صيغة التعاون
100% من الشركة لك. نتقاضى رسومًا مرحلية: 2% للبحث عن الصفقة، و10% لإدارة التجديد، و2% للبيع، و2% لإعادة التمويل، و12% لإدارة التأجير. دون حصة ملكية.
نبحث عن العقار ونجدّده ونبيعه. عدّل المنزلقات (أو انقر على أي قيمة لكتابتها) لنمذجة صفقتك. تتحدث رسوم AAI والربح مباشرة. تجاوزات التكلفة علينا؛ ولا نبيع أبدًا بأقل من السعر المتفق عليه.
مُدخلات صفقتك
انقر على أي قيمة لكتابة رقم مخصص.
تفصيل الصفقة: GDV £325,000
النتيجة
للتوضيح فقط. SDLT بمعدلات الرسوم الإضافية للمسكن الإضافي. تختلف التكاليف والعوائد الفعلية. ليست استشارة مالية.
هل تريد مساعدة في الاستفادة من هذه الأرقام؟
يراجع فريقنا صفقات مثل هذه كل يوم. تواصل معنا وسنستعرض الأرقام معك، دون أي التزام.
ما الذي تفعله هذه الأداة
يضع محلل الصفقات نموذجًا لصفقة استثمار عقاري بريطانية من البداية إلى النهاية، لحظيًا: تكاليف الشراء والتجديد والتمويل الجسري والخروج، لاستراتيجيتين مختلفتين: البيع بعد التجديد (شراء وتجديد وبيع) أو الاحتفاظ بنمط BRRR (شراء وتجديد وإعادة تمويل وتأجير).
عدّل أي مُدخل (سعر الشراء ومدة المشروع ونسبة القرض الجسري إلى القيمة وسعره وميزانية التجديد وGDV وتكاليف الاحتفاظ) وسيُعاد حساب كل رقم لاحق فورًا: إجمالي التكلفة والربح ورأس المال المطلوب والعائد على الاستثمار.
كيف يعمل الحساب
تُحسب تكلفة القرض الجسري كالتالي: سعر الشراء × نسبة القرض الجسري إلى القيمة × سعر القرض الجسري الشهري × مدة المشروع بالأشهر. وهي عادةً أكبر تكلفة خفية في صفقة البيع بعد التجديد، لأن التمويل الجسري يُسعَّر بالشهر لا بالسنة.
في البيع بعد التجديد، الربح هو GDV (القيمة الإجمالية للتطوير، أي سعر إعادة البيع المتوقع) ناقص إجمالي التكاليف: سعر الشراء وضريبة الطوابع والتجديد وفوائد القرض الجسري وتكاليف الاحتفاظ. العائد على الاستثمار هو الربح مقسومًا على إجمالي رأس المال المطلوب.
في الاحتفاظ بنمط BRRR، تُعاد تمويل الصفقة برهن عقاري عادي على التقييم الجديد بعد التجديد بدلًا من البيع. تعرض الحاسبة مقدار رأس المال الذي يعود إليك عند إعادة التمويل، وصافي الدخل الشهري الناتج عن تأجير العقار بعد ذلك.
مثال محلول
صفقة بيع بعد التجديد: شراء بـ £150,000، مشروع مدته 6 أشهر، قرض جسري 75% من القيمة بفائدة 1% شهريًا، تجديد بـ £30,000، وGDV بـ £230,000.
- سعر الشراء: £150,000
- ضريبة الطوابع (مسكن إضافي): نحو £11,000
- تكلفة القرض الجسري: 150,000 × 75% × 1% × 6 = £6,750
- التجديد: £30,000
- تكاليف الاحتفاظ (6 أشهر): نحو £3,000
- إجمالي التكلفة: نحو £200,750
- GDV (سعر البيع): £230,000
يبلغ الربح نحو £29,250، وهو هامش جيد، لكن لاحظ أن فوائد القرض الجسري وضريبة الطوابع وحدهما تمثلان نحو £17,750 من التكلفة قبل أن يُرفع طوب واحد.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين البيع بعد التجديد واستراتيجية BRRR؟
البيع بعد التجديد هو شراء وتجديد وبيع. تحصل على ربحك دفعة واحدة عند الخروج. أما BRRR (شراء وتجديد وإعادة تمويل وتأجير) فتحتفظ بالعقار: تعيد التمويل على القيمة الجديدة الأعلى بعد التجديد لاسترداد معظم رأس مالك أو كله، ثم تحتفظ به للحصول على دخل إيجاري مستمر.
ما هو GDV؟
GDV (القيمة الإجمالية للتطوير) هي القيمة السوقية المتوقعة للعقار بعد اكتمال التجديد، وتستند عادةً إلى عقارات مماثلة بيعت حديثًا في المنطقة. وهي الرقم الذي يُبنى عليه سعر الخروج في البيع بعد التجديد أو تقييم إعادة التمويل في BRRR.
كيف تُحسب تكلفة التمويل الجسري؟
يُسعَّر التمويل الجسري شهريًا لا سنويًا: التكلفة = مبلغ القرض × سعر الفائدة الشهري × عدد الأشهر. ولأنه يُحتسب شهرًا بشهر، فإن تأخر المشروع مكلف. شهران إضافيان في مشروع مدته ستة أشهر يزيدان تكلفة القرض الجسري بمقدار الثلث.
ما العائد الجيد على الاستثمار في صفقة بيع بعد التجديد؟
لا يوجد رقم عالمي، لكن كثيرًا من المستثمرين يستهدفون عائدًا يزيد على 20% على رأس المال المطلوب لتبرير مخاطر البيع بعد التجديد وجهده، بعد احتساب ضريبة الطوابع وتكاليف القرض الجسري واحتياطي التجديد وتكاليف البيع. أما صفقات BRRR الأقل مخاطرة والأطول مدة احتفاظ فكثيرًا ما تُقيَّم بصافي الدخل الشهري ونمو حقوق الملكية على المدى الطويل أكثر من رقم عائد واحد.
هل تحتسب الحاسبة ضريبة الطوابع؟
نعم. يحتسبها صف تفصيل ضريبة الطوابع تلقائيًا بناءً على سعر الشراء، باستخدام معدلات المسكن الإضافي المطبّقة على مشتريات الاستثمار. يمكنك التحقق من الرقم الدقيق بشكل مستقل في حاسبة ضريبة الطوابع لدينا.