Comprando em leilão no Reino Unido: o que aprendemos com 3 imóveis

Como os leilões de imóveis do Reino Unido realmente funcionam

Uma venda em leilão é juridicamente vinculante no momento em que o martelo do leiloeiro cai. Diferentemente de uma compra privada normal, não há janela para organizar uma hipoteca, contratar uma vistoria ou negociar mais depois de você dar o lance: você trocou contratos, pagou o depósito (tipicamente 10% do preço de martelo, mais o prêmio do comprador do leiloeiro e a taxa administrativa) e se comprometeu a concluir, geralmente em até 28 dias. Perca esse prazo e você pode perder o depósito e continuar responsável pela diferença se o imóvel for revendido por menos.

Essa estrutura é exatamente o motivo de os lotes de leilão serem muitas vezes precificados abaixo do valor de mercado aberto: os vendedores aceitam um desconto em troca de rapidez e certeza. É também por isso que os leilões atraem vendas de inventário (probate), retomadas e imóveis com problemas de título ou de estado que atrasariam uma venda normal. O desconto e o risco são dois lados da mesma moeda, e todo o jogo é fazer lição de casa suficiente antes para saber quais lotes têm um desconto real e quais apenas parecem ter.

A preparação que realmente importa

O sucesso em leilão é decidido nas semanas antes da venda, e não na sala. Quando o martelo cair, não deve restar nada a descobrir.

Leia o pacote jurídico direito

Todo lote de leilão vem com um pacote jurídico (legal pack: documentos do título, buscas, leases quando relevante e condições especiais de venda), geralmente disponível para download antes do leilão. É o documento mais importante de todo o processo, e é também o que os licitantes de primeira viagem mais costumam folhear por cima. Peça a um solicitor experiente em compras em leilão que o revise antes de você dar o lance, especificamente quanto a defeitos de título, cláusulas restritivas, condições especiais incomuns que transferem custos ou riscos ao comprador e (para apartamentos em leasehold) anos restantes no lease e quaisquer termos onerosos de ground rent. Um imóvel com um preço-guia genuinamente atraente pode virar um mau negócio quando o pacote jurídico revela o que de fato está sendo vendido.

Entre no imóvel antes de dar o lance

As visitas de leilão costumam ser breves e às vezes limitadas a um horário fixo junto com outros licitantes. Organize sua própria inspeção sempre que possível e contrate uma vistoria: uma vistoria estrutural completa se o estado do imóvel for genuinamente incerto, no mínimo um laudo de estado, caso contrário. O estoque de leilão tende a imóveis que precisam de obras; saber a diferença entre cansaço cosmético e problema estrutural antes de dar o lance é o que mantém um desconto como desconto.

Organize antes o financiamento em princípio

Um prazo de conclusão de 28 dias descarta um pedido de hipoteca padrão começando do zero. Tenha o financiamento-ponte acordado em princípio, ou recursos próprios disponíveis, antes de pisar na sala do leilão. Explicamos como essa precificação e subscrição realmente funcionam em nosso guia de empréstimos-ponte. Chegar sem o financiamento organizado é o motivo mais comum que vimos para licitantes perderem o depósito depois de vencer um lote que não conseguem concluir, ou ficarem de fora de lotes que genuinamente poderiam pagar.

Converse com corretores locais sobre comparáveis reais

Um preço-guia é um número de marketing, não uma avaliação. Antes de dar o lance, conversamos com corretores ativos naquela rua ou prédio específico sobre preços recentes vendidos de imóveis genuinamente comparáveis, e não apenas preços pedidos: a diferença entre os dois pode ser significativa em estoque cansado.

Definindo seu limite, e de fato respeitando-o

A atmosfera de uma sala de leilão ao vivo é desenhada para criar urgência, e funciona. Os licitantes que chegam sem um número firme em mente são os que acabam pagando preço de mercado aberto por um imóvel que só valia a compra com desconto.

Antes do leilão, definimos um lance máximo com base no orçamento de reforma, no retorno-alvo e em um valor de saída realista, e não no preço-guia, que frequentemente é fixado baixo justamente para gerar interesse e lances competitivos. Esse número é fixado antes de entrarmos na sala, e desistir quando os lances o ultrapassam é sempre a decisão certa, por mais adiantado que o processo esteja. Um imóvel que você não comprou não custa nada; um imóvel pelo qual você pagou demais custa toda a margem do negócio.

A corrida pós-leilão

Assim que o martelo cai, o relógio começa na hora. O depósito de 10% é devido nesse dia, e a conclusão integral é esperada em até 28 dias: sem prorrogações como padrão e sem cláusula de financiamento em que se apoiar. Ter seu solicitor informado e pronto para agir no instante em que os contratos forem trocados, seu financiamento já organizado em vez de "em andamento" e sua equipe de reforma pronta para mobilizar importa mais aqui do que em quase qualquer outra etapa de uma compra normal de imóvel. Tratamos a preparação jurídica e financeira como concluída antes de dar o lance, justamente para que a corrida pós-leilão seja uma formalidade e não uma correria.

