¿Por qué suben los tipos hipotecarios si el tipo oficial está en pausa? (septiembre de 2026)
El Banco de Inglaterra mantuvo los tipos en el 3,75 %, pero los tipos hipotecarios fijos siguen subiendo. Aquí está cómo los tipos swap determinan las ofertas fijas, qué significa para las pruebas de estrés del buy-to-let y qué pueden hacer ahora los prestatarios.
Respuesta rápida: El Banco de Inglaterra mantuvo el tipo oficial (Bank Rate) en el 3,75 % el 17 de septiembre de 2026, y aun así los tipos hipotecarios fijos siguieron subiendo. Entre principios de agosto y mediados de septiembre, el fijo medio a dos años pasó del 5,63 % al 5,73 % y el fijo medio a cinco años del 5,66 % al 5,78 %, según Moneyfacts. Los tipos hipotecarios fijos se fijan a partir de los tipos swap, que siguen hacia dónde esperan los mercados que vaya el Bank Rate, no dónde está hoy. Con una inflación del 3,1 % y una previsión de superar el 4 % a principios del año próximo, los mercados esperan subidas de tipos, así que los swaps y los tipos hipotecarios fijos han subido primero. La próxima decisión sobre el Bank Rate es el 5 de noviembre de 2026.
Parece contradictorio. El titular dice «tipos de interés sin cambios», pero la hipoteca que le ofrecieron el mes pasado ha subido, y los prestamistas reajustan sus tipos fijos por segunda vez en pocas semanas. Para los propietarios el efecto es aún más agudo, porque la capacidad de pago del buy-to-let se comprueba con un tipo de estrés por encima del tipo de pago. Esta guía explica por qué los tipos hipotecarios pueden subir mientras el Bank Rate se queda quieto, qué lo impulsa en septiembre de 2026 y qué pueden hacer prestatarios y propietarios.
¿Qué decidió el Banco de Inglaterra en septiembre de 2026?
En su reunión que terminó el 16 de septiembre de 2026, anunciada el 17 de septiembre, el Monetary Policy Committee votó 6 a 3 mantener el Bank Rate en el 3,75 %. El Bank Rate es lo que la mayoría de la gente llama tipo oficial. Los tres miembros discrepantes votaron subirlo al 4 %. Fue la sexta decisión de mantener seguida, pero el voto dividido es el detalle importante: un tercio del comité ya quería una subida.
El motivo es la inflación. La inflación del IPC subió al 3,1 % en agosto de 2026, desde el 2,9 % de julio, liderada por los combustibles. El Banco espera que la inflación alcance en torno al 3¾ % en el último trimestre de 2026 y algo más del 4 % a principios de 2027, impulsada por una crisis energética ligada al conflicto en Oriente Medio. El crudo Brent y el gas mayorista del Reino Unido habían subido un 36 % y un 78 % respectivamente desde el periodo anterior a la previsión de julio del Banco.
¿Por qué suben los tipos hipotecarios si el Bank Rate está en pausa?
Porque los tipos hipotecarios fijos no se fijan a partir del Bank Rate de hoy. Cuando un prestamista ofrece un fijo a dos o cinco años, financia esa promesa en el mercado mayorista, normalmente mediante tipos swap. Un tipo swap es el tipo fijo que el mercado pagará durante un periodo determinado a cambio de un tipo variable, de modo que refleja lo que los inversores esperan que sea el promedio del Bank Rate en ese periodo.
Si los mercados esperan que suba el Bank Rate, los tipos swap suben ahora, y con ellos sube el coste del prestamista para ofrecer una hipoteca fija. En sus actas de septiembre, el Banco señaló que la curva de tipos de interés a corto plazo del Reino Unido tenía pendiente ascendente y había subido más, con un máximo en torno al 4,9 % a finales de 2027. En otras palabras: los mercados descuentan subidas de tipos, aunque el Banco aún no ha hecho ninguna.
Los prestamistas reajustan por lotes y no todos los días, así que los tipos hipotecarios fijos suelen seguir a los swaps con un retraso de unas semanas. Cuando los swaps suben rápido, varios prestamistas reajustan a la vez, que es exactamente lo que han visto los prestatarios en septiembre de 2026.
| Tipo hipotecario fijo medio (Moneyfacts) | Principios de agosto de 2026 | 15 de septiembre de 2026 |
|---|---|---|
| Fijo a dos años | 5,63 % | 5,73 % |
| Fijo a cinco años | 5,66 % | 5,78 % |
| Bank Rate | 3,75 % | 3,75 % |
Las hipotecas tracker funcionan de otra manera. Siguen al propio Bank Rate, así que aún no han subido, pero lo harán si el Banco sube los tipos.
Qué significan para los propietarios las subidas de los tipos hipotecarios
Los prestatarios de buy-to-let sufren los tipos hipotecarios más altos dos veces: en la cuota mensual y de nuevo en cuánto pueden pedir prestado. Los prestamistas siguen los estándares de suscripción buy-to-let del Banco de Inglaterra, que comprueban la capacidad de pago con un tipo de estrés: para fijos de menos de cinco años, al menos el mayor entre el 5,5 % o 2 puntos porcentuales por encima del tipo de pago. Los prestamistas pueden comprobar los fijos a cinco años con el tipo de pago.
