Demolição concluída, levantamento de amianto pronto: nossa reforma em Innes Gardens, uma semana depois

Nós escrevemos sobre a compra deste apartamento ex-municipal em Putney uma semana antes de qualquer obra começar, partindo do princípio de que publicar um projeto em andamento é mais útil que um resultado arrumado. Esta é a primeira atualização, contada na ordem em que realmente aconteceu: como era o apartamento no dia em que recebemos as chaves, o que o levantamento de amianto trouxe e o que a demolição revelou dia a dia depois que começou.

Antes de começar: o resultado do levantamento de amianto

Este prédio foi construído entre 1946 e 1962, bem na época que as fontes do Reino Unido apontam para pisos e adesivos com amianto em habitações ex-municipais, então um levantamento de reforma e demolição (refurbishment and demolition survey) foi contratado antes de qualquer obra invasiva, como a lei exige para um edifício anterior a 2000 cuja estrutura será perturbada. Voltou com 8 itens confirmados, todos de crisotila em ladrilhos de piso e no adesivo betuminoso por baixo deles, distribuídos por cerca de 81 m² do apartamento. Todos pontuaram Muito Baixo na escala de avaliação do material, o que, pelas regras da HSE, configura trabalho sem licença (non-licensed work): um empreiteiro competente pode executá-lo sem licença da HSE nem o prazo de notificação que o trabalho com amianto de maior risco exige.

Em vez de remover os ladrilhos, o que perturba o material sem benefício real se ele pode simplesmente ser coberto, o avaliador confirmou por escrito que despejar um composto autonivelante sobre todo o piso e assentar azulejo ou vinil por cima é uma forma aceitável de deixá-lo no lugar sem perturbá-lo, nos 8 locais. Esse é o plano: ninguém perturba o amianto, ele continua registrado como presente sob o piso novo para quem trabalhar neste apartamento depois, e o serviço de pisos segue o cronograma que já tínhamos planejado. A única coisa ainda não resolvida é a caldeira desativada e desconectada em um armário de depósito: o levantamento não pôde abrir a unidade com segurança, então suas vedações e juntas internas continuam presumidas como contendo amianto até que um engenheiro Gas Safe confirme o contrário antes de alguém mexer nela.

A demolição começa: as decisões sobre a porta de entrada e a tubulação de aquecimento

A demolição começou no local em 31 de agosto. No mesmo dia, duas questões em aberto do plano original foram resolvidas. Primeiro, a porta de entrada: o batente pertence à prefeitura e, segundo a ficha informativa do pacote jurídico, uma troca completa exigiria a aprovação da Area Housing Team antes que alguém mexesse nela. Um acréscimo de 2017 ao lease também significa que a porta existente só precisa atender ao padrão de segurança contra incêndio para o qual foi construída, e não à especificação certificada de hoje, desde que não seja alterada nem substituída, e repintá-la com um novo vidro corta-fogo conta como reparo nos termos dessa cláusula. Vamos restaurá-la: vidro novo, caixa de correio, fechaduras e repintura, sem processo de autorização.

Segundo, o material da nova tubulação. O apartamento inteiro está sendo reencanado, e não remendado, então valia a pena acertar em vez de seguir o padrão. O lease é omisso quanto ao material do tubo, e um prédio ex-municipal comparável em que já trabalhamos proíbe tubo plástico por completo, mas só para sua rede coletiva de aquecimento urbano (district heating), um sistema diferente da caldeira a gás própria deste apartamento, então essa regra não se transfere para cá. Sem restrição encontrada para nenhum dos lados, vamos de tubo plástico com barreira de oxigênio, todos os trechos embutidos nas paredes e não encaixotados ou aparentes. O trade-off é real: as juntas push-fit embutidas falham mais que o cobre soldado, e um vazamento fica escondido até danificar um teto, o nosso ou o de um vizinho abaixo, então usamos conexões de crimpagem ou prensadas, e não push-fit, em qualquer junta que acabe atrás de uma parede.

Dias 1-2: os armários do segundo banheiro são desmontados

A peça central do plano é transformar o único banheiro do apartamento em dois, sem tocar em uma parede estrutural, unindo o WC separado existente com o armário de depósito da caldeira desativada ao lado. Esse trabalho começou cedo: em 1.º de setembro, o encaixotamento e o revestimento já tinham saído dos dois espaços, então a área que o banheiro unificado vai ocupar já está visível, e não teórica.

Mas nada é construído ainda. Antes de a parede divisória sair, um engenheiro estrutural precisa confirmar por escrito que ela é genuinamente não estrutural, junto com duas outras paredes que o plano toca. Essa visita está marcada; até lá, este cômodo fica na fase de demolição.

Em 2 de setembro, com carpetes e encaixotamentos saindo em todo o apartamento, as antigas tubulações enterradas sob pisos e dentro de paredes começaram a aparecer, evidência no local da decisão de reencanar acima, e não teórica.

Dia 3: a demolição termina e os batentes de metal aparecem

Em 3 de setembro o apartamento estava reduzido à estrutura nua em todo lugar: carpetes e pisos gastos, os armários de cozinha verde-menta originais, os dois banheiros, os armários restantes e todas as folhas das portas internas saíram. Todos os eletrodomésticos antigos foram para um vizinho em vez da caçamba, doados e não vendidos, e o resto encheu uma única van de coleta de resíduos.

