Paredes rebocadas, piso instalado, orçamento sobe para £50k: Innes Gardens, duas semanas depois

Nossa última atualização sobre este apartamento em Putney terminava com a última parede derrubada, a rede elétrica refeita e a caldeira realocada. Dissemos que o próximo post sairia quando o reboco estivesse em andamento. Agora está. O apartamento também deixou de parecer um canteiro de demolição e passou a parecer um lugar onde um inquilino poderia morar.

Reboco: de tijolo aparente a paredes acabadas em uma semana

A equipe de reboco começou pelos cômodos com menos decisões pendentes: a sala e os quartos. Em 19 de setembro, a sala já estava com a camada de base, com os novos radiadores encostados na janela esperando para serem instalados e o equipamento dos empreiteiros empilhado no meio do chão.

Seis dias depois, o mesmo cômodo estava com o acabamento fino e seco o bastante para dar uma primeira olhada na cor, com proteção no piso e os novos rodapés entregues e dispostos ao longo da parede da janela.

A cozinha é o único cômodo que ainda espera. É onde há mais coisas atrás das paredes (a caldeira realocada, novos trechos de tubulação e os circuitos dos eletrodomésticos), então será rebocada por último, depois de verificado tudo o que precisa ficar embutido na parede.

Os materiais foram a única coisa que atrasou o reboco. Um pedido de reboco de uma rede nacional de materiais de bricolagem simplesmente nunca chegou na data de entrega. Reclamamos por escrito na mesma semana e recebemos o reembolso integral três dias depois. Não esperamos por esse desfecho: compramos o suficiente para manter a equipe trabalhando em uma loja local de materiais de construção no mesmo dia. É um hábito que vale manter para tudo o que está no caminho crítico. Uma entrega perdida custa o preço dos materiais mais um dia de equipe parada, e o segundo custo costuma ser o maior.

Por que aumentamos o orçamento da reforma de £40.000 para £50.000

Quando escrevemos pela primeira vez sobre este negócio, publicamos um orçamento de reforma de £40.000. Esse número foi definido por pesquisa de escritório, antes de alguém abrir as paredes ou orçar o restante do trabalho no local. Cinco semanas depois, os custos extras se acumularam.

A maior parte veio do que a demolição revelou, e não de mudanças de ideia nossas. A demolição ultrapassou o valor global combinado quando a lareira e a remoção das portas foram dimensionadas direito. Os oito batentes internos eram todos de metal, presos à alvenaria, e tiveram de ser cortados. O apartamento não tem um registro geral central, então a rede elétrica precisou de pontos de aterramento extras e a hidráulica precisou de três válvulas de isolamento novas em vez de uma. Algumas foram decisões nossas: uma caldeira combi mais potente, dimensionada para dois banheiros, e um segundo banheiro que precisa do seu próprio acabamento. Somaram-se a isso várias pequenas reposições de materiais, em parte por causa de uma entrega que nunca apareceu.

Então, em meados de setembro, recebemos da equipe que está agora na obra um orçamento fechado de mão de obra para todos os serviços restantes até a conclusão. Comparado ao que já tínhamos gasto, ele deixou muito pouco dos £40.000 originais para tudo o que ainda não havíamos comprado: azulejos, portas, louças sanitárias, tinta e uma reserva de contingência. Isso não é um orçamento, é um estouro garantido. Por isso redefinimos o orçamento da reforma para £50.000 em vez de fingir o contrário, e estamos cotando todos os materiais restantes antes de pedir.

A pergunta maior é se o negócio ainda funciona com o orçamento de reforma maior. Funciona. Reconferimos o valor final com comparáveis locais, e ele ainda fica em torno da meta do plano original. No refinanciamento planejado, mesmo uma avaliação cautelosa quita com folga o empréstimo-ponte. O gasto extra significa que mais recursos nossos ficam no negócio depois do refinanciamento, o que é bom saber agora e não na hora da avaliação. Se quiser ver como um estouro de reforma afeta os recursos que ficam presos em um negócio, nosso Deal Analyser modela isso para flip, BRRR e buy-to-let.

