Última parede derrubada, rede elétrica refeita: Innes Gardens, duas semanas depois

Nossa última publicação sobre este apartamento em Putney foi na semana em que a demolição terminou: portas e carpetes fora, o levantamento de amianto confirmado como administrável e uma parede ainda aguardando um engenheiro estrutural antes de qualquer outra coisa andar. Essa parede já caiu, e muita coisa aconteceu em torno dela.

A última parede: carta do engenheiro e depois a aprovação do Building Control

Todo o plano do segundo banheiro depende de uma parede não ser estrutural: a divisória entre o corredor e o antigo WC, que precisa sair para construir a nova parede de extensão do corredor de que o banheiro unificado precisa. Uma confirmação verbal de um engenheiro estrutural não basta para o Building Control de Wandsworth aceitar um pedido de Building Notice, eles queriam um breve laudo escrito, então marcamos uma segunda visita depois de finalizado o layout, recebemos um "não estrutural" verbal na ligação e então esperamos a carta em si antes de mexer em qualquer coisa.

Essa carta chegou em 9 de setembro: um Structural Load Assessment Certificate confirmando que a parede não é estrutural, sujeito à aprovação das Building Regs e a escoramento temporário durante a obra. Enviamos de imediato à Building Inspector, Eloise Hutchins, no mesmo dia. A resposta veio em poucas horas: sem objeção, o pedido segue como Building Notice em vez da via mais complexa de Full Plans, com duas ressalvas padrão: parar e reconferir com o engenheiro se a parede mostrar qualquer sinal de ser estrutural quando aberta, e garantir que as autorizações do freeholder estejam em ordem. Esse segundo ponto é uma ressalva padrão do próprio Building Control, e não uma decisão de que nosso lease exija autorização separada para esta parede, já que uma divisória genuinamente não estrutural fica fora da cláusula de alterações estruturais do lease, mas é razoável conferir de qualquer forma.

Com a carta em mãos e a aprovação do Building Control confirmada, a parede saiu no dia seguinte, 10 de setembro. É a última parede que este projeto toca. Toda decisão daqui em diante é de primeira fase de instalações (first fix), acabamentos e testes, não de demolição.

A caldeira: realocada e requalificada

A caldeira em funcionamento precisava sair do armário atual, já que esse espaço está sendo absorvido pela reforma da cozinha, e ir para um novo canto da cozinha, com a chaminé passando pela parede externa. Petro, nosso engenheiro de aquecimento registrado na Gas Safe, fez esse serviço em dois dias, e ela está agora em seu novo local, com um novo Gas Safety Certificate emitido.

Junto com a realocação, tomamos uma decisão que vínhamos adiando desde o escopo original: instalar uma caldeira combi mais potente do que a que havia, dimensionada para atender os dois banheiros e a cozinha direito, e não apenas o que um apartamento de um banheiro precisava. Rodar dois banheiros com uma caldeira subdimensionada é o tipo de coisa que só aparece como reclamação de inquilino, então é melhor resolver na instalação do que depois de alugar.

A rede elétrica: concluída, e as portas que vínhamos adiando orçar

A rede elétrica completa, o apartamento inteiro, e não um serviço parcial, foi o outro grande trabalho em paralelo às decisões sobre a parede e a caldeira. Ihor, nosso eletricista, começou a primeira fase na semana em que a parede foi confirmada como não estrutural e terminou em 12 de setembro.

Os radiadores entraram no mesmo esforço, cinco unidades novas no apartamento, em vez de tentar aproveitar algo do sistema antigo, que a verificação de estado já havia descartado como não valendo a pena manter.

A questão dos batentes da nossa última atualização, as oito portas internas terem batentes de metal, e não de madeira, também foi resolvida. Vínhamos tratando isso como um risco de custo genuinamente em aberto, já que cortar um batente de metal preso à alvenaria é um serviço especializado, e não rotineiro. Optamos pela remoção total dos oito, em vez de tentar reaproveitar os batentes porta a porta, e o valor confirmado pelo empreiteiro ficou bem abaixo da faixa de pior caso que havíamos esboçado só com pesquisa de escritório, um lembrete de que uma cotação real sempre vence uma estimativa de pior caso, mesmo quando o problema de fundo é genuíno.

