租约的所有房东,将依法被要求登记自己和他们的房产。实际上,这涵盖:

个人房东

如果你个人拥有并出租一处在范围内的房产,预计需要既作为房东登记,也为具体的房产登记。

共同房东

值得指出这一点,因为路线图对此很具体:房东联系信息预计会采集所有共同房东的详细信息,而不只是被指定为主要联系人的那位。如果你共同拥有一处出租房产,不要假设登记一个名字就涵盖了这一安排。

有限公司和SPV

如果是公司拥有房产,出于这些目的,公司就是房东。除了通常的合规文书之外,请备好公司详细信息、注册办公室信息以及基础的房产记录。

组合型房东

数据库为房东和每处住宅分别创建条目。没有迹象表明有一次登记整个组合的捷径。如果你持有十处房产,预计要保持十套房产信息是最新的,即使房东的详细信息在所有房产之间是共享的。

房东需要哪些信息

你将通过“Register your rental property”服务在线登记,并使用GOV.UK One Login登录。最终的登记表由法规设定,但路线图和政府的登记指引已经指出了大致的类别。

房东信息

法定全名、联系方式、地址、任何共同所有人的详细信息,以及相关时的公司信息。确切的字段及其如何核实,仍待确认。

房产信息

组合型房东:一份单一的电子表格,每处房产一行,涵盖这些字段,在你所在地区开始登记时,会省去很多手忙脚乱。

燃气、电气和EPC信息

政府的登记指引确认,登记时你需要提供燃气安全、电气安全和能源性能证书的详细信息。对于每处房产,请保持一份实时记录:燃气安全证书日期、EICR日期和下次检查日期、EPC评级和到期日,以及任何相关的许可证或豁免。

有一个值得强调的警告:过期的证书并不一定意味着数据库会拒绝你的登记。政府尚未说明证书详细信息将如何核查。更安全的做法是现在就让你的基础合规保持最新,而不是赌这个系统会如何处理缺口。

登记清单

你不需要等门户开放才做这件事。对每处房产,请逐项完成:

• 确认法定所有权并记录所有共同房东
• 检查房东的联系方式是最新的
• 确认房产的确切地址
• 记录房产类型和卧室数量
• 记录入住情况和是否配家具
• 找出当前的燃气安全证书
• 找出当前的EICR及其到期日
• 检查EPC评级和到期日
• 检查是否适用HMO、选择性或附加许可
• 记下可能适用于某处房产的任何豁免
• 把这些文件数字化并集中保管,而不是让它们分散各处
• 如果还没有GOV.UK One Login,请先设置一个
• 查看你所在地区的登记窗口期,并记下截止日期
• 按每处房产每年£65为登记费做预算

我们的入住文件清单涵盖了你每个租约本应已有的、相互重叠的文书,如果你同时在审计记录,值得交叉参照。

这会取代HMO许可吗?

不会。PRS数据库与HMO、选择性和附加许可并行,而不是取而代之。需要许可的HMO,无论数据库登记状态如何,仍然需要它的许可证。这是两个独立的制度,有各自的执法。如果你在权衡,除了许可成本之外再加上数据库费用,HMO改造是否仍然划算,我们的HMO收益率计算器可以让你把两组成本都计入来建模。

如果你不登记会怎样

法案限制在房产有有效数据库条目之前营销和出租,书面广告将需要载明发给房东和房产的唯一标识符。实际上,数据库状态成为你在发布空置广告之前要检查的事,而不是你找到租客之后再去处理的事。

处罚

政府的房东执法指引列出了两级民事处罚结构。在未先登记的情况下出租或为房产做广告,可能面临最高£7,000的民事处罚。屡犯,或向数据库提供虚假或误导性信息,则升级到最高£40,000的民事处罚或刑事起诉。

这两个数字在网上相当经常被混淆。£40,000不是单纯登记迟交的标准罚款。它特别适用于屡犯或严重违规,而不是首次的合规缺口。

未登记的房东还能驱逐租客吗?

