قانون حقوق المستأجرين لعام 2025: دليل كامل للملاك والمستأجرين في بريطانيا

ما هو قانون حقوق المستأجرين لعام 2025؟

قانون حقوق المستأجرين لعام 2025 هو أكبر إصلاح للإيجار الخاص في إنجلترا منذ أكثر من 30 عامًا. فهو يستبدل بنظام عقد الإيجار المضمون قصير الأجل (AST) الذي قام عليه قطاع الإيجار الخاص منذ عام 1988 نوعًا واحدًا من عقود الإيجار الدورية المتجددة، ويلغي قدرة المالك على إخلاء مستأجر دون إبداء سبب.

نال القانون الموافقة الملكية في 27 أكتوبر 2025، بحسب الدليل الرسمي على موقع GOV.UK لقانون حقوق المستأجرين. ولم يبدأ سريانه دفعة واحدة، بل يُطبَّق على مراحل. بدأت المرحلة الأولى والأكبر (وتشمل المادة 21 والعقود الدورية وزيادات الإيجار وأسس استرداد الحيازة والإيجار المقدم وأحكام الحيوانات الأليفة والتمييز) في 1 مايو 2026. ومن المتوقع أن تبدأ مرحلة ثانية تُدخل قاعدة بيانات قطاع الإيجار الخاص ومكتب الوسيط اعتبارًا من أواخر 2026، على أن تصبح العضوية إلزامية في 2028. ثم يأتي معيار المساكن اللائقة لقطاع الإيجار الخاص في وقت لاحق.

أبرز التغييرات بنظرة سريعة

نهاية المادة 21

كانت المادة 21 من قانون الإسكان لعام 1988 تتيح للملاك إنهاء عقد الإيجار دون إبداء أي سبب، شرط تبليغ الإشعار الصحيح. وكانت لسنوات أكثر ميزات قطاع الإيجار الخاص تعرضًا للانتقاد، ومنذ 1 مايو 2026 لم تعد موجودة.

كان يمكن تبليغ إشعار بموجب المادة 21 بصورة صحيحة حتى 30 أبريل 2026 وفق القواعد القديمة، لكن حتى الإشعار المبلَّغ بصورة صحيحة كانت صلاحيته بعد ذلك محدودة. فعلى الملاك الذين بلّغوا إشعارًا أن يبدؤوا الإجراءات أمام المحكمة في موعد أقصاه الأسبق من ستة أشهر من تاريخ الإشعار أو 31 يوليو 2026، وإلا ضاع مسار «دون خطأ» كليًا.

وصار كل إخلاء يجب أن يستند إلى أحد أسس المادة 8 (Section 8): سبب معلن مدعوم بالأدلة، مثل متأخرات الإيجار أو السلوك المعادي للمجتمع أو رغبة المالك في البيع أو رغبة المالك أو أحد أقاربه المقربين في السكن.

انتهاء عقود الإيجار محددة المدة

لم يعد هناك عقد AST لستة أشهر أو اثني عشر شهرًا. فكل عقد إيجار خاص، جديدًا كان أو قائمًا، صار في 1 مايو 2026 عقدًا دوريًا مفتوح المدة يتجدد شهريًا دون تاريخ انتهاء مضمَّن فيه.

ويستطيع المستأجرون المغادرة في أي وقت بإشعار كتابي مدته شهران، دون انتظار انتهاء مدة ثابتة. ويفقد الملاك يقين الحد الأدنى المضمون للمدة، لكنهم يكسبون عقدًا لا ينقضي تلقائيًا إلى منطقة قانونية رمادية محرجة.

زيادات الإيجار: إجراء المادة 13 الجديد

لم تعد بنود مراجعة الإيجار المكتوبة في عقد الإيجار سارية. والطريقة الوحيدة لزيادة الإيجار أثناء العقد هي إشعار رسمي بموجب المادة 13 (باستخدام النموذج الجديد المقرر 4A)، لا يُبلَّغ أكثر من مرة كل 12 شهرًا، ويمنح المستأجر شهرين على الأقل قبل سريان الإيجار الجديد.

