Renters' Rights Act实施六个月:房东实际面临哪些变化
Section 21于2026年5月1日终止六个月后,本文介绍英格兰房东在实践中发生了哪些变化、还有哪些变化即将到来(房东数据库登记于2026年12月15日开放),并附上一份检查清单。
快速解答:Renters' Rights Act(《租客权利法》)的主要条款于2026年5月1日在英格兰生效。六个月过去,Section 21已经取消,每一份私人租约都是assured periodic tenancy(没有固定期限的自动续期保证租约),租金每年只能通过Section 13通知上调一次,收回房产只能依据Section 8的理由进行。房东面临的下一项重大变化是PRS Landlord Database(私人租赁房东数据库):政府的“Register your rental property”服务将于2026年12月15日开放,首先从西米德兰兹开始,费用为每处房产每年£65。Landlord Ombudsman、适用于私人租赁的Awaab's Law和Decent Homes Standard都还没有到来,其中只有Decent Homes Standard有确定的日期(2035年)。
2026年5月1日,英格兰的私人租赁部门切换到了一套新规则。2026年10月26日(星期一)是新规则实施满六个月的日子,也是Renters' Rights Act于2025年10月27日获得御准一周年。本文介绍这段时间里房东实际经历了哪些变化、还有哪些变化即将到来,以及你现在应该检查什么。关于每项条款的完整背景,请参阅我们的Renters' Rights Act指南。
2026年5月1日生效了什么?
Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026使针对私人保证租约(assured tenancy)的租赁改革于2026年5月1日生效。政府的Renters' Rights Act指南说明了这在实践中意味着什么:
- Section 21“无过错”驱逐被废除。
- 固定期限不复存在。新的和现有的租约都是assured periodic tenancy,会一直延续,直到租客搬离或房东证明存在收回房产的理由。
- 租金每年只能通过Section 13通知上调一次。
- 房东和中介预收的租金不得超过一个月,也不得接受高于挂牌租金的报价。
- 租客可以申请养宠物,房东不得无理拒绝。
- 因租客有孩子或领取福利而拒绝租客是违法的。
2026年5月1日之前与现在对比
| 方面 | 2026年5月1日之前 | 现在 |
|---|---|---|
| 租约类型 | 保证短期租约(AST),通常有6个月或12个月的固定期限 | 没有固定期限的assured periodic tenancy |
| 终止租约 | Section 21(无需理由)或Section 8 | 仅限Section 8,须有经证明的理由 |
| 出售或自住 | 通常通过Section 21处理 | Ground 1A或Ground 1,提前4个月通知,前12个月内不得使用 |
| 拖欠租金理由 | Ground 8要求拖欠2个月租金 | Ground 8要求拖欠3个月租金 |
| 租金上调 | 租金审查条款或Section 13 | 仅限Section 13,每年一次,提前2个月通知 |
| 预收租金 | 没有法定上限 | 不超过一个月租金 |
| 租金竞价 | 允许高于要价的报价 | 禁止 |
| 宠物 | 由房东决定 | 租客可以申请;房东须在28天内答复,不得无理拒绝 |
| 领取福利或有孩子的租客 | “No DSS”和“不接受儿童”的广告很常见 | 基于这些理由的歧视是违法的 |
对房东来说,实际发生了哪些变化?
每份租约都是自动续期租约,信息表的截止日期已过
现有的书面租约不需要重新签订。相反,正如政府的房东概览所解释的,房东必须在2026年5月31日之前向每位具名租客提供官方的Renters' Rights Act Information Sheet(信息表)。如果租约是口头约定的,房东则必须改为提供书面的条款声明。如果你还没有这样做,请立即办理,并保留送达时间和方式的证明。地方议会可以对缺失文件处以民事罚款。
收回房产只能通过Section 8
房东在2026年4月30日之前仍可送达有效的Section 21通知,但最迟必须在2026年7月31日之前启动法院程序。这条途径现在已经关闭。正如政府关于2026年5月1日之后收回私人出租房产的指引所述,每一项收回房产的申请都依据通过Form 3A送达的Section 8理由。
司法部2026年4月至6月的收回房产统计数据显示,从房东提出申请到收回房产的中位时间为27.1周。该季度只包含新规则下的两个月,因此尚不能看出每个案件都需要Section 8听证是否会拖慢法院。我们的Section 8驱逐时间线按理由详细列出了通知期限和实际所需时间。
租金上调遵循Section 13的时间表
租金审查条款不再有效。想要上调租金的房东须送达Section 13通知,每12个月最多一次,并至少提前2个月通知。租客可以向First-tier Tribunal(初级审裁处)对上调提出异议,审裁处设定的租金不得高于房东提出的金额。在实践中,租金审查现在是一年一度的事项,需要固定的提前期并准备好市场租金依据。
出租空置房产的方式不同了
关于房产广告和出租的规则,变化程度与终止租约的规则不相上下。根据政府的房东租金竞价指南,你不得要求、鼓励或接受高于挂牌租金的报价。在租赁协议签署之前,你不能收取租金。在签署到起租日之间,你最多只能要求一个月的租金。排斥有孩子的租客或领取福利的租客的广告是违法的,宠物申请须在28天内给予书面答复。
地方议会拥有更强的执法权力
政府的实施路线图自2025年12月27日起赋予地方议会新的调查权力,使它们能够更容易地要求提供文件和检查房产。自2026年5月1日起,租金返还令的适用范围扩大,其上限翻倍。许多违规行为可被处以最高£7,000的民事罚款,屡次违规或更严重的违规最高可达£40,000。
还有哪些变化即将到来?
