Acabamos de comprar em leilão um apartamento ex-municipal em Putney por £265k: por dentro do nosso mais novo projeto BRRR

Todo negócio que fazemos tem de provar nosso processo antes de provar seus números. Este apartamento de Innes Gardens, em Putney, é o nosso mais novo, e o publicamos enquanto ainda está em andamento, em vez de esperar pelo resultado final: um apartamento ex-municipal de três quartos que compramos em leilão por £265.000, com um orçamento de reforma de £40.000 e uma avaliação-alvo de £450.000. Veja por que os números fecham, em que estado ele está e o plano para virá-lo.

Por que compramos um apartamento ex-municipal com desconto em Putney

O apartamento fica em um prédio ex-municipal dos anos 1950 em West Putney, SW15, perto de Putney Heath. Foi anunciado como precisando de reforma completa e voltado diretamente a compradores capazes de fechar sem uma longa cadeia de vendas, como investidores, exatamente a combinação que procuramos: uma boa localização que o mercado descontou pelo estado do imóvel, e não por algo errado com a própria área. O comparável mais forte é uma venda no mesmo prédio por £365.000 em 2022, e uma unidade de especificação semelhante no mesmo conjunto estava à venda por £450.000 quando trocamos contratos, com sua equivalente alugada por até £2.800 por mês. Essa diferença entre o que custa um apartamento cansado e o que vale um bem especificado neste exato conjunto é toda a oportunidade.

O negócio: por que leilão e empréstimo-ponte, e não uma hipoteca comum

Arrematamos o apartamento em leilão online por £265.000, cerca de 18% acima do preço-guia de £225.000, mais uma taxa de reserva de 4,2%. Esse caminho, e o financiamento-ponte por trás dele, não foi nossa primeira escolha: foi o que a situação exigiu. O prédio se qualifica como "relevant building" pela Building Safety Act 2022 (cinco andares, várias unidades residenciais), e os credores hipotecários tradicionais não emprestam para um apartamento assim sem ver o certificado do senhorio (landlord's certificate) do freeholder, confirmando quem é responsável pelos custos de remediação. Esse certificado não havia sido emitido, então uma compra com hipoteca padrão não estava disponível no prazo que a troca de contratos de um leilão exige. Usamos um empréstimo-ponte de 12 meses, a uma taxa mensal de 0,77%, para concluir no prazo, com uma remortgage normal como saída pretendida quando a reforma terminar e, em separado, quando tivermos pedido e recebido esse certificado da prefeitura.

Com o que estamos trabalhando: estado, umidade e primeiro o levantamento de amianto

Por dentro, o apartamento é antiquado e não arruinado: carpetes gastos por toda parte, um quarto já reduzido ao contrapiso nu, armários de cozinha originais verde-menta e um único banheiro mais um WC separado. É habitável, só cansado, típico do estoque ex-municipal que buscamos.

Há três coisas que estamos diagnosticando antes de qualquer obra começar. Primeiro, a umidade: manchas em uma parede de quarto, mofo no teto do banheiro acima do chuveiro e mofo em torno de um antigo tubo de esgoto da cozinha, nada disso ainda rastreado até uma origem confirmada. Segundo, uma caldeira desativada e desconectada ainda está em um armário do corredor, de antes de a atual ser instalada; estamos tratando-a como possivelmente ainda ligada ao gás até que um engenheiro Gas Safe confirme o contrário. Terceiro, e o motivo de nada ser mexido ainda: dada a idade do prédio, contratamos um levantamento de amianto de reforma e demolição antes de qualquer demolição, e trabalhamos estritamente conforme suas conclusões escritas quando chegarem.

O plano de reforma: um segundo banheiro sem tocar em parede estrutural

A reforma é construída em torno de uma restrição rígida: nenhuma mudança estrutural, em lugar algum. Isso mantém os custos previsíveis e, como veremos abaixo, nos mantém fora da exigência de autorização do lease para alterações estruturais. Dentro dessa restrição, os destaques são:

• Um segundo banheiro: estamos unindo o WC separado existente com o armário de depósito da caldeira desativada ao lado em um único banheiro pequeno, com a parede removida e uma nova parede de drywall construída um pouco para dentro do corredor. O banheiro principal existente recebe uma renovação mais leve: peças trocadas, uma pia e banheira novas e um radiador toalheiro.
• Cozinha: fica onde está (orçamos movê-la para a sala para criar um quarto adicional e descartamos; não valia a perturbação pelo retorno). Armários embutidos novos, cooktop de indução e forno elétrico no lugar do antigo fogão a gás e uma lava-louças.
• Aquecimento: a caldeira em funcionamento será realocada dentro da cozinha e trocada por um modelo combi maior, dimensionado para atender dois banheiros e a cozinha juntos, quando um engenheiro de aquecimento confirmar o dimensionamento.
• Elétrica: rede completa refeita, embora a fiação existente tenha passado na inspeção de segurança elétrica, mais novos circuitos dedicados para o segundo banheiro, lava-louças, cooktop e lava e seca.
• Todo o resto: piso novo em todo o apartamento com manta acústica (exigência do lease, não só preferência), portas internas substituídas e uma porta corta-fogo certificada na entrada, e pintura ou um acabamento leve nas paredes e tetos, sem necessidade de gesso acartonado, já que o apartamento é de alvenaria maciça e não de paredes de drywall.

