Cozinha instalada, portas colocadas e um segundo banheiro que não podemos construir: Innes Gardens, atualização

Nossa última atualização sobre este apartamento em Putney terminava com o reboco em andamento, o piso começando e uma pergunta em aberto: o freeholder deixaria ligar um segundo banheiro à prumada de esgoto de ferro fundido do prédio? Agora temos a resposta, e ela muda o plano. Ao mesmo tempo, o apartamento deu um passo real rumo a parecer pronto.

A cozinha: módulos, forno e revestimento no lugar

Os módulos da IKEA que pedimos em setembro já estão instalados. Os armários altos correm ao longo da parede principal, o forno embutido está no seu nicho e o grande revestimento de porcelanato efeito mármore está assentado até os armários altos. A bancada está colocada, mas ainda coberta com placa de proteção, porque ainda há muito trabalho que poderia danificá-la. Os espaços do cooktop, da lava-louças e da geladeira com freezer ainda estão vazios, esperando os eletrodomésticos, e a caldeira está no seu novo canto com a tubulação ainda aparente.

Pela primeira vez, parece uma cozinha. É também o cômodo em que um erro custa mais caro para corrigir, por isso estamos instalando em ordem deliberada: primeiro módulos e forno, depois os eletrodomésticos, depois a torneira e as ligações finais de hidráulica.

Portas, rodapés e guarnições: o corredor agora tem cômodos

As oito portas internas estão instaladas. Os batentes de metal que o apartamento tinha foram removidos na demolição, e os novos batentes de madeira, as folhas e as guarnições já estão no lugar, com maçanetas de alavanca cromadas. Os rodapés que pedimos no fim de setembro também estão colocados, na sala, no corredor e nos quartos. O revestimento de madeira crua dos batentes ainda precisa de pintura, e as portas serão finalizadas junto com o resto do acabamento.

Instalar as portas é um marco discreto com efeito prático. Com as portas no lugar, um cômodo pode ser isolado enquanto o trabalho empoeirado continua no seguinte, e a equipe do piso pode terminar um cômodo sem que ele volte a se encher de pó.

O freeholder disse não à prumada, então não haverá segundo banheiro

Esta é a parte que não queríamos escrever. Nosso plano, descrito no primeiro post sobre este apartamento, era um segundo banheiro criado ao unir o antigo lavabo separado com o armário da caldeira redundante. Isso exigia nova drenagem ligada à prumada comum de esgoto de ferro fundido do prédio e um exaustor pela parede externa.

O Wandsworth Council é o dono do freehold. Após várias rodadas de correspondência, sua equipe de manutenção predial deu uma resposta escrita clara em 5 de outubro: nenhuma alteração da prumada de esgoto ou de qualquer outra prumada, nenhuma perfuração com broca de testemunho na parede externa, e a prumada e as tubulações redundantes devem ser deixadas como estão. Uma prumada comum atende outros apartamentos do prédio, o que provavelmente explica a recusa. Eles confirmaram que ligar um vaso sanitário e uma pia à tubulação já existente do próprio apartamento é permitido, desde que a prumada em si não seja tocada. Não disseram nada que permita um novo ralo de chuveiro, e os caixilhos das janelas pertencem ao conselho, então um exaustor não poderia ser instalado através do caixilho.

Sem ligação à prumada, um segundo vaso sanitário ou um chuveiro no segundo cômodo não podem ser construídos. O apartamento terá, então:

• um banheiro principal com banheira e pia de 60 cm, como já tinha (nunca teve vaso sanitário);
• um lavabo separado, o único vaso sanitário do apartamento, substituído na mesma posição, com bacia nova e pia de 70 cm, sem chuveiro;
• dois toalheiros elétricos em cada um desses cômodos, com a fiação elétrica já pronta.

A economia é real, mas modesta: sem segundo vaso sanitário, sem base de chuveiro, sem obra na prumada e sem segundo exaustor. Já tínhamos comprado parte das peças do segundo banheiro, incluindo um conjunto de chuveiro termostático e azulejos de chuveiro, então parte desse gasto agora é excedente. Os pisos de 80x80 cm e as sobras de revestimento de parede vão, em vez disso, para o revestimento da cozinha, a área da banheira e uma faixa junto à pia do lavabo.

