Formato de Colaboração
100% da empresa é sua. Cobramos taxas por etapa: 2% de captação, 10% de gestão da reforma, 2% de venda, 2% de refinanciamento, 12% de administração do aluguel. Sem participação societária.
Nós captamos, reformamos e vendemos. Ajuste os controles (ou clique em qualquer valor para digitar) para simular seu negócio. As taxas da AAI e o lucro são atualizados em tempo real. Estouros de custo ficam por nossa conta; nunca vendemos abaixo do preço combinado.
Dados do Seu Negócio
Clique em qualquer valor para digitar um número personalizado.
Detalhamento do Negócio: GDV £325,000
Resultado
Apenas ilustrativo. SDLT com as alíquotas da sobretaxa de imóvel adicional. Custos e retornos reais variam. Não constitui aconselhamento financeiro.
Quer ajuda para agir com base nesses números?
Nossa equipe analisa negócios como este todos os dias. Entre em contato e analisaremos os números com você, sem compromisso.
O Que Esta Ferramenta Faz
O Analisador de Negócios simula de ponta a ponta, em tempo real, um investimento imobiliário no Reino Unido: custos de compra, reforma, bridging finance e saída, em duas estratégias diferentes: um flip clássico (comprar, reformar, vender) ou uma manutenção BRRR (comprar, reformar, refinanciar, alugar).
Ajuste qualquer dado (preço de compra, duração do projeto, LTV e taxa do bridge, orçamento da reforma, GDV, custos de manutenção) e todos os valores seguintes são recalculados na hora: custo total, lucro, capital necessário e retorno sobre o investimento.
Como o Cálculo Funciona
O custo do bridging é calculado como preço de compra × LTV do bridge × taxa mensal do bridge × duração do projeto em meses. Costuma ser o maior custo oculto de um flip, pois o bridging finance é precificado por mês, não por ano.
Em um flip, o lucro é o GDV (gross development value, valor bruto de desenvolvimento, ou seja, o preço de revenda esperado) menos os custos totais: preço de compra, stamp duty, reforma, juros do bridging e custos de manutenção. O retorno sobre o investimento é o lucro dividido pelo capital total necessário.
Em uma manutenção BRRR, o negócio é refinanciado em uma hipoteca padrão sobre a nova avaliação, pós-reforma, em vez de ser vendido. A calculadora mostra quanto capital você recicla de volta no refinanciamento e a renda líquida mensal resultante do aluguel do imóvel daí em diante.
Exemplo Prático
Um flip: compra de £150,000, projeto de 6 meses, bridge com LTV de 75% a 1% ao mês, reforma de £30,000, GDV de £230,000.
- Preço de compra: £150,000
- Stamp duty (imóvel adicional): ~£11,000
- Custo do bridging: 150,000 × 75% × 1% × 6 = £6,750
- Reforma: £30,000
- Custos de manutenção (6 meses): ~£3,000
- Custo total: ~£200,750
- GDV (preço de venda): £230,000
O lucro fica em torno de £29,250, uma boa margem, mas note que os juros do bridging e o stamp duty sozinhos somam cerca de £17,750 de custo antes de se mover um único tijolo.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre uma estratégia de flip e uma BRRR?
Um flip é comprar, reformar e vender. Você recebe o lucro de uma só vez na saída. O BRRR (Buy, Refurbish, Refinance, Rent: comprar, reformar, refinanciar, alugar) mantém o imóvel: você refinancia pelo novo valor, mais alto, pós-reforma, para retirar de volta a maior parte ou todo o seu capital e depois o mantém para gerar renda de aluguel contínua.
O que é GDV?
GDV (Gross Development Value) é o valor de mercado esperado do imóvel após a conclusão da reforma, geralmente baseado em imóveis comparáveis vendidos recentemente na região. É o valor em que se baseiam o preço de saída de um flip ou a avaliação de refinanciamento de um BRRR.
Como é calculado o custo do bridging finance?
O bridging finance é precificado por mês, não por ano: custo = valor do empréstimo × taxa de juros mensal × número de meses. Como é mês a mês, atrasos no projeto são caros. Dois meses extras em um projeto de seis acrescentam mais um terço ao custo do bridging.
O que se considera um bom retorno sobre o investimento em um flip imobiliário?
Não existe um número universal, mas muitos investidores buscam um retorno de 20% ou mais sobre o capital necessário para justificar o risco e o esforço de um flip, já considerando stamp duty, custos de bridging, margem de contingência da reforma e custos de venda. Negócios BRRR de menor risco e prazo mais longo costumam ser avaliados mais pela renda líquida mensal de aluguel e pelo crescimento patrimonial de longo prazo do que por um único número de retorno sobre o investimento.
A calculadora considera o stamp duty?
Sim. A linha de Stamp Duty no detalhamento o calcula automaticamente com base no seu preço de compra, usando as alíquotas de imóvel adicional que se aplicam a compras de investimento. Você pode conferir o valor exato de forma independente na nossa Calculadora de Stamp Duty.