وإذا رأى المستأجر أن الإيجار المقترح يزيد على سعر السوق السائد، فيمكنه الطعن فيه مجانًا أمام المحكمة الابتدائية (غرفة العقارات). وبموجب القواعد الجديدة لا يجوز للمحكمة تحديد إيجار أعلى مما اقترحه المالك فعلًا، ولا يسري أي إيجار معدَّل إلا من تاريخ قرار المحكمة، دون أثر رجعي. وهذا يزيل الحافز السلبي القديم للطعن، حين كان المستأجر يخاطر بإيجار أعلى بأثر رجعي لمجرد أنه طلب من المحكمة النظر في الأمر.

أسس استرداد الحيازة: ما الذي تغير

مع إلغاء المادة 21 صارت أسس المادة 8 تحمل الثقل كله، وأُعيدت صياغة عدد منها أو شُددت مع الإصلاح.

وعتبة متأخرات الإيجار مهمة عمليًا: ففي ظل القواعد القديمة كان بوسع الملاك طلب استرداد الحيازة وجوبًا بمجرد تأخر المستأجر شهرين (أو ثمانية أسابيع). أما قانون حقوق المستأجرين فيرفع هذا الحد إلى ثلاثة أشهر، أو 13 أسبوعًا لعقود الإيجار الأسبوعية وكل أسبوعين: هامش مهم لمصلحة المستأجر قبل أن يصبح السند الوجوبي متاحًا أصلًا.

الإيجار المقدم والمزايدات

قُيّدت ممارستان كانتا تُقصيان المستأجرين الذين لا يملكون كفيلًا بريطانيًا أو سجلًا ائتمانيًا قويًا أو ببساطة موارد مالية كافية. فلم يعد بإمكان الملاك والوكلاء طلب أكثر من إيجار شهر واحد مقدمًا، ما يغلق باب المطالبة بستة أشهر أو اثني عشر شهرًا مقدمًا. ويجب تأجير العقار بالسعر الذي أُعلن به. فلم يعد بإمكان الملاك والوكلاء دعوة العروض أو قبولها بأعلى من الإيجار المعلن، وهو ما حوّل بعض عمليات التأجير إلى مزايدات غير رسمية.

حق طلب حيوان أليف

منذ 1 مايو 2026، صار للمستأجرين حق قانوني في طلب إذن مالكهم لاقتناء حيوان أليف، ولا يجوز للمالك الرفض دون مبرر معقول. وأمام المالك 28 يومًا للرد. ولا يُجبر هذا الملاك على قبول كل طلب: فالاعتراض الجاد المعقول (شقة صغيرة بلا منفذ خارجي مع كلب كبير مثلًا) يظل قائمًا، لكن بند «لا حيوانات أليفة» الشامل دون النظر في الطلب الفردي لم يعد صامدًا.

لا مزيد من «لا لمتلقي المساعدات» أو «لا للأطفال»

أصبح رفض مقدم طلب لمجرد أنه يتلقى إعانات أو لديه أطفال غير قانوني. ويستهدف هذا ممارسة قديمة كانت فيها عبارة «No DSS» أو ما شابهها في الإعلانات تستبعد المستأجرين قبل أن تُتاح لهم حتى فرصة تقييم قدرتهم على السداد أو مراجعهم.

ما لم يأتِ بعد

لم يبدأ سريان كل ما في القانون في 1 مايو 2026. فالتسجيل في قاعدة بيانات قطاع الإيجار الخاص (سجل واحد سيحتاج الملاك إلى الانضمام إليه) يُفتح في 15 ديسمبر 2026، منطقة بمنطقة، بدءًا من منطقة ويست ميدلاندز، ويجب أن يكون جميع الملاك الذين يؤجرون عقارات فعليًا مسجلين بحلول 14 نوفمبر 2027. كما أن نظامًا جديدًا لمكتب وسيط الملاك، يمنح المستأجرين سبيلًا إلى تسوية ملزمة خارج المحكمة للشكاوى، في الطريق أيضًا، لكن الحكومة لم تؤكد موعد إطلاقه بعد.

