Quanto custa uma extensão de lease na Inglaterra e no País de Gales?
Uma extensão de lease legal acrescenta 90 anos e zera o ground rent, mas o prêmio pode variar em dezenas de milhares conforme os anos restantes. Veja o que determina o número.
Resposta rápida: Uma extensão de lease legal acrescenta 90 anos ao seu lease e reduz o ground rent a zero. O prêmio que você paga depende do valor do imóvel, dos anos restantes e do ground rent: tipicamente varia de alguns milhares de libras em um lease com 85+ anos restantes a bem mais de £20.000 quando você está abaixo de 80 anos, onde entra o "marriage value".
O que é uma extensão de lease legal?
A maioria dos donos de apartamentos em leasehold na Inglaterra e no País de Gales tem o direito legal, pelo Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, de estender seu lease em 90 anos e reduzir o ground rent a um valor simbólico (peppercorn, na prática zero). Desde 31 de janeiro de 2025, você não precisa mais ser dono do apartamento há dois anos para pedir. A Section 27 do Leasehold and Freehold Reform Act 2024 aboliu a antiga regra de dois anos de propriedade, e a mudança é retroativa, então um leaseholder pode entregar o aviso no dia seguinte à conclusão de uma compra. Veja nosso guia completo, passo a passo, do processo de extensão de lease para os critérios de elegibilidade e o cronograma do aviso em detalhe. Esta via legal é separada de qualquer acordo informal que você possa negociar diretamente com um freeholder. Ela lhe dá uma fórmula fixa de avaliação e o direito de recorrer a um tribunal se não chegar a acordo sobre um preço. O GOV.UK tem uma breve visão geral sobre estender um lease, embora a mecânica detalhada do prêmio esteja na própria lei de 1993.
O que determina o prêmio que você pagará?
Três coisas determinam o número: quantos anos restam no lease, o valor do imóvel depois de estendido e o ground rent que você paga atualmente. Os avaliadores usam uma tabela de "relatividade" para estimar que percentual do valor do freehold vale um lease de determinado prazo, depois capitalizam o ground rent que você está abrindo mão (tipicamente descontado a cerca de 6% ao ano a valor presente) para chegar ao prêmio-base, antes de acrescentar qualquer marriage value.
Faixas ilustrativas de custo por anos restantes
São faixas indicativas, não cotações. O prêmio real sempre depende do valor do imóvel específico, dos termos de ground rent e das premissas de relatividade de um avaliador. Passe seus próprios números pela nossa calculadora de extensão de lease para uma estimativa específica do imóvel.
| Anos restantes | Marriage value se aplica? | Prêmio típico em um apartamento de £300.000 |
|---|---|---|
| 95+ anos | Não | De algumas centenas a poucos milhares, basicamente só o ground rent capitalizado |
| 85-95 anos | Não | Aproximadamente £2.000-£6.000 |
| 80-85 anos | Não (mas perto do limite) | Aproximadamente £5.000-£10.000 |
| 70-80 anos | Sim, divisão 50/50 | Aproximadamente £15.000-£30.000+ |
| Abaixo de 70 anos | Sim, divisão 50/50 | Pode passar de £40.000, e a financiabilidade por hipoteca começa a sofrer bem antes desse ponto |
O que é "marriage value" e quando se aplica?
Abaixo de 80 anos restantes, a lei exige que você também pague 50% do "marriage value": o salto no valor do imóvel criado pela extensão do lease, dividido entre você e o freeholder pela fórmula do Schedule 13 da lei de 1993. É a maior razão isolada de os custos escalarem de forma abrupta quando um lease cai abaixo de 80 anos, e é por isso que dizemos a todo senhorio com quem trabalhamos: estenda antes de atingir esse limite, e não depois. O Leasehold and Freehold Reform Act 2024 prevê a abolição total do marriage value, mas essa parte da lei ainda não entrou em vigor. Precisa antes de legislação secundária que defina novas taxas de avaliação, então o marriage value continua devido pela fórmula existente por ora. Nosso guia do processo trata do status atual de início de vigência da lei de 2024 em mais detalhe.
Honorários profissionais: o custo além do prêmio
O prêmio em si é só parte da conta. No processo legal, você também responde pelos custos razoáveis de avaliação e jurídicos do freeholder, além dos seus. Reserve aproximadamente:
- Seu avaliador: tipicamente £700-£1.500+ para a avaliação inicial, mais em um imóvel de alto valor ou contestado.
- Seu solicitor: tipicamente £1.000-£2.000 para cuidar dos avisos legais e da conclusão.
- Os custos razoáveis do freeholder: os honorários do avaliador e do solicitor dele, pelos quais você responde por lei, muitas vezes outros £1.000-£2.500 combinados, às vezes mais se o freeholder não responder ou contestar o pedido.
Em um lease com 95+ anos restantes e um prêmio baixo, os honorários profissionais podem acabar custando mais que a própria extensão, o que vale considerar antes de presumir que uma extensão "barata" é de fato barata depois de somados os honorários.
Quanto tempo leva o processo?
Realisticamente 4-9 meses, da entrega do Section 42 Notice inicial até a conclusão, mais se o freeholder não responder ou o preço for contestado no First-tier Tribunal (Property Chamber).
Nossa abordagem
Passamos os números pela nossa própria calculadora de extensão de lease antes de fazermos uma oferta por qualquer apartamento de lease curto, porque o prêmio pode mudar materialmente o que o negócio realmente vale depois de estendido. É uma das variáveis mais comumente mal precificadas que vemos outros compradores errarem: um apartamento que parece barato com 68 anos restantes pode absorver a maior parte do desconto aparente só no marriage value.
Este artigo é apenas informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. Os cálculos de prêmio dependem dos termos individuais do lease, das premissas de avaliação e da jurisprudência atual, e podem variar bastante em relação aos valores ilustrativos aqui. Obtenha a estimativa de prêmio de um avaliador RICS e o aconselhamento de um solicitor de leasehold antes de fazer uma oferta ou entregar um aviso.