الملاك يبيعون والإيجارات ترتفع: هل هذا وقت جيد لشراء عقار للتأجير؟ (أكتوبر 2026)
ارتفعت الإيجارات في المملكة المتحدة 3.8% في العام حتى سبتمبر 2026، بينما ارتفعت أسعار المنازل 0.9% فقط وانخفضت لندن 2.2%. ماذا تقول أحدث بيانات ONS عن خروج الملاك، وأين ينمو الإيجار أكثر، وكيف تختبر صفقة شراء للتأجير الآن.
الإجابة السريعة: ترتفع الإيجارات في المملكة المتحدة أسرع من أسعار المنازل. يفيد مكتب الإحصاءات الوطنية بأن متوسط الإيجار الخاص ارتفع 3.8% إلى 1,406 جنيه إسترليني في الأشهر الاثني عشر حتى سبتمبر 2026، بينما ارتفع متوسط سعر المنزل 0.9% فقط في الأشهر الاثني عشر حتى أغسطس، وانخفضت أسعار لندن 2.2%. ويقول وكلاء العقارات إن كثيرًا من الملاك باعوا، ما يُبقي عرض الإيجار شحيحًا. وهذا يصب في صالح مستثمري الشراء بغرض التأجير الذين يشترون جيدًا، لكن الضرائب الأعلى اعتبارًا من أبريل 2027 والرهون المكلفة تعني أن الحسابات يجب أن تصمد على العائد الصافي.
ماذا تُظهر أحدث بيانات ONS
نشر ONS أرقامًا جديدة في 21 أكتوبر 2026 (Private rent and house prices, UK: October 2026):
| المنطقة | متوسط الإيجار الشهري | نمو الإيجار السنوي |
|---|---|---|
| المملكة المتحدة | 1,406 جنيه | 3.8% |
| إنجلترا | 1,466 جنيه | 4.0% |
| لندن | 2,338 جنيه | 3.5% |
| الشمال الغربي | غير مذكور | 5.7% (الأعلى بين مناطق إنجلترا) |
| الشمال الشرقي | 790 جنيه (الأدنى) | غير مذكور |
| ويلز | 848 جنيه | 4.1% |
| اسكتلندا | 1,011 جنيه | 0.7% |
أرقام الإيجار أولية وتغطي الأشهر الاثني عشر حتى سبتمبر 2026. وفي الفترة نفسها حتى أغسطس، ارتفع متوسط سعر المنزل في المملكة المتحدة 0.9% إلى 273,000 جنيه. وارتفعت إنجلترا 0.4% وويلز 3.1% واسكتلندا 2.9%. وسجلت لندن أضعف تغيّر بين المناطق الإنجليزية عند -2.2%، نتيجة انخفاض أسعار الشقق في الأساس.
لماذا يبيع الملاك
يقول معلّقون استشهدت بهم Mortgage Solutions هذا الأسبوع إن الإيجارات مرتفعة لأن كثيرًا من الملاك باعوا أو يحاولون البيع، مع المزيد قادمًا مع انتهاء عقود الإيجار. الضغوط معروفة: قيد فوائد الرهن العقاري على الأفراد، ومعدلات ضريبة أعلى على دخل العقارات اعتبارًا من أبريل 2027 (انظر دليلنا لمعدلات 2027)، وقواعد إيجار أشد بموجب قانون حقوق المستأجرين، ونهاية Section 21 (انظر كيف يعمل الإخلاء الآن)، وأهداف كفاءة الطاقة (انظر قاعدة EPC C لعام 2030). لم نجد إحصاءً رسميًا لخروج الملاك، لذا تعامل مع الادعاءات حول عدد محدد من البائعين على أنها تقديرات.
ماذا يعني تراجع العرض للمشترين
قلة المساكن المعروضة للإيجار مع طلب ثابت تدعم الإيجارات، ويُظهر ONS ارتفاع الإيجارات في كل منطقة إنجليزية. وفي الوقت نفسه، تمنح الأسعار الثابتة أو المنخفضة في لندن المشترين مجالًا للتفاوض. وهما معًا يخلقان فجوة بين سعر الشراء والإيجار، وهكذا يتحسن العائد. الفرصة ليست متساوية في كل مكان:
- الشمال الغربي والمناطق: أسرع نمو للإيجار (5.7%) وأسعار أقل، مع مقارنة ليفربول ولندن.
- لندن: نمو الإيجار 3.5% هو الأدنى في إنجلترا (بالتساوي مع الجنوب الشرقي)، لكن الأسعار تنخفض وللمشترين نفوذ. انظر الشراء بأقل من القيمة السوقية.