وفي وقت أبعد، من المقرر تطبيق معيار جديد للمساكن اللائقة على المساكن المؤجرة خاصة اعتبارًا من 2035، إلى جانب اشتراط حد أدنى لكفاءة الطاقة هو شهادة EPC من الفئة C في 2030 (راجع دليل MEES 2030 لمعرفة سقف التكلفة المؤكد والغرامات). ويُتوقع كذلك أن يمتد قانون آواب (Awaab's Law) (المهل القانونية الملزمة للملاك لإصلاح الرطوبة والعفن وغيرها من المخاطر الجسيمة، وهو ساري المفعول فعلًا في الإسكان الاجتماعي) إلى قطاع الإيجار الخاص، وإن لم تؤكد الحكومة بعد فئات المخاطر بدقة ولا موعد البدء للملاك الخاصين.

ماذا يعني هذا للملاك

التحول العملي هو الابتعاد عن الاتكاء على مدة الإشعار وحدها، والتوجه إلى توثيق سند حقيقي مدعوم بالأدلة لاسترداد الحيازة، وإتقان الأوراق من المرة الأولى، لأن إشعار المادة 8 المعيب لم يعد يمكن استبداله بهدوء بإشعار احتياطي بموجب المادة 21. ويجب نقل مراجعات الإيجار إلى الجدول الزمني للمادة 13 بدل بند مدفون في عقد الإيجار، وأن يحظى أي طلب لحيوان أليف برد موثق ومعقول خلال 28 يومًا بدل رفض شامل. وينطبق معيار الأدلة أولًا نفسه على ما تسلمه للمستأجر عند الانتقال، وهو ما تغطيه قائمة وثائق الانتقال لدينا. ولا يجعل شيء من هذا تأجير العقار غير عملي. بل يقرّب الإجراءات مما كانت عليه عقود الإيجار التجارية دائمًا، حيث يقوم قدر أكبر من العلاقة على الأدلة والإجراءات لا على تاريخ انقضاء المدة الثابتة.

ماذا يعني هذا للمستأجرين

عقد دوري من اليوم الأول يعني ألا تكون مقيدًا بمدة ثابتة لا يمكنك الخروج منها، وإشعار مدته شهران كل ما يلزم للمغادرة. ويجب أن تمر زيادة الإيجار عبر إجراء رسمي قابل للطعن بدل أن تصل مطالبة «خذها أو اتركها». ولم يعد سطر «لا حيوانات أليفة» أو «No DSS» أو «لا للأطفال» في إعلان سببًا قانونيًا لردّك صراحة.

كيف نتعامل مع هذا

ندير بأنفسنا كل عقار نؤجره، من التجديد حتى عقد الإيجار، ما يعني أن التحول إلى العقود الدورية وأسس الحيازة المدعومة بالأدلة يغيّر أوراقنا لا نهجنا. لم نكن نخطط يومًا لإخلاء مستأجر جيد دون سبب حقيقي، فلا يغيّر إلغاء خيار قد يستخدمه غيرنا الكثير بالنسبة إلينا. وإن كنت تفاضل بين امتلاك عقار بريطاني مباشرة في ظل هذا النظام الجديد والاستثمار إلى جانب فريق يتولى الامتثال والتمويل والمستأجرين يوميًا، فإن صفحة المستثمرين لدينا توضح كيف تعمل هذه الشراكة.

الأسئلة الشائعة

متى بدأ سريان قانون حقوق المستأجرين فعلًا؟

نال الموافقة الملكية في 27 أكتوبر 2025. وبدأت أحكامه الرئيسية (ومنها إلغاء المادة 21 والعقود الدورية وإجراء زيادة الإيجار الجديد) في 1 مايو 2026.