路线图将该法分为三个阶段。第一阶段于2026年5月1日生效。第二阶段(PRS Landlord Database和Ombudsman)从2026年下半年开始。第三阶段涵盖适用于私人租赁的Awaab's Law和Decent Homes Standard。
| 变化 | 当前状态 | 官方来源给出的日期 |
|---|---|---|
| PRS Landlord Database | “Register your rental property”服务按地区逐步开放 | 2026年12月15日开放;所有在租房产须在2027年11月14日之前完成登记 |
| PRS Landlord Ombudsman | 尚未开始受理投诉 | 强制会员资格预计于2028年实施;尚未确定启动日期 |
| 适用于私人租赁的Awaab's Law | 咨询进行中 | 咨询于2026年12月18日结束;尚未确定开始日期 |
| 适用于私人租赁的Decent Homes Standard | 已由政府回应确认 | 2035年 |
PRS Landlord Database:登记于2026年12月15日开放
根据政府的“Get ready to register”页面,Register your rental property服务将于2026年12月15日在西米德兰兹开放,该地区的截止日期为2027年3月14日。其他地区随后跟进,每个地区有3个月的登记窗口期,所有正在出租房产的房东必须在2027年11月14日之前完成登记。截止日期取决于房产所在地,而不是房东的居住地。费用为每处房产每年£65,推行期间按比例计算。你需要GOV.UK One Login、房产详情,以及燃气安全、电气安全和EPC证书。相关规则载于Private Rented Sector Database Regulations 2026。我们的PRS Landlord Database登记指南介绍了谁必须登记,以及不登记会有什么后果。
PRS Landlord Ombudsman:尚无启动日期
Landlord Ombudsman将为租客提供一种无需上法院即可解决投诉的途径,每一位私人房东都必须加入。路线图预计会员资格将于2028年成为强制性。政府尚未宣布Ombudsman开始受理投诉的日期。
Awaab's Law:咨询开放至2026年12月18日
Awaab's Law为房东调查和修复潮湿、霉菌等严重隐患设定了法定期限。它已经适用于社会住房。政府关于将Awaab's Law扩展到私人租约的咨询将于2026年12月18日晚上11:59截止。咨询询问这些规则应于何时开始以及是否分阶段实施,因此目前还没有针对私人房东的开始日期。
Decent Homes Standard:2035年
政府关于改革后Decent Homes Standard的回应确认,包括私人租赁在内的所有出租住房必须在2035年之前达到新标准,地方议会的执法也将从那时开始。对于较老的房源,现在就值得把这一点纳入翻新预算。
房东六个月检查清单
- 信息表:确认每份租约上的每位具名租客都收到了Renters' Rights Act Information Sheet,并且你保留了送达证明。
- 租赁协议:确保新协议没有固定期限、没有租金审查条款,也没有一概“禁止宠物”的条款。
- 租金审查:将每份Section 13通知至少提前2个月记入日程,每年不超过一次,并存档市场租金依据。
- 收回房产:保留注明日期的租金台账和任何违约行为的书面记录,因为现在每项申请都需要经证明的Section 8理由。
- 出租:向你的中介说明竞价禁令、预收租金一个月的上限,以及关于儿童和福利的规则。
- 数据库:在你所在地区开放之前,准备好你的GOV.UK One Login、产权详情,以及当前有效的燃气安全、EICR和EPC证书。
- 预算:把每处房产每年£65的费用和任何Decent Homes Standard相关工程加入你的测算。你可以用我们的租金收益率计算器测试其对回报的影响。
- Awaab's Law:在法定时限到来之前,现在就迅速处理潮湿和霉菌报告。
常见问题
房东还能使用Section 21吗?
不能。Section 21已于2026年5月1日废除。在此之前送达的通知,只有在2026年7月31日之前启动法院程序的情况下才能使用。
现有租约需要签订新协议吗?
不需要。现有租约自动成为assured periodic tenancy。有书面协议的房东必须在2026年5月31日之前向租客提供政府的信息表。
我多久可以上调一次租金?
每12个月一次,使用Section 13通知,并至少提前2个月通知。租客可以向First-tier Tribunal对上调提出异议。
我什么时候需要在PRS Landlord Database上登记?
这取决于你的房产所在地。登记将于2026年12月15日在西米德兰兹开放,其他地区随后跟进,所有在租房产必须在2027年11月14日之前完成登记。
PRS Landlord Database登记要多少钱?
根据政府的Housing Hub,每处房产每年£65。在分地区推行期间,费用按比例计算。
Awaab's Law什么时候适用于私人房东?
尚未确定日期。政府正在就如何以及何时将其扩展到私人出租住房进行咨询,咨询截至2026年12月18日。
核心要点
- 自2026年5月1日起,英格兰的每一份私人租约都是assured periodic tenancy,收回房产只能通过Section 8进行。
- 租金每年可以通过Section 13通知上调一次,预收租金以一个月为上限。
- 现有租约的信息表截止日期是2026年5月31日。请确认你已按时完成。
- PRS Landlord Database登记将于2026年12月15日开放,首先从西米德兰兹开始,费用为每处房产每年£65。
- 适用于私人租赁的Ombudsman和Awaab's Law都没有确定的开始日期。Decent Homes Standard自2035年起适用。
本文是截至2026年10月关于英格兰Renters' Rights Act的一般信息,不构成法律建议。多项条款仍在通过法规和咨询逐步实施,日期可能会发生变化。在就你自己的租约采取行动之前,请查看GOV.UK当前的指引,并听取合格专业人士的建议。