英国银行如何给房产估值:按揭估值完整指南

当你在英国购买住房或再按揭时,你的贷款机构需要确定房产是否为按揭提供了足够的抵押。这就是按揭估值的用途。但银行究竟是如何得出它的数字的?测量师总会上门吗,还是计算机可以在没人看过房产的情况下生成这个数字?答案是:这取决于贷款机构、房产和涉及的风险。

按揭估值究竟是什么

按揭估值是为贷款机构进行的评估,用以确定房产是否为拟议的贷款提供了足够的抵押。它可能会权衡类似房产的近期销售、房产的位置、类型和面积、其状况和任何明显的缺陷、本地市场状况、相关时的租约条款、可能影响未来变现能力的因素,以及拟议的贷款成价比(LTV)。确切的流程因贷款机构而异。

这使它与买家委托的调查是不同的活动。它的目的主要是保护贷款机构,而不是向买家提供关于建筑物实际状况的详细报告,这是让许多首次购房者栽跟头的区别,他们以为两者是一回事。

英国贷款机构评估房产的三种主要方式

没有普遍规则规定某个LTV会自动触发某种特定方式。每家贷款机构适用自己的标准和风险政策。

1. 自动估值模型(AVM)

AVM使用统计模型和房产数据来估算价值,无需传统的实地检查。依模型而定,输入可能包括以往的房产交易、本地销售、房产特征、位置、市场趋势和其他公开数据。AVM在有大量类似房产可靠数据的地方效果最好:一栋在有数百个可比单元的开发项目里的现代住宅,比一栋被大幅改动过的独一无二的老房子,要容易让模型估值得多。

局限性显而易见:AVM从不看房产。大幅扩建、不寻常的布局、重大翻新、列入保护名录、独特的建筑特征,或可比销售的短缺,都很难让计算机模型准确考虑。如果贷款机构的系统不能得出足够可靠的结果,就会退回到另一种估值类型。

2. 桌面和路过式估值

桌面估值利用现有信息和市场证据评估房产,而不做完整的内部检查。路过式或外部评估,可能只涉及测量师从外面查看房产及其周边环境。两者都省去了完整内部访问的时间和成本,同时比纯AVM增加了更多审查,但术语因贷款机构和估值公司而异,所以不应假设“桌面估值”在每份申请中都意味着完全相同的流程。

3. 实地按揭估值

实地估值意味着测量师亲自前往房产,考察其类型、大致面积和布局、位置、检查时明显的状况、扩建和改动、本地市场状况、可比交易,以及任何影响市场销路的因素。即便在这里,检查也不等同于完整的建筑调查。其范围由贷款机构的要求和估值的目的决定,而不是由买家可能想检查的内容决定。

测量师如何计算市场价值

当需要专业估值时,测量师不会只是瞥一眼挂牌价,就决定它看起来是否合理。估值需要有适当的市场证据支持,并依据适用的专业和贷款机构要求进行。

可比销售

类似房产的近期销售,是最重要的证据来源之一。测量师将目标房产与在位置、房产类型、面积、卧室数量、状况、房龄、产权类型、停车位、花园或户外空间,以及其他相关特征上相似的其他房产进行比较。比较越接近,证据就越有用。没有普遍规则要求可比案例必须正好在三或六个月之内。相关性取决于本地市场和房产本身。测量师所利用的同样的交易数据,由英国土地注册处的成交价数据公布,它记录了英格兰和威尔士每处已登记房产的销售价格。

针对房产的具体调整

两处表面上相似的房产,价值可能大相径庭。更大的建筑面积、多一间卧室、路外停车位、更大的花园、高品质的扩建、在开发项目中更好的位置,或总体上更好的状况,都能推高价格,而较差的状况、较差的位置或别扭的布局则会拉低价格。测量师必须权衡每个可比案例与目标房产之间的这些差异,而不只是表面上的相似度。

本地市场状况

市场在变动。如果最强的可比交易发生在一段时间之前,测量师在决定它应该仍占多大权重时,需要考虑当地此后发生了什么变化,这在快速上涨或下跌的市场中尤其重要,那时较早的成交价不再代表当前的状况。

房产面积与其他数据

建筑面积和每平方米价格的证据,对于比较大致相似的房产很有用,但每平方米价格不是一个独立的估值公式。更大的房产并不自动带有成比例更高的价值。位置、布局、状况和需求,都独立于面积影响最终数字。

什么是按揭下调估值?

当贷款机构的数字低于买卖双方商定的价格时,就发生了下调估值。商定£400,000,贷款机构估值£380,000,你就有了£20,000的缺口。这并不一定意味着卖家把房产定价过高。它意味着贷款机构的证据不支持为放款目的而商定的价格,这是个问题,因为按揭是依据贷款机构接受的估值,而不是你商定的价格来计算的。