Algumas frentes menores

Nem tudo nesta quinzena foi parede ou certificado. Verificamos se o sistema de entrada de porta comunitário do prédio, um monofone Entrotec RH3+, poderia receber uma adaptação inteligente em vez de uma substituição direta equivalente.

A resposta veio mista: a adaptação inteligente somente de áudio é compatível com este monofone específico, a de vídeo não, então seguimos nessa base em vez de presumir compatibilidade total e descobrir o contrário depois de comprar o equipamento.

A parede, os batentes e a primeira fase da rede elétrica geram entulho e sobras, e uma segunda coleta completa de resíduos saiu em 14 de setembro, além da que levou os entulhos da demolição na nossa última atualização.

Também definimos como este apartamento será alugado quando estiver pronto: autogerido, e não por uma imobiliária de gestão completa, uma decisão que também alimenta os números da nossa calculadora de rentabilidade de aluguel quando os aluguéis reais estiverem definidos. É uma decisão pequena, com uma cauda real de conformidade, já que guardar registros de inquilinos e cuidar diretamente das referências significa que a isenção de "senhorio sem envolvimento direto" da taxa de proteção de dados da ICO não se aplica, então esse registro está agora na nossa lista, em vez de algo para rever depois.

Próximos passos

Com a parede fora, a rede elétrica concluída e a caldeira realocada, o projeto passa da demolição para a primeira fase hidráulica e a preparação para o reboco. As torneiras de isolamento de água fria ainda precisam ser resolvidas antes de a primeira fase hidráulica andar de fato, e estamos finalizando os pontos de aterramento/equipotencialização que o eletricista sinalizou quando o layout real da tubulação do apartamento ficou visível, em vez do registro geral central único que o escopo original supunha. Publicaremos a próxima atualização quando o reboco estiver em andamento e os banheiros tiverem um layout definido no chão, e não só no papel.

Perguntas Frequentes

Por que Wandsworth aceitou um Building Notice em vez de exigir Full Plans?

Porque o laudo escrito do engenheiro estrutural confirmou que a parede removida é genuinamente não estrutural. A regra do próprio Building Control é que o pedido continua como Building Notice enquanto isso valer; se uma parede assim se revelar estrutural quando aberta, o mesmo pedido precisaria passar para a via mais detalhada de Full Plans.

Por que a remoção total dos oito batentes de metal ficou mais barata que o esperado?

Nossa estimativa original de escritório para um serviço especializado como cortar batentes de metal presos à alvenaria era uma ampla faixa de pior caso. O empreiteiro que de fato faz o trabalho no local deu um valor firme pelos oito depois de ver os batentes reais, e ele ficou bem abaixo desse pior caso; cotações reais, no local, costumam vencer estimativas de escritório em serviços assim.

Principais Conclusões

• A última parede da reforma veio abaixo em 10 de setembro, liberada por um certificado escrito de engenheiro estrutural e aceita pelo Building Control de Wandsworth como Building Notice, sem objeção.
• A caldeira em funcionamento foi realocada para o novo canto da cozinha com um novo Gas Safety Certificate, junto com a decisão de instalar uma combi mais potente, dimensionada para dois banheiros e não um.
• A rede elétrica completa está pronta, cinco novos radiadores entraram e os oito batentes internos de metal estão sendo totalmente removidos por um valor confirmado bem abaixo da estimativa de pior caso.
• A gestão da locação está definida, autogerida, o que traz o registro da taxa de proteção de dados da ICO para a lista antes de qualquer locação.

Este post descreve um projeto de reforma em andamento e reflete decisões e eventos nas datas indicadas. Não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de construção, e as condições de obra em qualquer imóvel podem diferir bastante do que é descrito aqui.