Piso: LVT colado na segunda, SPC click no fim de semana

Em 15 de setembro definimos o piso: LVT colado com camada de desgaste de 0,5 mm, uma especificação única para todos os cômodos, exceto os dois banheiros. Seis dias depois mudamos de ideia e optamos por SPC click.

As duas escolhas tinham bons argumentos. O piso colado une todo o chão como uma única superfície, então não há junta de encaixe que ceda sob móveis pesados, e o composto autonivelante aplicado na demolição deu a ele uma base plana para aderir. O SPC click tem um núcleo rígido de pedra e plástico. É instalado a seco, sem cola para comprar e sem tempo de cura atrasando o próximo profissional, e uma única régua danificada pode ser trocada sem levantar o cômodo ao redor. Em um imóvel de aluguel com rotatividade de inquilinos a cada poucos anos, este último ponto pesa.

Pedimos 70,66 m² de régua SPC click de 6 mm com camada de desgaste de 0,55 mm e manta de 1 mm embutida. A instalação começou em 25 de setembro, nos quartos.

Banheiros e hidráulica: o que está pronto e o que espera o freeholder

As válvulas de isolamento de água fria que seguravam a primeira fase da hidráulica na nossa última atualização estão prontas. O apartamento não tem um registro geral central, só três torneiras antigas separadas que haviam emperrado. Cada tubo foi congelado com um kit de congelamento, que isola um trecho de cada vez sem esvaziar o sistema inteiro, e depois foram instaladas novas válvulas de latão em posições de mais fácil acesso.

O segundo banheiro, feito unindo o antigo WC separado com o armário da caldeira, que ficou sem uso, agora tem sua nova parede de drywall levantada e revestida com placa resistente à umidade. Para o banheiro principal, a banheira, as torneiras, o box e os porcelanatos de grande formato para o piso já foram pedidos.

O tubo de queda da foto é a questão em aberto. É o tubo de esgoto de ferro fundido compartilhado do prédio, portanto pertence ao freeholder (o proprietário do terreno), que aqui é o Wandsworth Council. Nosso técnico de aquecimento recomenda trocar o trecho que vai do piso ao teto dentro do apartamento por um tubo de queda acústico moderno, em vez de ligar novas peças ao ferro antigo. Isso exige a autorização do freeholder, assim como furar a parede externa para o exaustor do segundo banheiro. Fizemos o pedido pela primeira vez no fim de agosto. Depois de vários acompanhamentos e uma cobrança à caixa de e-mail compartilhada da equipe de habitação, a prefeitura se comprometeu a dar uma resposta por escrito até 8 de outubro.

Esta é a parte mais lenta do projeto inteiro. Quem compra um apartamento em leasehold para reformar deve esperar o mesmo. Seu empreiteiro pode estar pronto em um dia, mas a equipe de manutenção predial de um freeholder segue seu próprio calendário. Estamos sequenciando todo o resto em torno dessa espera para que os banheiros sejam a única coisa que ela atrasa.

Portas, a cozinha e a ventilação

As oito portas internas foram pedidas, em um estilo moldado mais simples do que o desenho almofadado que havíamos escolhido primeiro. A entrega está marcada para 7 de outubro.

A porta da cozinha precisa ser uma porta corta-fogo FD30 (as regras de segurança contra incêndio para apartamentos estão no Approved Document B), e foi aí que o dimensionamento complicou. O vão pedia uma porta de 726 mm de largura por 1981 mm de altura, e não existe FD30 de estoque nesse tamanho em um estilo compatível. A única forma de obter esse tamanho exato era uma porta sob medida. Havia fácil disponibilidade de uma FD30 de estoque de 726 mm na altura maior de 2040 mm, então compramos essa e vamos elevar o vão em 59 mm. É um serviço pequeno enquanto as paredes ainda estão abertas, e mais simples que o caminho sob medida.

Os armários da cozinha já estavam comprados. Em 24 de setembro terminamos de comprar os eletrodomésticos (geladeira com freezer, lava-louças, cooktop e lava e seca), todos chegando em 1.º de outubro. Também estamos trocando os antigos exaustores montados na janela da cozinha e do banheiro principal por novos, com interruptor de parede e chave de isolamento. Os dois novos exaustores atendem às taxas mínimas de extração do Approved Document F e reaproveitam os furos existentes no vidro, então não é preciso nenhuma nova perfuração na parede.