为什么会发生下调估值

• 商定的价格高于近期的可比证据。买家可能愿意支付高于近期交易所显示的房产价值,但贷款机构的决定依据的是它自己的证据,而不是买家的支付意愿。
• 可比销售稀少。独特的住宅、改造的房产、列入保护名录的建筑、不寻常的公寓、乡村房产和被大幅改动过的住宅,都更难精确估值。
• 市场变动很快。在快速上涨的市场中,已完成的交易滞后于当前的挂牌价或商定价格。
• 竞价大战推高了价格。贷款机构没有义务仅仅因为几位买家愿意支付高于可比证据所支持的价格,就多放贷。
• 租约太短。许多贷款机构不会对按揭期结束时租约剩余少于约70-85年的租赁产权公寓放款,或会少放款。在你申请之前延长租约,可以弥补缺口。典型的保费请参阅我们的租约延长费用指南。

如果房产被下调估值,该怎么办

假设你商定了£220,000,贷款机构估值£200,000。有几条现实的路径。

• 重新协商价格。如果卖家同意降到£200,000,按揭通常可以在此基础上继续,但须符合贷款机构的其他标准。
• 增加首付。按£220,000继续,并以自有资金弥补£20,000的缺口。这是否合理,取决于你的财务状况和贷款机构的条款。
• 对估值提出异议。请贷款机构重新考虑,并附上客观证据:真正可比的近期交易,而不是房产中介认为房产更值钱的意见。你的经纪人或贷款机构可以解释他们具体的申诉流程。
• 走开。如果数字不再成立,就不要继续。这正是在你财务上受到约束之前,先了解估值为何如此重要。

按揭估值和调查是一回事吗?

不是,这是买家需要掌握的最重要的区别之一。按揭估值的存在主要是为了评估房产作为贷款机构抵押品的情况,而不是全面检查建筑物。它可能发现不了潮湿、结构位移、屋顶问题、木材缺陷、电气或管道问题、排水缺陷或其他隐藏的问题。想要清楚了解房产实际状况的买家,应当在适合该房产和自身风险承受能力的水平上,委托独立的RICS房屋调查(Home Survey)。政府支持的MoneyHelper购房者调查及费用指南,是对比各个级别的有用起点。

谁来进行估值,你能看到报告吗?

贷款机构通常直接任命估值师或估值服务商,因此评估遵循贷款机构的要求,而不是买家选择的测量师。买家一般不能仅仅因为不同意数字,就用自己的独立估值来代替。你是否能看到报告,各不相同。有些贷款机构提供副本或摘要,另一些只给出有限的信息,一旦估值满足其要求,就直接进入按揭要约。如果你需要关于状况或价值的真正细节,独立的调查和/或估值才是途径。再按揭也取决于新的估值是否达到你的目标LTV。我们的再按揭盈亏平衡计算器对计入费用和利率变化后,转换是否仍然划算进行建模。

自动估值有多准确?

AVM在有大量可靠数据、房产特征可预测的地方确实有用,但任何自动估值都不应被视为绝对可靠。对于不寻常的房产,或相关可比交易稀少的地方,准确性会下降:列入保护名录的建筑、独一无二的房产、个性很强的改造、不寻常的扩建,或交易数据有限地区的住宅。请把AVM当作估值工具,而不是房产实际售价的保证。

如何为按揭估值做准备

你无法控制贷款机构的数字,但可以消除可避免的摩擦。把规划许可、建筑条例文件、保证书、证书、租约信息,以及任何扩建或改造的详细信息都备在手边。确保你按揭申请上的详细信息准确反映房产。出入会招来不必要的问题。并且带着这样的认识去:你与卖家商定的价格,并不自动等同于房产为放款目的的市场价值;贷款机构正在依据自己的标准和证据,作出自己的独立评估。我们的英国产权转让指南介绍了在购买中,估值前后会发生什么。

常见问题

银行总会派测量师来评估房产吗?

不会。依贷款机构和情况而定,房产可能通过AVM、桌面流程、外部检查或完整的实地估值来评估。

按揭估值会检查结构问题吗?

不像建筑调查那样检查。按揭估值的范围和目的,与买家自己的调查不同。

房产中介的估值可以推翻银行的估值吗?

不能。中介对挂牌价或售价的意见,不会自动改变贷款机构的独立评估,不过如果有估值申诉流程,可以通过它提交近期可比交易的相关证据。

下调估值意味着房产定价过高吗?

不一定。它意味着贷款机构接受的估值低于商定的购买价格:这个缺口可能来自有限的可比证据、不寻常的房产特征、快速变动的市场,或其他估值因素。

我可以对按揭估值提出异议吗?

视贷款机构的流程而定,有可能。最强的证据通常是事实性的、针对具体房产的:最初的评估没有考虑到的、相关的近期可比交易。

核心要点

• 英国贷款机构使用三种方法之一(AVM、桌面/路过式,或实地检查),由贷款机构自己的标准而不是固定的LTV规则来选择。
• 按揭估值保护贷款机构的抵押品;它不是调查,也不报告建筑物的实际状况。
• 可比销售是核心证据,会根据房产具体的差异、本地市场变动和面积进行调整。
• 下调估值意味着贷款机构的证据不支持商定的价格:重新协商、增加首付、凭证据提出异议,或走开。
• 如果你想了解房产的实际状况,而不只是其放款价值,独立的RICS房屋调查是合适的工具。

本文提供关于英国按揭估值的一般信息,不构成财务、法律或测量建议。按揭放款政策和估值程序因贷款机构而异。关于具体的按揭或房产的建议,请咨询受监管的按揭顾问,并在适当时咨询有适当资质的RICS测量师。