这可以说是整个制度中最尖锐的后果。法案限制法院在房东没有为自己和住宅都建立有效数据库条目的情况下,下达收回房产令。存在法定例外,反社会行为的收回房产理由是主要的一个,但除此之外,未登记的房东可能发现自己根本无法通过法院收回房产。

更准确的说法是:不遵守数据库登记,在大多数情况下可能阻止房东取得收回房产令,而不是使某种特定类型的通知失效。这一机制在于法院授予收回房产的权力,而不在于通知如何送达。

房产中介呢?

法案的营销和广告限制适用于做营销的人,实际上包括代表房东行事的代理人。但不要仅仅因为你的代理人处理你的营销和面向租客的文书,就假设他们自动承担了所有数据库义务。政府尚未发布针对数据库的代理人专门指引。在你所在地区推出之前,请就以下问题向你的代理人获取具体答案:

• 谁来登记房产,是你还是他们?
• 随着详细信息变化,谁来保持数据库条目最新?
• 谁来追踪证书更新并录入?
• 谁来在广告中包含所需的标识符?

把答案写下来。“我以为代理人处理了”,是组合型房东在技术上本该由别人更新的文书上最终不合规的常见原因。

会花多少钱?

费用为每处房产每年£65,由政府于2026年9月9日确认。推行期间按比例计算,因此所在地区最先开始的房东不会因为提早登记而多付钱。此后,你每年续期登记。法案允许参照运营和执行数据库的成本,由法规设定费用。请把它当作每处房产的持续成本来做预算,而不是每位房东的一次性收费。

数据库会公开吗?

部分会,但确切范围尚未确定。法案允许法规规定有效条目中的哪些信息必须公开,而政府表示精确的细节仍在敲定。在政府就此发布明确指引之前,不要把一个关于你的个人地址是否会公开可见的自信说法,当作表面价值接受。

现在该做什么

1. 建立一份房产合规登记表。每处房产一条记录:所有权、地址、类型、卧室、入住情况、房东详细信息,以及每份证书及其到期日。
2. 检查共同所有权记录。确保你有每位共同房东当前、正确的详细信息,而不只是主要联系人。
3. 现在就审计你的合规文件。最好是这个月发现过期的EICR,而不是在你所在地区开始登记的那一周。
4. 单独检查地方许可。数据库登记并不影响HMO或选择性许可的义务。
5. 查看你所在地区的登记窗口期,而不是假设适用于你的是单一的全国性截止日期。西米德兰兹的截止日期是2027年3月14日,所有正在出租房产的房东必须在2027年11月14日之前完成登记。

背景中的数据库

把这看作你已经在管理的一切之上的又一层:燃气和电气安全、EPC要求、押金保护、许可、租房权利(Right to Rent)检查、报警器要求,以及(自2026年5月起)《租客权利法》下的新租赁和收回房产规则。这些现有义务,没有一项会因为数据库的存在而消失;它是一个额外的合规和执法层,而不是其中任何一项的替代。想了解自2026年5月以来房东还面临哪些变化,请参阅我们的Renters' Rights Act实施六个月更新。

要避免的错误

• 假设登记取代了HMO许可。并不是。继续把它们当作两条独立的合规轨道。
• 拖到最后一刻。组合型房东可能有几十份证书和所有权记录需要整理;请现在就开始,而不是等你所在区域的窗口开启。
• 相信非官方的登记费。已确认的费用是每处房产每年£65,推行期间按比例计算。把任何其他数字当作过时信息。
• 假设你的代理人处理一切。把谁做什么写下来。
• 把2026年12月15日当作单一的全国性期限。那是服务开放、西米德兰兹窗口期开始的日子。每个地区都有自己的3个月窗口期,你的截止日期取决于房产所在地,而不是你住在哪里。
• 假设过期的证书会自动阻止登记。政府点名了燃气、电气和EPC数据作为预期字段,但没有公布核实实际如何运作。
• 假设£40,000适用于每次违规。这个数字针对屡犯或严重违规;首次缺口的最高为£7,000。

常见问题

PRS数据库登记什么时候开始?