- اسكتلندا: نمو الإيجار 0.7% هو الأضعف في بيانات ONS، فلا تفترض أن الاتجاهات الوطنية تنطبق في كل مكان.
المخاطر التي تبقى
- زيادات الضرائب. قد تضيف ميزانية 28 أكتوبر 2026 تغييرات. اقرأ دليل ميزانية الخريف للملاك.
- تكلفة الرهن العقاري. تبقى الأسعار مرتفعة حتى مع تثبيت Bank Rate، كما نشرح في لماذا ترتفع أسعار الرهن العقاري.
- التنظيم. تتغير تكاليف الامتثال والترخيص وقواعد استرداد الحيازة، لذا ترتفع تكلفة التأجير.
- استقر نمو الإيجار. نمو الإيجار في المملكة المتحدة ثابت عند 3.8% على أساس شهري، ويُذكر أن 0.7% في اسكتلندا هو الأدنى منذ بدء السجلات في 2016.
كيف تختبر صفقة شراء للتأجير الآن
- ابدأ من الإيجار الواقعي للشارع، لا من المتوسطات الوطنية.
- اختبر تحمّل الرهن بسعر أعلى باستخدام حاسبة القدرة على تحمل BTL.
- احسب الضريبة بالمعدلات الجديدة في حاسبة Section 24 وقارن الملكية الشخصية بالملكية عبر شركة في حاسبة الشركة المحدودة مقابل الملكية الشخصية.
- تحقق من العائد الصافي في حاسبة العائد الإيجاري ومن ضريبة الدمغة في حاسبة ضريبة الدمغة.
- فضّل الصفقات ذات القيمة المدمجة، مثل التجديد، على الصفقات التي تعتمد على ارتفاع الأسعار. انظر ما هي استراتيجية BRRR.
الأسئلة الشائعة
هل ما زالت الإيجارات في المملكة المتحدة ترتفع؟
نعم. يفيد ONS بأن متوسط الإيجار الخاص ارتفع 3.8% في الأشهر الاثني عشر حتى سبتمبر 2026، وبلغ في إنجلترا 1,466 جنيه (بزيادة 4.0%).
هل تنخفض أسعار المنازل في المملكة المتحدة؟
ليس في المتوسط. يفيد ONS بارتفاع 0.9% إلى 273,000 جنيه في الأشهر الاثني عشر حتى أغسطس 2026، لكن لندن انخفضت 2.2% وارتفعت إنجلترا 0.4% فقط.
لماذا يبيع الملاك؟
الضرائب الأعلى وتكلفة الرهن العقاري والتنظيم الأشد ونهاية Section 21 هي الأسباب الرئيسية التي يذكرها الوكلاء والهيئات الصناعية. لا يوجد إحصاء رسمي للخروج.
هل هذا وقت جيد لشراء عقار للتأجير؟
قد يكون كذلك إذا نجحت الحسابات بعد الضرائب وتكاليف الرهن. شحّ عرض الإيجار يدعم الإيجارات، لكن العائد يعتمد على السعر الذي تدفعه وتمويلك ووضعك الضريبي.
أي جزء من المملكة المتحدة يشهد أسرع نمو للإيجار؟
سجل الشمال الغربي أعلى نمو سنوي للإيجار بين المناطق الإنجليزية بنسبة 5.7%. وسجلت لندن والجنوب الشرقي الأدنى بنسبة 3.5%.
أهم النقاط
- ارتفعت الإيجارات في المملكة المتحدة 3.8% في العام حتى سبتمبر 2026 بينما ارتفعت أسعار المنازل 0.9% فقط حتى أغسطس.
- انخفضت أسعار لندن 2.2% ما يمنح المشترين مجالًا للتفاوض، لكن إيجارات لندن تنمو الأبطأ في إنجلترا.
- خروج الملاك يبقي عرض الإيجار شحيحًا، رغم عدم وجود إحصاء رسمي.
- زيادات الضرائب اعتبارًا من أبريل 2027 وأسعار الرهن المرتفعة تعني أن عليك اختبار كل صفقة على العائد الصافي.
هذه المقالة معلومات عامة وليست نصيحة مالية أو ضريبية أو قانونية. الأرقام مأخوذة من إصدار ONS لشهر أكتوبر 2026 وهي أولية. تحقق من القواعد والأرقام الحالية مع مستشارين مؤهلين قبل الاستثمار.