Permanecendo não estrutural: por que a autorização do leasehold não é o gargalo aqui

O apartamento é leasehold, com a prefeitura como freeholder. Pelo lease, a autorização escrita da prefeitura só é exigida para alterações estruturais; obras não estruturais como a reconfiguração do banheiro, a hidráulica e a elétrica são isentas. É exatamente por isso que o plano é desenhado assim: manter toda remoção de parede genuinamente não estrutural evita um processo de autorização que, em um lease ex-municipal semelhante com que trabalhamos no sul de Londres, levou mais de dois meses quando uma revisão de segurança contra incêndio entrou no meio. Ainda não tratamos isso como resolvido, porém. A confirmação final de que as paredes que pretendemos remover não são estruturais está com um engenheiro estrutural na data desta publicação, e nenhuma demolição acontece até que isso esteja em mãos junto com os resultados escritos do levantamento de amianto.

Separadamente da questão das alterações, o mesmo lease significa que o processo das próprias obras passa pelo procedimento de alterações da própria prefeitura para qualquer coisa que de fato precise de permissão, o que vale saber se você está olhando estoque leasehold ex-municipal em geral.

Os números: o que um gasto total de £305 mil precisa render

Eis o negócio como está:

• Preço de compra: £265.000
• Orçamento da reforma: £40.000
• Total investido: £305.000
• Avaliação-alvo pós-reforma: £450.000
• Valorização-alvo acima do total investido: £145.000, se a reforma e a avaliação saírem como planejado
• Aluguel mensal-alvo: £2.500, com evidência comparável no mesmo conjunto sugerindo potencial rumo a £2.800 quando o segundo banheiro estiver pronto
• Rentabilidade bruta-alvo sobre a avaliação final: cerca de 6,7%
• Rentabilidade bruta-alvo sobre o total investido: cerca de 9,8%

São metas, não resultados: custos de reforma e avaliações costumam se mexer quando a obra física começa, e é exatamente por isso que publicamos isto agora, em vez de preencher depois um estudo de caso arrumado quando terminar. O plano é um BRRR (buy, refurbish, refinance, rent), não um flip: refinanciar um apartamento concluído contra os £450.000 alvo, com a intenção de reciclar a maior parte do capital mantendo o ativo e o aluguel. Você pode rodar a mesma conta de compra-reforma-refinanciamento com os seus números na nossa ferramenta Deal Analyser.

O que vem a seguir

Nada no local ainda. Estamos na fase de levantamentos: o laudo de amianto está pendente, a confirmação de que as paredes não são estruturais pelo engenheiro está marcada, e nenhuma demolição começa até ambos estarem em mãos. Depois que passarem, a sequência é tornar seguro, reconfigurar o banheiro, primeira fase de elétrica e aquecimento e depois acabamentos. Estamos publicando o andamento em atualizações separadas, em vez de editar esta página: leia a atualização sobre demolição e levantamento de amianto e a atualização sobre parede derrubada e rede elétrica, e veja os dados ao vivo do imóvel em sua página do projeto. Este é um exemplo vivo da estratégia BRRR na prática: comprar abaixo do valor de mercado, reformar e refinanciar quando a obra e o certificado do freeholder estiverem prontos.

Perguntas Frequentes

Por que este apartamento precisou de um empréstimo-ponte em vez de uma hipoteca comum?

O prédio é um "relevant building" pela Building Safety Act 2022, e o freeholder ainda não havia emitido o certificado do senhorio que os credores hipotecários tradicionais exigem antes de emprestar para um apartamento assim. A troca de contratos de um leilão não deixa tempo para esperar por isso, então usamos um empréstimo-ponte de 12 meses para concluir e planejamos fazer a remortgage quando o certificado estiver em mãos e a reforma terminar.

Por que unir o WC e o armário da caldeira em um segundo banheiro em vez de ampliar o apartamento?

Porque não exige nenhuma obra estrutural. O WC separado e o armário de depósito da caldeira desativada ficam lado a lado, então combiná-los cria um segundo banheiro utilizável inteiramente dentro da área existente, mantendo a reforma previsível e fora da exigência de autorização do lease para alterações estruturais.

Comprar um apartamento ex-municipal em leilão é arriscado?

Traz riscos específicos que vale precificar de antemão: fiação e aquecimento antigos que podem precisar de substituição completa, uma chance maior de materiais com amianto dada a idade do prédio e processos de autorização de leasehold que podem ficar no caminho crítico se as obras forem estruturais. Nenhum desses é motivo para evitar o estoque ex-municipal; são motivos para fazer vistoria completa antes de trocar contratos e desenhar a reforma para evitar o mais lento desses processos quando possível, que é o que fizemos aqui mantendo o plano não estrutural.

Principais Conclusões

• Compramos um apartamento ex-municipal de três quartos em Putney (SW15) por £265.000 em leilão, contra um preço-guia de £225.000.
• Financiado por um empréstimo-ponte de 12 meses porque o certificado do senhorio da Building Safety Act do freeholder ainda não havia sido emitido, o que descartou uma compra com hipoteca padrão.
• Orçamento de reforma de £40.000, inteiramente não estrutural, que converte um banheiro em dois unindo o WC existente com um armário de caldeira desativada.
• Levantamento de amianto realizado e confirmação do engenheiro estrutural de que as paredes não são estruturais marcada antes de qualquer demolição.
• Avaliação-alvo de £450.000 e aluguel-alvo de £2.500-£2.800/mês, com saída por BRRR e não por flip.

Este artigo reflete o plano e os valores conforme entendidos no momento da compra, antes de a reforma começar. Custos, prazos e avaliações em um projeto em andamento como este podem mudar, e mudam, quando a obra física começa; trate os valores aqui como metas, não resultados, e nada neste artigo constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou tributário.