登记将于2026年12月15日开放,按地区逐步推出,首先从西米德兰兹开始(截止日期2027年3月14日)。每个地区有3个月的窗口期,所有正在出租房产的房东必须在2027年11月14日之前完成登记。请在政府的登记页面查看你所在地区的日期。

登记是强制性的吗?

是的。实施路线图确认,一旦适用于其所在地区,所有PRS房东都将被强制要求登记。

要花多少钱?

每处房产每年£65,推行期间按比例计算。你每年续期登记。

登记需要准备什么?

GOV.UK One Login、房东和房产的详细信息,以及燃气安全、电气安全和EPC证书的详细信息。

登记是按房产还是按房东?

两者都是。数据库为房东以及他们出租的每处住宅持有独立的条目。

有限公司房东需要登记吗?

需要,凡是公司拥有房产的,它被视为房东,应预期相应登记。公司结构的确切流程取决于仍处于草案阶段的法规。

所有共同房东都需要提供详细信息吗?

路线图明确指出,房东联系信息将采集所有共同房东的详细信息,而不仅仅是一位被指定的联系人。

这取代HMO或选择性许可吗?

不取代。这是一个额外的全国性系统。地方许可的要求保持原样。

我的地址会公开可见吗?

尚未确定。法规将设定数据库条目中的哪些信息会被公开。

如果我的燃气安全证书或EICR已过期怎么办?

无论数据库如何,都请更新它。它们本身就是现有的法律义务。数据库如何核实安全信息,尚未确认。

我可以在登记之前为房产做广告吗?

不可以,法案限制在房产有有效数据库条目之前营销,而广告将需要载明所分配的标识符。

不登记的处罚是什么?

出租或为未登记的房产做广告最高£7,000,屡犯或严重违规上升到最高£40,000或刑事起诉。

不登记会阻止我驱逐租客吗?

在大多数情况下会:当房东没有有效的数据库条目时,法院被限制下达收回房产令。反社会行为理由是主要的例外。

数据库已经开放了吗?

还没有。作为《租客权利法》推出的第2阶段的一部分,“Register your rental property”服务将于2026年12月15日开放,首先从西米德兰兹开始。请查看gov.uk的法案指南了解当前状态。

核心要点

• 登记将于2026年12月15日通过“Register your rental property”服务开放,按地区逐步推出,首先从西米德兰兹开始(截止日期2027年3月14日)。所有正在出租房产的房东必须在2027年11月14日之前完成登记。
• 登记是强制性的,涵盖房东和个别房产,费用为每处房产每年£65,推行期间按比例计算。
• 你需要GOV.UK One Login,以及燃气安全、电气安全和EPC证书的详细信息。
• 所有共同房东都需要被采集,而不只是一位指定的联系人。如果你共同拥有房产,现在就检查这一点。
• 它与HMO和选择性许可并行,而不是取而代之。
• 未登记就出租或做广告,面临最高£7,000的民事处罚,屡犯或严重违规上升到£40,000,并且在大多数情况下可能阻止收回房产令。
• 一些细节(确切字段、公开可见性、证书如何核实)尚未确认。对任何把它们当作既定事实来陈述的来源,请保持谨慎。
• 你现在能做的最有用的事是行政性的:在你所在区域的窗口开启之前,让所有权、房产和证书记录准确并集中保管。

本文仅供一般信息参考,不构成法律或财务建议。此处的日期和费用来自政府2026年9月9日的公告和Private Rented Sector Database Regulations 2026草案,因此在你所在地区的登记窗口期开启之前,细节仍可能发生变化。请始终查看gov.uk当前的指引,并就你的具体情况咨询合格的顾问。