Duas burocracias resolvidas

Em 17 de setembro, o Wandsworth confirmou que agora constamos como leaseholder (arrendatário), o que encerra a Notice of Assignment. A prefeitura também respondeu a uma pergunta importante para o refinanciamento. O prédio tem cinco andares, é de tijolo e não tem revestimento (cladding). Quando perguntamos sobre o formulário EWS1, a prefeitura disse que não emite um separado e nos indicou a Avaliação de Risco de Incêndio (Fire Risk Assessment) do prédio, que já temos, para entregar ao corretor de hipotecas. Se um determinado credor aceita isso no lugar de um EWS1 é uma pergunta para o corretor, quando contratarmos um. Está na nossa lista de verificação do refinanciamento, em vez de ser uma surpresa na avaliação.

Próximos passos

As próximas duas semanas são de entregas e acabamentos. Os eletrodomésticos chegam em 1.º de outubro e as portas em 7 de outubro. A cozinha será rebocada quando os trechos de tubulação e cabos atrás das paredes forem verificados, o piso segue cômodo a cômodo, e o vão da porta da cozinha será elevado antes de a porta corta-fogo ser instalada. Os banheiros andam assim que chegar a resposta da prefeitura sobre o tubo de queda. Nossa meta é a conclusão prática até o início de dezembro, o que mantém um refinanciamento por volta de fevereiro de 2027 no caminho. Publicaremos a próxima atualização quando a cozinha estiver instalada.

Perguntas Frequentes

Por que aumentar o orçamento da reforma em vez de cortar a especificação para caber em £40.000?

A maior parte do que o orçamento da reforma paga é definida pelo próprio plano: um segundo banheiro, rede elétrica completa, caldeira realocada, piso novo e cozinha nova. É disso que depende o valor final. Cortá-los para atingir o número antigo teria gerado economia agora e custado mais na avaliação. Com um orçamento real de mão de obra em mãos, a atitude honesta era redefinir o orçamento da reforma e verificar se o refinanciamento ainda funciona, e funciona.

Piso SPC click é uma boa escolha para um apartamento de aluguel?

Para a maioria dos cômodos, sim. É totalmente à prova d'água, seu núcleo rígido aguenta bem móveis e a rotatividade de inquilinos, e uma régua danificada pode ser substituída sozinha. O LVT colado é a melhor escolha onde se quer uma única superfície contínua colada, mas acrescenta cola e tempo de cura. Nenhum dos dois vai nos banheiros daqui, que ficam com azulejo.

Por que a autorização do freeholder demora tanto em um apartamento ex-municipal?

A prefeitura é ao mesmo tempo freeholder e uma grande locadora de habitação. Um pedido que toca as partes comuns do prédio, como um tubo de queda ou uma parede externa, passa da equipe de leasehold para a manutenção predial para análise. Cada transferência reinicia um prazo de resposta. Peça cedo e por escrito, cobre em um cronograma fixo e planeje o resto do trabalho para que nem tudo dependa de uma só resposta.

Principais Conclusões

• A sala e os quartos estão rebocados e com acabamento fino, e o piso SPC click começou a ser instalado em 25 de setembro. A cozinha é o último cômodo a ser rebocado.
• O orçamento da reforma passou de £40.000 para £50.000 quando os custos extras da demolição e um orçamento fechado de mão de obra mostraram que o valor original não cobria os materiais. A folga é apertada, mas o negócio ainda fecha o refinanciamento.
• Trocamos o LVT colado pelo SPC click por uma instalação mais rápida, a seco, e por reparos mais fáceis de réguas individuais.
• A autorização do freeholder para o tubo de queda e para a saída do exaustor externo é agora a dependência mais lenta, com resposta por escrito prevista até 8 de outubro.
• O problema da porta corta-fogo da cozinha foi resolvido elevando o vão em 59 mm para caber uma porta de estoque, em vez de encomendar uma sob medida.

Este post descreve um projeto de reforma em andamento e reflete decisões e eventos nas datas indicadas. Não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de construção, e as condições de obra em qualquer imóvel podem diferir bastante do que é descrito aqui.