كم يستغرق الإخلاء في 2026؟ استرداد الحيازة بموجب المادة 8 بعد نهاية المادة 21
كل إخلاء في إنجلترا يمر الآن عبر المادة 8. إليكم الأسس ومدد الإشعار التي يستخدمها الملاك وخطوات المحكمة ورسومها، وكم تستغرق الحيازة فعلًا استنادًا إلى أحدث إحصاءات المحاكم.
إجابة سريعة: منذ إلغاء المادة 21 في 1 مايو 2026، يجب على الملّاك في إنجلترا استخدام المادة 8 وإثبات سبب قانوني لاسترداد الحيازة. يمر الإخلاء بموجب المادة 8 بمرحلتين: فترة إشعار تتراوح من فورية إلى أربعة أشهر بحسب السبب، ثم إجراءات المحكمة. وفي الفترة من أبريل إلى يونيو 2026 بلغ الوسيط الزمني من دعوى المالك أمام المحكمة إلى استرداد الحيازة 27.1 أسبوعًا، بحسب الإحصاءات الرسمية. ولذلك تستغرق قضية متأخرات الإيجار بموجب السبب 8 عادةً نحو سبعة أشهر من الإشعار إلى الحيازة إذا لم يغادر المستأجر. أما البيع أو الانتقال للسكن بموجب السببين 1A أو 1 فيحتاج إلى إشعار بأربعة أشهر ولا يمكنه إنهاء عقد إيجار في أشهره الـ12 الأولى.
لعقود، كان بإمكان المالك الذي يريد استعادة عقاره إرسال إشعار المادة 21 دون إبداء سبب. أُغلق ذلك المسار في 1 مايو 2026 بموجب Renters' Rights Act، وكان آخر يوم لاستخدام إشعار المادة 21 القديم أمام المحكمة هو 31 يوليو 2026. وتمر كل دعاوى الحيازة الآن عبر المادة 8. يشرح هذا الدليل كيف يعمل الإخلاء بموجب المادة 8 عمليًا، وأي الأسباب وفترات الإشعار تنطبق، وكم يستغرق كل مسار واقعيًا.
كيف يعمل الإخلاء بموجب المادة 8؟
يتبع الإخلاء بموجب المادة 8 الخطوات الخمس نفسها أيًّا كان السبب. وتوضح إرشادات الحكومة حول استرداد عقار مؤجَّر خاصًا بعد 1 مايو 2026 العملية:
- أرسل الإشعار على النموذج 3A. يجب أن يسمّي الإشعار السبب أو الأسباب التي تعتمد عليها ويوضح جوهر كل منها. والإشعار المعيب سبب شائع لفشل دعوى المادة 8.
- انتظر انقضاء فترة الإشعار. تعتمد الفترة على السبب، من عدم وجود إشعار إطلاقًا للسلوك المعادي للمجتمع الخطير إلى أربعة أشهر للبيع أو الانتقال للسكن.
- تقدم بطلب إلى المحكمة. إذا لم يغادر المستأجر، تتقدم بطلب أمر حيازة. رسم المحكمة £415.
- احضر الجلسة. في السبب الإلزامي، يجب على القاضي أن يأمر بالحيازة إذا ثبت السبب. وفي السبب التقديري، يقرر القاضي ما إذا كانت الحيازة معقولة.
- نفّذ الأمر. إذا لم يغادر المستأجر بعد، تتقدم بطلب أمر حيازة تنفيذي (£148) وينفذ مأمورو محكمة المقاطعة الإخلاء.
لا يوجد إجراء معجَّل ورقي فقط للمادة 8. فذلك المسار كان مرتبطًا بالمادة 21، لذا تذهب كل دعوى بموجب المادة 8 إلى جلسة.
