O marriage value se aplica: lease com menos de 80 anos. O freeholder recebe 50% da valorização.
Prêmio Estimado
£17,324
Estimativa ilustrativa baseada nas taxas padrão de capitalização de 6% e de deferment de 5.5%. O prêmio real exige uma avaliação profissional RICS. Procure aconselhamento especializado em leasehold antes de prosseguir.
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O Que Esta Calculadora Faz
Esta ferramenta estima o prêmio legal a pagar para estender o lease de um apartamento segundo o Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993: o processo formal que os leaseholders da Inglaterra e do País de Gales podem usar para acrescentar anos a um lease curto.
Informe o valor de mercado atual do apartamento, os anos restantes do lease e o ground rent anual para obter uma estimativa instantânea dos três componentes do prêmio: ground rent capitalizado, deferred reversion e, para leases com menos de 80 anos, marriage value.
Como o Cálculo Funciona
O prêmio tem até três partes. Ground rent (capitalizado): o valor presente do ground rent que o freeholder receberia durante o prazo restante do lease, usando uma taxa de capitalização padrão de 6%. Deferred reversion: o valor presente do retorno do imóvel ao freeholder no fim do lease, usando uma taxa de deferment padrão de 5.5%.
O marriage value só se aplica quando restam menos de 80 anos de lease. Representa o valor extra criado ao combinar ("casar") o freehold e o leasehold estendido em um só: a teoria é que um lease estendido vale mais do que a soma do lease curto e do freehold separados. Por lei, o freeholder tem direito a 50% dessa valorização.
É por isso que o custo da extensão sobe bruscamente quando o lease cai abaixo de 80 anos. Abaixo desse limite, você não paga apenas pelo ground rent e pela reversion perdidos, mas também por metade do valor que a própria extensão cria.
Exemplo Prático
Um apartamento de £250,000 com 75 anos restantes de lease e £150 de ground rent anual.
- Valor do apartamento: £250,000
- Anos restantes: 75 (abaixo de 80, o marriage value se aplica)
- Ground rent (capitalizado a 6%): ~£2,300
- Deferred reversion (a 5.5%): ~£40,000
- Marriage value (50% da valorização): ~£15,000
Prêmio estimado: cerca de £57,000, e como este lease tem menos de 80 anos, estender cedo em vez de tarde evita que a penalidade do marriage value cresça conforme restam menos anos.
Perguntas Frequentes
Por que o marriage value só se aplica abaixo de 80 anos?
Está definido em lei: leases com menos de 80 anos geram marriage value porque o Parlamento entendeu que a "valorização" criada pela extensão só é relevante abaixo desse limite. Acima de 80 anos, a reversion está distante o bastante para que a combinação dos direitos crie valor extra desprezível, então não se cobra marriage value.
Posso estender meu lease sem ir a um tribunal?
Sim. A maioria das extensões é acordada diretamente com o freeholder (ou via solicitors) de maneira informal. O processo legal formal, incluindo o direito de recorrer ao First-tier Tribunal (Property Chamber) se não houver acordo sobre o preço, existe como garantia e para estabelecer seu direito legal a uma extensão de 90 anos com ground rent simbólico (peppercorn).
Quanto custa, aproximadamente, uma extensão de lease?
O prêmio varia muito com o valor do apartamento, os anos restantes e o ground rent. Esta calculadora dá uma estimativa para os seus números. Como regra geral, o prêmio sobe acentuadamente quando o lease cai abaixo de 80 anos, e de novo quando se aproxima do território em que não se consegue hipoteca (tipicamente abaixo de 70 anos).
O que é a taxa de deferment e por que 5.5%?
A taxa de deferment desconta a valor presente o fato de o freeholder recuperar o imóvel no futuro. A taxa de 5.5% para casas e apartamentos foi definida como padrão pelo Lands Tribunal no caso Sportelli e é amplamente usada como referência na ausência de evidência para outra taxa.
Este valor é juridicamente vinculante?
Não. Esta é uma estimativa ilustrativa com premissas padrão. O prêmio real é definido por negociação ou tribunal, geralmente com base no laudo de um avaliador RICS. Sempre obtenha uma avaliação profissional antes de iniciar uma negociação de extensão de lease.