أقصى مبلغ قرض
£180,564
الإيجار السنوي: £14,400
بسعر سدادك الفعلي
للتوضيح فقط. تراعي قرارات الإقراض الفعلية أيضًا الدخل الشخصي والتاريخ الائتماني وحجم المحفظة ونوع العقار، وتختلف أسعار الإجهاد ومتطلبات ICR الدقيقة بين المقرضين والمنتجات. ليست استشارة مالية. تأكد من القدرة على التحمل مع وسيط رهن قبل تقديم عرض على عقار.
هل تريد مساعدة في الاستفادة من هذه الأرقام؟
يراجع فريقنا صفقات مثل هذه كل يوم. تواصل معنا وسنستعرض الأرقام معك، دون أي التزام.
ما الذي تفعله هذه الحاسبة
تبدأ معظم حاسبات الشراء بغرض التأجير من سعر العقار وتخبرك بالعائد. أما هذه فتشغّل الحساب الذي يستخدمه المقرضون فعلًا بالعكس. فانطلاقًا من الإيجار الذي يمكن للعقار تحقيقه، تجد أقصى رهن يسمح به اختبار إجهاد المقرض.
أدخل الإيجار وسعر اختبار الإجهاد لدى المقرض (سعر افتراضي أعلى مما ستدفعه فعلًا، يُستخدم للتحقق من أن القرض يصمد أمام ارتفاع الأسعار) ونسبة تغطية الفوائد (ICR) التي يشترطها. تعطيك الحاسبة أقصى قرض وأقصى قيمة للعقار عند نسبة القرض إلى القيمة المستهدفة، والدفعة الأولى التي ستحتاج إلى توفيرها.
كيف يعمل الحساب
يشترط المقرضون أن يغطي دخل الإيجار فوائد الرهن بهامش: نسبة تغطية الفوائد (ICR). أقصى تكلفة رهن سنوية مسموحة = الإيجار السنوي ÷ (ICR ÷ 100). عند ICR بنسبة 145% وإيجار سنوي £14,400، لا يمكن أن تتجاوز تكلفة الرهن £9,931 سنويًا.
ثم تُقسَم أقصى تكلفة سنوية على سعر الإجهاد (لا على سعر فائدتك الفعلي) لإيجاد أقصى قرض: أقصى قرض = أقصى تكلفة رهن سنوية ÷ (سعر الإجهاد ÷ 100). وسعر الإجهاد أعلى عمدًا من معظم أسعار الشراء بغرض التأجير الفعلية حتى يصمد القرض لو ارتفعت الأسعار.
أقصى قيمة للعقار = أقصى قرض ÷ (نسبة القرض إلى القيمة ÷ 100). القسمة على نسبة القرض إلى القيمة المستهدفة تخبرك بأغلى عقار يمكنك شراؤه عند مستوى الدفعة الأولى هذا مع اجتياز اختبار الإجهاد. ثم يعرض قسم "سعر السداد الفعلي" في الأسفل الدخل الشهري الحقيقي بعد الرهن بالسعر الذي ستُحاسَب عليه فعلًا، وهو عادةً أقل من سعر الإجهاد.
مثال محلول
عقار يُتوقع تأجيره بـ £1,200 شهريًا، يختبره مقرض بسعر إجهاد 5.5% ومتطلب ICR بنسبة 145%، عند LTV 75%.
- الإيجار السنوي: £1,200 × 12 = £14,400
- أقصى تكلفة رهن سنوية: £14,400 ÷ 1.45 = £9,931
- أقصى قرض: £9,931 ÷ 5.5% = £180,564
- أقصى قيمة للعقار عند LTV 75%: £180,564 ÷ 75% = £240,752
- الدفعة الأولى المطلوبة: £240,752 − £180,564 = £60,188
رغم أن الإيجار يدعم قرضًا أكبر بكثير بسعر السوق الفعلي، فإن اختبار الإجهاد بنسبة 5.5% يحد الاقتراض عند £180,564، وهو تذكير بأن المقرضين يحددون حجم قروض الشراء بغرض التأجير على أسوأ سيناريو، لا على الصفقة المعروضة عليك فعلًا.
الأسئلة الشائعة
لماذا سعر الإجهاد أعلى من السعر الذي سأدفعه فعلًا؟
يشترط المنظِّمون على المقرضين اختبار القدرة على تحمل قروض الشراء بغرض التأجير عند سعر أعلى بكثير من أسعار السوق المعتادة، وغالبًا 5.5% أو سعر المنتج + 2%، أيهما أعلى، تحديدًا حتى يبقى القرض قابلًا للسداد لو ارتفعت الأسعار ارتفاعًا كبيرًا بعد الإتمام. وهذا يحميك ويحمي المقرض من مفاجأة صدمة الأسعار.
لماذا يواجه ملّاك العقارات الأفراد ICR بنسبة 145% بينما الشركات 125% فقط؟
بما أن المادة 24 (Section 24) تقصر ملّاك العقارات الأفراد على ائتمان ضريبي بنسبة 20% على فوائد الرهن بدلًا من الخصم الكامل، فإن دافعي الضريبة بالمعدل الأعلى والإضافي يحتفظون بجزء أقل من دخل الإيجار بعد الضريبة. يعوّض المقرضون ذلك بطلب تغطية إيجار أعلى (145%) ليطمئنوا إلى قابلية الرهن للسداد. أما الشركات المحدودة فتخصم الفوائد كاملة، فيرتاح المقرضون لمتطلب أدنى هو 125%. راجع حاسبة ضريبة المادة 24 لدينا للمقارنة الكاملة بين الملكية الشخصية والشركة المحدودة.
هل تزيد الدفعة الأولى الأكبر دائمًا ما يمكنني اقتراضه؟
ليس في هذا الحساب بالذات. نسبة قرض إلى قيمة أقل (دفعة أولى أكبر) تزيد أقصى قيمة عقار يمكنك شراؤه لأقصى قرض معين، لكنها لا تغيّر أقصى قرض نفسه، المحكوم كليًا بالإيجار وسعر الإجهاد وICR. الدفعة الأولى الأكبر تشتري عقارًا أغلى، لا رهنًا أكبر.
ماذا لو كان سعر الشراء الذي أريده أعلى من الحد الأقصى هنا؟
يلزم أن يكون الإيجار أعلى، أو أن يكون متطلب ICR أقل (مقرض أو منتج مختلف)، أو أن تدفع دفعة أولى أكبر لشراء العقار نفسه بقرض أصغر. زيادة الدفعة الأولى هي عادةً أسرع وسيلة، لأنها تقلل مباشرةً مقدار ما تحتاج إلى اقتراضه مقابل الإيجار نفسه.
هل تغني هذه الأداة عن التحدث مع وسيط رهن؟
لا. تعطيك هذه الأداة سقفًا واقعيًا تعمل به قبل أن تبدأ بمعاينة العقارات أو التحدث إلى المقرضين، لكن العروض الفعلية تعتمد على دخلك وملفك الائتماني ومحفظتك الحالية ومعايير المقرض المحدد. استخدمها للتحقق من منطقية الصفقة، ثم أكّد الرقم الحقيقي مع وسيط.