أي أسباب المادة 8 يستخدمها الملّاك الخاصون أكثر؟
أعاد Renters' Rights Act صياغة قائمة الأسباب. وهذه هي الأسباب التي يعتمد عليها معظم الملّاك الخاصين، مع فترات الإشعار من إرشادات أسباب الحيازة الحكومية:
| السبب | ما يغطيه | النوع | فترة الإشعار |
|---|---|---|---|
| 1 | انتقال المالك أو أحد أقاربه المقربين للسكن | إلزامي | 4 أشهر، ليس في أول 12 شهرًا |
| 1A | بيع المالك للعقار | إلزامي | 4 أشهر، ليس في أول 12 شهرًا |
| 6 | إعادة تطوير جوهرية | إلزامي | 4 أشهر، ليس في أول 6 أشهر |
| 7A | سلوك معادٍ للمجتمع أو إجرامي خطير | إلزامي | لا شيء، لكن لا أمر حتى 14 يومًا بعد الإشعار |
| 8 | متأخرات إيجار لا تقل عن 3 أشهر | إلزامي | 4 أسابيع |
| 10 | أي متأخرات إيجار | تقديري | 4 أسابيع |
| 11 | التأخر المستمر في السداد | تقديري | 4 أسابيع |
| 12 | خرق آخر لعقد الإيجار | تقديري | أسبوعان |
| 13 | تدهور العقار | تقديري | أسبوعان |
| 14 | سلوك معادٍ للمجتمع أو إزعاج | تقديري | لا شيء، لكن لا أمر حتى 14 يومًا بعد الإشعار |
| 17 | الحصول على عقد إيجار بإفادة كاذبة | تقديري | أسبوعان |
السبب 8: متأخرات الإيجار
السبب 8 إلزامي، لكن فقط إذا بلغت المتأخرات الحد عند نقطتين: حين ترسل الإشعار وفي يوم الجلسة. يجب أن يدين المستأجر بإيجار ثلاثة أشهر على الأقل إذا كان الإيجار يُدفع شهريًا، أو 13 أسبوعًا إذا كان يُدفع أسبوعيًا أو كل أسبوعين. وإذا دفع المستأجر ما يكفي لينخفض دون الحد قبل الجلسة، يسقط السبب 8. ولهذا يدفع الملّاك عادةً بالسببين 10 و11 إلى جانب السبب 8، لتظل المحكمة قادرة على النظر في الحيازة.
السببان 1 و1A: الانتقال للسكن أو البيع
يحل هذان السببان محل معظم ما كانت المادة 21 تُستخدم له. وهما يحتاجان إلى إشعار بأربعة أشهر، ولا يمكن للإشعار إنهاء عقد الإيجار في أشهره الـ12 الأولى. ويضيف دليل الحكومة للقانون قيدين مهمين: فالمالك الذي يستخدمهما لا يستطيع تسويق العقار أو إعادة تأجيره لمدة 12 شهرًا بعد ذلك، وإساءة استخدام سبب قد تؤدي إلى عقوبة مدنية تصل إلى £7,000، ترتفع إلى £40,000 أو الملاحقة القضائية عند تكرار المخالفات.
كم يستغرق الإخلاء بموجب المادة 8 في 2026؟
تُظهر إحصاءات الحيازة لأبريل إلى يونيو 2026 الصادرة عن وزارة العدل وسيطًا قدره 27.1 أسبوعًا من دعوى المالك إلى استرداد الحيازة، أقل قليلًا من 27.9 أسبوعًا قبل عام. وارتفعت الدعاوى 6% إلى 23,635، وارتفعت الدعاوى المعجَّلة 16%، مع تسابق الملّاك لاستخدام إشعارات المادة 21 قبل الموعد النهائي في 31 يوليو. وتغطي الإحصاءات شهرين فقط بموجب القواعد الجديدة، فلم يظهر بعد أثر احتياج كل قضية الآن إلى جلسة بموجب المادة 8. ويتوقع كثير من الممارسين أن تطول أوقات المحاكم.
تعطي إضافة فترة الإشعار إلى وسيط المحكمة نطاق تخطيط واقعيًا حيث يبقى المستأجر حتى النهاية:
| السيناريو | الإشعار | من المحكمة إلى الحيازة | الإجمالي المعتاد |
|---|---|---|---|
| متأخرات الإيجار (السبب 8) | 4 أسابيع | نحو 6 أشهر | نحو 7 أشهر |
| البيع أو الانتقال للسكن (السبب 1A أو 1) | 4 أشهر | نحو 6 أشهر إذا نوزع | نحو 10 أشهر، ولا قبل الشهر 12 من عقد الإيجار |
| سلوك معادٍ للمجتمع خطير (السبب 7A) | لا شيء | يعتمد على المحكمة | عادةً أقصر مسار |
يغادر كثير من المستأجرين عند نهاية فترة الإشعار أو بمجرد صدور أمر الحيازة، خصوصًا حين يحتاجون إلى مرجع لمنزلهم التالي. وتصف أرقام المحكمة أعلاه القضايا التي لا تُحَل بهذه الطريقة.