هل ما زال بإمكان مالكي إخلائي دون سبب؟

لا. أُلغيت عمليات الإخلاء «دون خطأ» بموجب المادة 21. وأي دعوى لاسترداد الحيازة يجب أن تستند الآن إلى سند محدد من المادة 8، مع أدلة تدعمه.

هل ما زال لديّ عقد إيجار محدد المدة؟

لا. تحول كل عقد AST، جديدًا كان أو قائمًا، إلى عقد دوري متجدد في 1 مايو 2026. ولم يعد في العقد تاريخ انتهاء مضمَّن.

كم مرة يمكن رفع إيجاري؟

مرة واحدة كل 12 شهرًا على الأكثر، عبر إشعار رسمي بموجب المادة 13 يمنح شهرين على الأقل. ولم تعد بنود مراجعة الإيجار المكتوبة في العقد سارية.

هل يمكنني الطعن في زيادة الإيجار؟

نعم، مجانًا، أمام المحكمة الابتدائية (غرفة العقارات). ولا يجوز للمحكمة تحديد إيجار أعلى مما اقترحه مالكك، ولا يسري أي تغيير إلا من تاريخ قرارها، دون أثر رجعي.

ما مدة الإشعار التي يلزم مالكي بها لبيع العقار أو السكن فيه؟

أربعة أشهر، وبعد أن يكون العقد قد استمر 12 شهرًا على الأقل فقط. ولا يجوز للملاك استخدام هذين السندين لإنهاء عقد في سنته الأولى.

هل يمكن لمالكي رفض السماح لي بحيوان أليف؟

لا يجوز له الرفض دون مبرر معقول، وأمامه 28 يومًا للرد على الطلب. ويمكن أن يظل اعتراض محدد ومعقول قائمًا. أما سياسة «لا حيوانات أليفة» الشاملة فلا.

هل بدأت قاعدة بيانات القطاع أو مكتب وسيط الملاك بالعمل؟

ليس بعد. يُفتح التسجيل في قاعدة بيانات القطاع في 15 ديسمبر 2026، منطقة بمنطقة، بدءًا من منطقة ويست ميدلاندز. وينتمي مكتب وسيط الملاك إلى المرحلة الثانية نفسها، المنفصلة عن التغييرات التي بدأ سريانها في 1 مايو 2026، لكن ليس له موعد إطلاق مؤكد بعد.

أبرز النقاط

• أُلغيت المادة 21. وكل إخلاء يحتاج الآن إلى سند مدعوم بالأدلة من المادة 8.
• انتهت عقود AST محددة المدة؛ وكل العقود الآن متجددة ودورية.
• تُحصر زيادات الإيجار بمرة في السنة عبر إشعار رسمي بموجب المادة 13، قابل للطعن أمام المحكمة مجانًا.
• السندان 1 و1A (السكن أو البيع) يحتاجان إلى إشعار مدته 4 أشهر ولا يجوز استخدامهما في السنة الأولى من العقد.
• الإيجار المقدم محدد بشهر واحد، والمزايدة فوق الإيجار المعلن محظورة.
• للمستأجرين حق قانوني في طلب حيوان أليف، ورفض «لا لمتلقي المساعدات» أو «لا للأطفال» غير قانوني.
• قاعدة بيانات القطاع (يُفتح التسجيل فيها في 15 ديسمبر 2026) والوسيط ومعيار المساكن اللائقة تغييرات لمراحل لاحقة، وليست سارية بعد.

هذه المقالة للمعلومات العامة فقط وليست استشارة قانونية. يُطبَّق قانون حقوق المستأجرين لعام 2025 على مراحل، وبعض الأحكام الموصوفة هنا لم يبدأ سريانها بعد. راجع إرشادات GOV.UK الحالية واستشر مختصًا قانونيًا قبل التصرف بناءً على وضع عقد إيجارك الخاص.