Números ilustrativos, baseados em projetos reais. O preço de compra (57% do valor), o custo de reforma (17% do valor) e a rentabilidade do aluguel (6.3%) são médias dos nossos 5 projetos concluídos e em andamento. A valorização dos preços e as condições dos empréstimos são premissas de mercado. Os resultados de um negócio real serão diferentes.
Você estaria investindo no mercado imobiliário britânico, um mercado grande e estável, com longo histórico de valorização. Desempenho passado não é garantia de resultados futuros.
Ilustração: Premissas centrais: 4% de valorização anual, 95% de ocupação, projetos de 9 meses e valores finais conforme o planejado. Os cenários são ilustrações, não previsões, nem o melhor ou o pior caso.
Veja no que £250,000 poderia se transformar após 5 anos em cada estratégia. Toque em um cartão para ver como funciona.
As barras comparam cada total. A linha fina marca o dinheiro com que você começou.
Como funciona
BRRR
Sigla em inglês para Comprar, Reformar, Refinanciar, Alugar. Compramos um imóvel degradado bem abaixo do valor de mercado, reformamos e então financiamos com base no valor mais alto. Esse empréstimo devolve a maior parte do seu dinheiro, e você pode repetir o processo. O mesmo capital acaba distribuído em vários imóveis.
- 1
Comprar
Compramos um imóvel degradado bem abaixo do valor de mercado.
- 2
Reformar
Reformamos para que valha bem mais.
- 3
Refinanciar
Um banco reavalia o imóvel e empresta 75% do novo valor. A maior parte do seu dinheiro volta.
- 4
Alugar
Um inquilino se muda e paga aluguel. Você reutiliza seu dinheiro no próximo imóvel.
Ideal para
Quem quer que o dinheiro compre o máximo possível e aceita a etapa de reforma.
O que pode dar errado
- EndividamentoAlto
- Dependência da avaliaçãoAlto
- ReformaAlto
- Preço de vendaMédio
- Períodos sem inquilinoAlto
- Difícil sair rápidoAlto
A reforma pode custar mais, ou a nova avaliação pode vir abaixo do planejado. Isso deixa mais do seu dinheiro preso no negócio.
Quanto trabalho dá?
Sem trabalho para você. Conduzimos a reforma e o refinanciamento. Conte com cerca de 9 meses por imóvel.
Seus números para £250,000
Imóveis adquiridos
11
Seu dinheiro é reutilizado após cada refinanciamento. Construído ao longo de vários anos.
Aluguel que sobra por mês
£1,570
Após taxas de administração e eventuais juros do empréstimo. Meses sem inquilino reduzem esse valor.
Imóveis sob seu controle
£1,650,000
Quanto valem os imóveis, a preços de hoje.
Sua parte após os empréstimos
£412,500
Valor do imóvel menos £1,237,500 de empréstimos. Esta é a parte que é sua.
Dinheiro não investido
£85,165
Dinheiro que não é necessário para um negócio completo. Fica no seu banco.
Total após 5 anos
£909,092
3.64 vezes o seu dinheiro inicial, antes de impostos.
Retorno anualizado ilustrativo
29.5%
A taxa anual implícita no resultado modelado de cinco anos (ganho de £659,092 em 5 anos), composta. Não é um retorno anual esperado.
Antes do imposto de renda, do imposto de renda de pessoa jurídica (corporation tax) e do imposto sobre ganhos de capital. O tratamento fiscal depende das suas circunstâncias.
Como o total de 5 anos é composto
- Valor do imóvel após a valorização+£2,007,477
- Empréstimos−£1,237,500
- Aluguel recebido+£53,950
- Dinheiro não investido+£85,165
- Patrimônio líquido estimado£909,092
Do que é feito o seu total em 5 anos
- Imóvel que você possui (após empréstimos) £770k
- Aluguel recebido £54k
- Dinheiro que sobra no banco £85k
Quanto custa
Para onde vai o dinheiro: BRRR, por imóvel
Todos os números abaixo são de um imóvel e se atualizam com suas premissas. Aqui há mais custos porque reformamos e refinanciamos. O empréstimo do refinanciamento devolve a maior parte do dinheiro, e o que fica é a última linha da lista de custos iniciais.
Custos iniciais
Preço de compra
Comprado abaixo do valor de mercado. Essa diferença é a origem do lucro.
−£85,500
Stamp duty (SDLT)
Imposto do governo sobre a compra de um imóvel adicional: 5% até £250 mil, 10% de £250 mil a £925 mil, 15% acima disso.
−£4,275
Honorários jurídicos
O solicitor (advogado) que cuida da compra e verifica a titularidade.
−£1,500
Taxa de captação da AAI
2% do preço de compra. Encontramos, analisamos e negociamos o negócio.
−£1,710
Reforma
A reforma que leva o imóvel ao seu valor final.
−£25,500
Juros do bridging loan e custos de manutenção
Juros do empréstimo de curto prazo que financia a compra, mais seguro, contas de consumo e council tax (imposto municipal) durante a obra.
−£6,000
Taxa de refinanciamento
2% do novo valor, pela contratação do empréstimo de longo prazo.
−£3,000
Custo total do projeto
Tudo acima somado.
£127,485
Empréstimo do refinanciamento pago a você
Um banco empresta 75% do valor final e o bridging loan de curto prazo é quitado com esse valor.
+£112,500
Dinheiro que fica no negócio
A parte do seu dinheiro que permanece neste imóvel após o refinanciamento.
£14,985
Todo mês após alugar
Aluguel
6.3% ao ano sobre o valor do imóvel, 95% de ocupação, pago mensalmente pelo inquilino.
+£748
Taxa de administração de locação
12% do aluguel. Encontramos inquilinos, cobramos o aluguel e cuidamos dos reparos.
−£90
Juros do financiamento
Somente juros, a 5.50% ao ano. Você quita o próprio empréstimo na venda ou no refinanciamento.
−£516
Sobra para você por mês
Antes do imposto de renda. Meses sem inquilino reduzem esse valor.
£143
Como calculamos: cada imóvel é comprado pelo valor indicado (BRRR e Flip abaixo dele), e os custos incluem stamp duty (imposto de compra de imóveis no Reino Unido) às alíquotas de imóvel adicional, honorários jurídicos, uma taxa de captação de 2% e uma taxa de administração de aluguel de 12%. Os financiamentos são só de juros, a 75% do valor. BRRR e Flip usam um bridging loan (empréstimo-ponte) de 70% do preço de compra até o refinanciamento ou a venda, e cada rodada leva 9 meses. Iniciamos no máximo um projeto novo por mês. Presume-se que o dinheiro restante fique parado. Todos os valores são antes do imposto de renda e do imposto sobre ganhos de capital.
Esta ilustração não mostra se um banco aprovaria o empréstimo: os bancos aplicam seus próprios testes de capacidade de pagamento e de cobertura de aluguel. A Compra sem Financiamento e o Financiamento são dimensionados para usar todo o seu capital, então os imóveis e preços reais serão diferentes.
Isto é uma ilustração, não é aconselhamento financeiro nem uma previsão. Os valores dos imóveis podem cair além de subir, e os retornos não são garantidos. Os negócios reais variam. Fale conosco antes de investir.
Vamos conversar sobre imóveis.
Seja para investir em imóveis no Reino Unido, vender um imóvel que precisa de obras ou simplesmente encontrar uma casa bem administrada para alugar, adoraremos ouvir você.
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