كيف تتجنب إخلاءً بطيئًا بموجب المادة 8
- أتقن الأوراق. استخدم النموذج 3A، واذكر السبب ووقائعه كاملةً، واحتفظ بإثبات التبليغ. وإشعار بسبب أو فترة خاطئة يعني البدء من جديد.
- احتفظ بسجلات إيجار نظيفة. سجل إيجار مؤرَّخ هو الدليل الأساسي للأسباب 8 و10 و11.
- تصرف مبكرًا في المتأخرات. تحدث إلى المستأجر بمجرد تفويت دفعة. فالمتأخرات أسهل حلًا عند شهر واحد منها عند ثلاثة.
- حافظ على الامتثال. حماية الوديعة وسلامة الغاز والكهرباء ومستندات الانتقال الأخرى لن توقف دعوى المادة 8 وحدها، لكن الثغرات تدعو إلى دعاوى مقابلة وتضعف موقفك في الجلسة.
- احسب الشغور والوقت القانوني في كل صفقة. يفترض النموذج الواقعي الآن مسارًا أطول وأعلى كلفة إلى الحيازة. اختبر نموذجك بفترة شغور أطول في محلل الصفقات.
إذا كنت تشتري عقارًا مؤجَّرًا، فضع في حسبانك أنك لا تستطيع استخدام سبب البيع في السنة الأولى من عقد إيجار جديد، وأن عقود الإيجار القائمة أصبحت الآن دورية. ويغطي دليلنا لقاعدة بيانات ملّاك PRS واجب التسجيل التالي.
الأسئلة الشائعة
هل ما زال بإمكان الملّاك استخدام المادة 21؟
لا. أُلغيت المادة 21 في 1 مايو 2026، وكان 31 يوليو 2026 آخر يوم لبدء إجراءات المحكمة بشأن إشعار المادة 21 أُرسل قبل ذلك. وتستخدم كل دعاوى الحيازة الآن المادة 8.
كم إشعارًا يجب أن أعطي لمتأخرات الإيجار؟
أربعة أسابيع للأسباب 8 و10 و11. وفي السبب 8، يجب أن يدين المستأجر بإيجار ثلاثة أشهر على الأقل عند إرسال الإشعار وعند الجلسة كليهما.
هل أستطيع إخلاء مستأجر لبيع العقار؟
نعم، باستخدام السبب 1A وبإشعار أربعة أشهر، لكن ليس بحيث ينتهي عقد الإيجار في أشهره الـ12 الأولى. ولا تستطيع بعد ذلك إعادة التأجير أو تسويق العقار للإيجار لمدة 12 شهرًا.
كم تبلغ تكلفة الإخلاء بموجب المادة 8؟
رسم المحكمة £415 وأمر الحيازة التنفيذي £148. وغالبًا ما تكون الأتعاب القانونية والإيجار المفقود خلال فترة الإشعار والمحكمة أكبر بكثير.
ماذا يحدث إذا لم تقبل المحكمة سببي؟
تُرفض الدعوى ويستمر عقد الإيجار. وقد يُؤمر بدفع تكاليف المستأجر، وتحتاج إلى إرسال إشعار جديد بسبب صحيح للمحاولة مجددًا.
أهم النقاط
- انتهت المادة 21 في 1 مايو 2026، فكل إخلاء في إنجلترا الآن يستخدم المادة 8 وسببًا مثبتًا.
- تتراوح فترات الإشعار من لا شيء للسلوك المعادي للمجتمع الخطير إلى أربعة أشهر للبيع أو الانتقال للسكن.
- بلغ الوسيط الزمني من دعوى المالك إلى استرداد الحيازة 27.1 أسبوعًا في أبريل إلى يونيو 2026.
- تستغرق قضية متأخرات الإيجار عادةً نحو سبعة أشهر من الإشعار إلى الحيازة إذا بقي المستأجر.
- لا يمكن للبيع أو الانتقال للسكن إنهاء عقد إيجار في أشهره الـ12 الأولى، ويمنعان إعادة التأجير لمدة 12 شهرًا بعد ذلك.
هذه المقالة معلومات عامة عن الحيازة في إنجلترا وليست استشارة قانونية. قانون الحيازة تقني، وقد يضيف إشعار معيب أشهرًا. اطلب مشورة محامي إسكان قبل إرسال الإشعار.