Esa regla hace más importante la elección de producto cuando suben los tipos. Tomemos una hipoteca buy-to-let de solo intereses de £200,000 y un prestamista que exige que el alquiler cubra el 125 % de los intereses estresados:
| Producto | Tipo de pago | Tipo de estrés | Alquiler necesario al mes |
|---|---|---|---|
| Fijo a dos años | 5,73 % | 7,73 % | unos £1,610 |
| Fijo a cinco años | 5,78 % | 5,78 % | unos £1,204 |
Con estas cifras ilustrativas, el fijo a cinco años necesita unos £400 menos de alquiler al mes para superar la misma prueba, lo que puede marcar la diferencia entre pedir prestado el importe completo o no. Los contribuyentes de tipo superior suelen afrontar un ratio de cobertura de intereses del 145 %, lo que amplía aún más la diferencia. Compruebe sus propias cifras con nuestra calculadora de capacidad de pago buy-to-let y consulte nuestra guía de hipotecas buy-to-let para ver las reglas completas.
Las subidas de los tipos hipotecarios también aprietan el ingreso neto por alquiler de las carteras existentes cuando terminan los fijos, y afectan a las estrategias de value-add. Una refinanciación BRRR que funcionaba al 4,5 % puede no pasar al 5,8 %, así que someta la refinanciación a una prueba de estrés antes de comprar. Nuestra guía de prestamistas BRRR cubre qué prestamistas refinancian y en qué condiciones.
¿Qué deben hacer ahora los prestatarios?
- Si su fijo termina en unos seis meses, asegure un tipo ahora. La mayoría de las ofertas hipotecarias son válidas unos seis meses, y muchos prestamistas permiten cambiar a un producto más barato si los tipos bajan antes de la finalización. Asegurar un tipo cuesta poco y le protege de nuevas subidas.
- Compare los fijos a dos y a cinco años por el coste total, no solo por el tipo. Las comisiones de apertura pueden superar una pequeña diferencia de tipo. Nuestra calculadora del punto de equilibrio de la refinanciación muestra cuándo se amortiza el cambio.
- Piénselo bien antes de elegir un tracker. Un tracker solo es más barato si el Bank Rate se mantiene o baja. Los mercados esperan ahora lo contrario.
- Someta a una prueba de estrés su ingreso neto por alquiler. Repase las cifras de cada propiedad con un tipo hipotecario 1 o 2 puntos más alto usando nuestra calculadora de amortización hipotecaria y nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler.
- Use un asesor. Los precios del buy-to-let cambian rápido y varían mucho según el loan-to-value y las comisiones. Un asesor que opere con todo el mercado ve los reajustes antes de que lleguen a los comparadores.
¿Seguirán subiendo los tipos hipotecarios?
Nadie lo sabe con certeza. La próxima decisión sobre el Bank Rate es el 5 de noviembre de 2026, y los precios de mercado apuntan a subidas durante el próximo año. Pero las expectativas del mercado pueden cambiar rápido. Si la crisis energética se disipa o la economía se ralentiza, los swaps pueden bajar y los tipos hipotecarios fijos los seguirían a la baja en cuestión de semanas, sin que el Bank Rate se mueva en absoluto. El enfoque práctico es asegurar lo que necesita ahora y conservar la opción de cambiar.
Preguntas frecuentes
¿Por qué subió mi oferta hipotecaria si se mantuvieron los tipos de interés?
Los tipos hipotecarios fijos siguen a los swaps, que reflejan hacia dónde esperan los mercados que vaya el Bank Rate. Los mercados esperan subidas, así que los swaps y los tipos hipotecarios fijos subieron aunque el Bank Rate se mantuvo en el 3,75 %.
¿Cuál es el tipo oficial del Banco de Inglaterra en septiembre de 2026?
El 3,75 %, mantenido el 17 de septiembre de 2026 por 6 votos a 3, con tres miembros votando subirlo al 4 %.
¿Cuándo es la próxima decisión de tipos del Banco de Inglaterra?
El 5 de noviembre de 2026.
¿Es mejor un fijo a dos o a cinco años para el buy-to-let?
Depende de sus planes y costes, pero los fijos a cinco años pueden comprobarse con el tipo de pago en lugar de un tipo de estrés, así que a menudo permiten pedir más prestado con el mismo alquiler. Compare el coste total, incluidas las comisiones, durante el periodo en que espera mantener el préstamo.
¿Suben los trackers si se mantiene el Bank Rate?
No. Los tipos tracker siguen al Bank Rate, así que solo suben si el Banco sube los tipos. Los tipos hipotecarios fijos son los que se mueven antes de una decisión.
Conclusiones clave
- El Bank Rate se mantuvo en el 3,75 % el 17 de septiembre de 2026, pero tres de nueve miembros del comité votaron por una subida.
- Los tipos hipotecarios fijos siguen a los swaps, que descuentan las subidas de tipos futuras esperadas, por lo que subieron mientras el Bank Rate se quedaba quieto.
- Los fijos medios a dos años subieron al 5,73 % y los fijos a cinco años al 5,78 % a mediados de septiembre.
- Para los propietarios, los fijos a cinco años suelen ser más fáciles de financiar porque pueden comprobarse con el tipo de pago.
- Si su fijo termina pronto, asegurar un tipo ahora le protege, y la mayoría de las ofertas permiten cambiar si los tipos bajan.
Este artículo es información general, no asesoramiento hipotecario ni financiero. Los tipos cambian a diario y las cifras anteriores son promedios a las fechas indicadas. Hable con un asesor hipotecario cualificado antes de elegir un producto.