Foi quando as portas saíram que o problema dos batentes apareceu: as 8 portas internas do apartamento tinham batente de metal, não de madeira, algo comum em requadros de aço prensado em prédios dessa época. Um batente de madeira sai com um pé de cabra e cabe no dia comum de um carpinteiro; um de metal em um prédio dessa idade costuma estar preso à alvenaria ao redor, então precisa ser cortado em seções com uma esmerilhadeira em vez de arrancado, e removê-lo corre o risco de desestabilizar a abertura de tijolo em volta. É um serviço materialmente maior nas 8 portas do que o plano original supunha, e não uma pequena variação.

Não é automaticamente o pior caso, porém. As dobradiças desses batentes são soldadas e não parafusadas, um detalhe de segurança comum nessa época de construção, e se os parafusos do lado da porta que prendem a folha ao nó de dobradiça soldado não estiverem emperrados, uma porta nova pode ser reinstalada no mesmo batente sem cortar nada. Fóruns de profissionais do Reino Unido apontam a mesma solução para o mesmo cenário ex-municipal dos anos 1950: raspar a tinta e reaproveitar o batente, ou forrar um novo batente de madeira por dentro do metálico existente. Estamos avaliando isso porta a porta, em vez de presumir o pior nas oito.

Os quartos ficaram no piso nu no mesmo dia, e tirar o papel de parede transformou a mancha de umidade que havíamos sinalizado como "diagnosticar antes de começar" no post original de algo meio escondido sob o papel em algo totalmente visível na alvenaria nua, o que é progresso mesmo antes de a correção em si ser dimensionada.

Próximos passos

A visita do engenheiro estrutural está marcada para confirmar as três paredes que as mudanças do segundo banheiro e dos armários do quarto tocam. Com isso em mãos, a remoção das paredes e a primeira fase elétrica e hidráulica podem começar. Estamos orçando a questão dos batentes, reaproveitar versus trocar por completo, porta a porta, antes de levá-la a um empreiteiro. Publicaremos a próxima atualização quando houver uma parede derrubada e cotações em mãos para os serviços ainda pendentes.

Perguntas Frequentes

Por que encapsular os ladrilhos de piso com amianto em vez de removê-los?

A remoção perturba o material e, mesmo na faixa de menor risco, acrescenta tempo ao cronograma sem benefício de segurança se os ladrilhos puderem ser simplesmente cobertos. Despejar um composto autonivelante sobre o piso e assentar azulejo por cima, confirmado por escrito pelo nosso avaliador como aceitável nos 8 locais, deixa o amianto sem perturbação, e o manejo no local (management-in-place) é uma abordagem reconhecida pela orientação da HSE para material de pontuação tão baixa, desde que fique registrado para referência futura.

Por que um batente de metal é tão mais difícil de remover que um de madeira?

Um batente de madeira sai com um pé de cabra e cabe na diária comum de um carpinteiro. Um batente de metal em um prédio dessa idade costuma estar preso à alvenaria ao redor, então precisa ser cortado em seções com uma esmerilhadeira em vez de arrancado, e removê-lo corre o risco de desestabilizar a abertura de tijolo em volta, um serviço especializado e não rotineiro.

Tubo plástico é seguro para reencanar um apartamento inteiro?

Usado corretamente, sim: o PEX com barreira de oxigênio é prática padrão no Reino Unido para tubulação de aquecimento e água quente, ao lado do cobre, sem exigência das Building Regulations para nenhum dos materiais. O risco real não é o tubo em si, e sim que as juntas push-fit embutidas falham mais que as de cobre soldado, e um vazamento dentro de uma parede pode passar despercebido até danificar um teto. Isso é administrável com conexões de crimpagem ou prensadas nas juntas embutidas em vez de push-fit, e é um trade-off genuíno que vale pesar contra o cobre em qualquer projeto, não uma decisão a ser ignorada.

Principais Conclusões

• O levantamento de amianto confirmou 8 itens de risco Muito Baixo, ladrilhos de piso e adesivo, trabalho sem licença, sendo encapsulados sob o piso novo em vez de removidos.
• A porta de entrada será restaurada, não trocada: vidro, caixa de correio e fechaduras novos, evitando tanto um processo de autorização da prefeitura quanto uma difícil remoção de batente de metal.
• A nova tubulação seguirá em tubo plástico embutido nas paredes, depois de verificado que nem o lease nem a política da prefeitura pertinente a restringem.
• A demolição ocorreu de 31 de agosto a 3 de setembro de 2026: carpetes, cozinha, os dois banheiros, armários e as 8 folhas de porta internas saíram.
• As 8 portas tinham batentes de metal em vez de madeira, um serviço materialmente maior que o plano original supunha, agora avaliado porta a porta.
• Os armários do segundo banheiro estão demolidos e prontos; a remoção da parede aguarda a confirmação escrita de um engenheiro estrutural de que ela não é estrutural, marcada mas ainda não realizada.

Este artigo reflete a situação do projeto no início de setembro de 2026. Prazos e decisões em uma reforma em andamento podem mudar, e mudam, quando novos serviços começam; trate isto como um retrato do momento, não um resultado final, e nada neste artigo constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou tributário.