O que isso faz com os números

O argumento de valor deste apartamento se apoiava em um segundo banheiro. Quando revisamos o valor final pela última vez, em setembro, assumimos um prêmio de 5 a 10% por ele sobre o melhor comparável vendido no mesmo conjunto, um apartamento de um banheiro vendido por £380.000. Esse prêmio não se aplica mais. Agora trabalhamos com um valor final de £400.000 a £425.000, que é um julgamento de prêmio de reforma sobre o mesmo comparável, e não uma venda comparável própria.

Duas coisas se mantêm. O empréstimo-ponte continua sendo quitado no refinanciamento apenas com base nesse mesmo comparável de £380.000, então o negócio cobre o seu piso. E o orçamento da reforma continua em £50.000, porque a economia compensa aproximadamente os toalheiros extras e os materiais excedentes. O que muda é a folga: menos valorização significa que mais recursos nossos ficam no negócio depois do refinanciamento. Você pode ver como um valor final menor afeta os recursos que sobram em um negócio no nosso Deal Analyser.

Exaustores, misturadores e as pequenas decisões

Duas mudanças menores saíram do mesmo mês. Os exaustores de janela existentes na cozinha e no banheiro não funcionavam, então substituímos os dois por exaustores de janela novos, ligados a um interruptor de parede com isolador. A ventilação de uma cozinha ou banheiro é regulada pelo Approved Document F, e trocar um exaustor de janela evita qualquer novo furo na parede. Também trocamos a torneira de enchimento da banheira por um misturador combinado de banheira e chuveiro, para que uma única alimentação sirva os dois e a banheira ganhe um chuveiro sem tubulação extra. O lavabo não tem exaustor, porque as regras do conselho não permitem, então depende das suas duas janelas que abrem.

Próximos passos

O trabalho restante é o revestimento das paredes no banheiro e na cozinha, a instalação da banheira, do novo vaso sanitário e das pias, o acabamento da cozinha com os eletrodomésticos, o resto do piso, a segunda fase elétrica e a pintura. Nossa meta continua sendo a conclusão prática no início de dezembro, o que mantém um refinanciamento por volta de fevereiro de 2027 no cronograma. Publicaremos a próxima atualização quando os banheiros estiverem instalados.

Perguntas Frequentes

Um freeholder pode impedir você de acrescentar um segundo banheiro em um apartamento leasehold?

Sim, se a obra tocar partes do prédio que o freeholder possui ou controla, como uma prumada de esgoto comum, paredes externas ou caixilhos de janela. Verifique o contrato de arrendamento e consulte o freeholder antes de comprar as peças. Um apartamento que já tem um segundo banheiro instalado é muito mais seguro do que um em que você depende de uma ligação a uma prumada comum.

Perder um segundo banheiro prejudica a avaliação?

Geralmente reduz o prêmio que um avaliador dá pela reforma, já que um segundo banheiro é uma das características pelas quais compradores e credores pagam mais. Não reduz o valor do apartamento abaixo do que apartamentos comparáveis de um banheiro são vendidos. Agora planejamos com um valor final menor e uma liberação de capital menor, em vez de assumir o número original.

Por que instalar as portas antes de terminar o piso e a pintura?

Instalar as portas cedo permite isolar cada cômodo do pó da etapa seguinte. Também dá à equipe do piso soleiras fixas contra as quais terminar. O custo é que batentes e portas precisam ser protegidos e retocados depois que os outros profissionais passam.

Principais Conclusões

• Os módulos da cozinha, o forno, o revestimento, os rodapés e as oito portas internas já estão instalados.
• O Wandsworth Council recusou qualquer mudança na prumada de esgoto comum, então o segundo banheiro foi abandonado: um banheiro com banheira, mais um lavabo separado com pia.
• O orçamento da reforma continua em £50.000, mas o valor final em que baseamos o plano cai para £400.000 a £425.000 e a folga para o refinanciamento é menor.
• A autorização do freeholder para mexer na hidráulica comum é o maior risco em um apartamento que já foi habitação municipal. Pergunte antes de projetar em torno disso.

Este post descreve um projeto de reforma real e em andamento e reflete decisões e eventos nas datas indicadas. Não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de construção, e as condições de cada imóvel podem diferir significativamente do que está descrito aqui.