O que diríamos a um comprador de leilão de primeira viagem

• Orce o custo total, não só o preço de martelo. O prêmio do comprador, a taxa administrativa do leiloeiro, seus próprios honorários jurídicos e (para um imóvel adicional) a sobretaxa de stamp duty de buy-to-let se somam ao custo real de vencer um lote. Nosso guia de stamp duty detalha exatamente o que essa sobretaxa acrescenta.
• Não pule a vistoria para economizar. Uma vistoria estrutural custa algumas centenas de libras. Descobrir um problema estrutural depois de trocar contratos custa bem mais, e a essa altura não há como desistir.
• Leia toda condição especial. Os contratos de leilão às vezes transferem custos (buscas, seguro de indenização, até os honorários jurídicos do vendedor) ao comprador por condições especiais enterradas no pacote jurídico. Elas mudam o custo real do lote e precisam ser precificadas no seu lance máximo.
• Assista a alguns leilões antes de dar lances em um. Observar como os lances de fato se comportam (como os preços-guia se relacionam com os preços de martelo finais, com que rapidez uma sala se move) vale mais que qualquer leitura prévia.
• Tenha o financiamento genuinamente organizado, não apenas consultado. Uma hipoteca em princípio de um credor de rua não é a mesma coisa que um financiamento-ponte pronto para ser sacado em 28 dias.

Os riscos que observamos

Os leilões podem ser uma via genuinamente boa para imóveis abaixo do valor de mercado, mas a mesma estrutura que cria o desconto também remove as redes de segurança habituais.

• Sem período de arrependimento. Depois que você vence um lance, está juridicamente comprometido. Não há equivalente de gazumping a seu favor, e não há como desistir sem perder o depósito.
• Acesso limitado ou nenhum antes dos dias de visita. Imóveis alugados, de inventário ou retomados às vezes não podem ser totalmente inspecionados antes, o que aumenta a incerteza que uma vistoria precisa considerar.
• Problemas jurídicos não resolvidos no pacote. Autorizações de planejamento ausentes para obras anteriores, termos de lease incomuns ou ausência de aprovação das building regulations são coisas que uma revisão minuciosa do pacote jurídico deve detectar, e coisas caras de descobrir depois da conclusão.
• Lances emocionais. A sala é construída para gerar embalo. Um máximo fixo, acordado antes de você chegar, é a única defesa confiável contra pagar mais do que o negócio sustenta.

Perguntas Frequentes

Preciso ter uma hipoteca organizada antes de dar lances em um leilão?

Você precisa ter o financiamento genuinamente pronto para ser sacado em 28 dias, o que geralmente significa financiamento-ponte e não um pedido de hipoteca padrão começando do zero, a menos que você já tenha uma oferta de hipoteca específica para aquele imóvel. Compradores que pagam integralmente com recursos próprios enfrentam menos restrições; todos os demais precisam do financiamento organizado em princípio antes de dar o lance, e não depois de vencer o lote.

Posso desistir depois de vencer um lance em leilão?

Não. A queda do martelo do leiloeiro cria um contrato juridicamente vinculante. Desistir depois desse ponto significa perder o depósito e potencialmente continuar responsável pelas perdas do vendedor se o imóvel for revendido por menos.

O preço-guia é o que realmente vou pagar?

Raramente. Os preços-guia costumam ser fixados deliberadamente baixos para atrair interesse e estimular lances competitivos: o preço de martelo final frequentemente fica acima, às vezes bem acima. Pesquise vendas comparáveis recentes em vez de se ancorar no preço-guia.

O que acontece se o pacote jurídico revelar um problema depois de eu já ter dado o lance?

Nada que você possa fazer depois do fato: é exatamente por isso que o pacote jurídico precisa ser revisado por um solicitor antes de você dar o lance, e não depois. Quando o martelo cai, você é dono de tudo o que está no pacote, problemas inclusos.

Principais Conclusões

• O sucesso em leilão é decidido pela preparação antes da venda, não pelo desempenho durante ela.
• Peça a um solicitor que revise o pacote jurídico e faça uma vistoria antes de dar o lance, e não depois.
• Organize o financiamento em princípio (geralmente ponte) antes de entrar na sala do leilão.
• Defina um lance máximo com base no orçamento de reforma e no retorno-alvo, e nunca o ultrapasse na sala.
• Orce o prêmio do comprador, as taxas e o stamp duty além do preço de martelo, e não no lugar dele.

Este artigo é apenas informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. Os termos do leilão, o conteúdo do pacote jurídico e as exigências dos credores variam por lote e por circunstância. Busque orientação de um solicitor experiente em compras em leilão antes de dar lances.

Modele os números antes do dia do leilão

Seu lance máximo deve vir da economia do negócio, e não do preço-guia. Nosso Deal Analyser modela preço de compra, stamp duty, custo de reforma, custo do financiamento-ponte e a rentabilidade resultante em um só lugar, para que o número que você fixa antes de entrar na sala seja o número que o negócio realmente sustenta.