Hipotecas buy-to-let explicadas: entrada, pruebas de estrés y cuánto puede pedir prestado

Una hipoteca buy-to-let es la financiación que usan la mayoría de los propietarios para formar una cartera de alquiler, y funciona de forma bastante distinta a la hipoteca residencial de su propia vivienda. El prestamista evalúa el alquiler que genera la propiedad tanto como sus ingresos personales, la entrada es mayor y la capacidad de pago la decide una prueba de estrés fijada por el regulador. Esta guía explica cómo funciona una hipoteca buy-to-let, cuánto puede pedir prestado y las reglas que sorprenden a los propietarios primerizos.

En qué se diferencia una hipoteca buy-to-let de una residencial

En una hipoteca residencial el prestamista se pregunta si sus ingresos pueden cubrir las cuotas. En una hipoteca buy-to-let la pregunta principal es si el alquiler puede hacerlo, de modo que los ingresos por alquiler de la propiedad hacen la mayor parte del trabajo en la evaluación de capacidad de pago. De ahí se derivan tres diferencias prácticas: la entrada es mayor, el tipo de interés y las comisiones suelen ser más altos, y la mayoría de las hipotecas buy-to-let se contratan solo con intereses. Interest-only significa que cada mes paga solo los intereses y devuelve el capital completo cuando vende o refinancia, lo que mejora los ingresos mensuales después de costes pero depende de que la propiedad conserve su valor.

Cuánta entrada necesita

La mayoría de los prestamistas exigen una entrada mínima del 25 %, lo que da un loan-to-value máximo del 75 %, aunque algunos productos llegan al 80 % o incluso al 85 % con tipos más altos. Una entrada mayor da acceso a mejores tipos de interés y facilita superar la prueba de estrés de capacidad de pago, porque un préstamo menor necesita menos alquiler para cubrirse. En la práctica, muchos inversores toman el 25 % como hipótesis de trabajo y reservan algo más para el stamp duty, los gastos legales y un colchón para la reforma.

Cuánto puede pedir prestado: la prueba de estrés

Esta es la parte que los propietarios primerizos subestiman. Según los estándares de suscripción para buy-to-let de la Prudential Regulation Authority del Banco de Inglaterra, los prestamistas comprueban la capacidad de pago de dos maneras. Aplican un ratio de cobertura de intereses, que exige que el alquiler supere la cuota hipotecaria en un margen determinado, y lo comprueban con un tipo de interés de estrés, no con el tipo real de pago.

• Ratio de cobertura de intereses: el alquiler debe ser normalmente del 125 % al 145 % de la cuota hipotecaria. Los prestamistas suelen aplicar en torno al 125 % a los contribuyentes de tipo básico y el 145 % a los de tipo superior, reflejando el impuesto adicional sobre el beneficio del alquiler.
• Tipo de interés de estrés: la capacidad de pago se comprueba con un tipo de al menos el mayor entre el 5,5 % o 2 puntos porcentuales por encima del tipo del producto, de modo que las cuentas deben salir aunque suban los tipos.

El efecto es que el endeudamiento queda limitado por el alquiler, no solo por la entrada. Una propiedad necesita alquiler suficiente para superar el ratio de cobertura de intereses con el tipo de estrés antes de que se apruebe el préstamo. Nuestra calculadora de capacidad de pago buy-to-let ejecuta exactamente esta prueba, para que vea el préstamo máximo que soporta un alquiler dado antes de hacer una oferta.

Tipos, comisiones y tipos de producto

Los tipos de interés buy-to-let suelen ser más altos que los residenciales y las comisiones de apertura suelen ser mayores, a veces cobradas como porcentaje del préstamo en lugar de una cantidad fija. Una comisión alta puede comprar un tipo nominal más bajo, así que compare el coste total durante el periodo fijo y no solo el tipo. Lo habitual son ofertas a tipo fijo de dos o cinco años. Un fijo a cinco años también puede facilitar la prueba de estrés, porque algunos prestamistas aplican un estrés menos severo a los fijos a cinco años que a los plazos más cortos.

Propietarios con cartera y sociedades limitadas

Si tiene cuatro o más propiedades buy-to-let con hipoteca, según las normas del regulador es un «propietario con cartera» (portfolio landlord), y los prestamistas examinan con más rigor toda su cartera y no solo la propiedad que compra. Muchos propietarios compran ahora a través de una sociedad limitada (limited company) en lugar de a su nombre, porque en las sociedades los intereses hipotecarios siguen siendo totalmente deducibles, mientras que los propietarios personales solo obtienen un crédito fiscal del 20 % bajo la Section 24. El equilibrio entre ambas opciones es un cálculo real y no una regla general, y lo cubrimos en la calculadora fiscal de la Section 24.

Buy-to-let regulado frente a no regulado

La mayor parte de los préstamos buy-to-let son operaciones comerciales y no están reguladas por la Financial Conduct Authority. La excepción es el «consumer buy-to-let», en general cuando usted no se propuso ser propietario, por ejemplo al heredar una propiedad o alquilar una antigua vivienda, que sí está regulado por la FCA y cuenta con protecciones adicionales para el consumidor. La situación general se explica en términos sencillos en la guía buy-to-let de MoneyHelper. Si no está seguro de en qué categoría entra, un asesor hipotecario se lo confirmará antes de solicitar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una hipoteca buy-to-let siendo comprador primerizo?

Es posible, pero más difícil. Muchos prestamistas exigen que ya sea propietario de su propia vivienda, y los que aceptan compradores primerizos piden una entrada mayor e ingresos más sólidos. Un asesor puede identificar los prestamistas que le considerarán.

¿Una hipoteca buy-to-let es de solo intereses o de amortización?

La mayoría son de solo intereses, lo que mantiene bajas las cuotas mensuales y deja el capital pendiente hasta que venda o refinancie. Existen hipotecas buy-to-let con amortización, que liquidan el préstamo durante el plazo, pero el mayor coste mensual aprieta más el ingreso neto del alquiler.

¿Cuánto alquiler necesito para conseguir la hipoteca?

El suficiente para superar el ratio de cobertura de intereses con el tipo de estrés. Como orientación, el alquiler suele tener que ser del 125 % al 145 % de la cuota calculada a un tipo de al menos el 5,5 %, de modo que se necesita un alquiler objetivo más alto de lo que sugiere la cuota mensual real.

¿Pago stamp duty adicional en un buy-to-let?

Sí. Un buy-to-let o una segunda propiedad soporta el tipo superior de Stamp Duty Land Tax además de los tipos estándar. Es un coste inicial importante, tratado en nuestra guía aparte sobre el stamp duty en buy-to-let.

¿Debo comprar mediante una sociedad limitada o a mi nombre?

Depende de su situación fiscal y de sus planes. Las sociedades conservan la deducibilidad completa de los intereses hipotecarios, pero añaden el impuesto de sociedades y el coste de extraer los beneficios, mientras que la titularidad personal es más sencilla pero está limitada por la Section 24. Modele ambas antes de decidir.

Conclusiones clave

• Una hipoteca buy-to-let se evalúa sobre todo por el alquiler, no por su salario, y normalmente requiere una entrada de al menos el 25 %.
• El endeudamiento está limitado por un ratio de cobertura de intereses del 125 % al 145 %, comprobado con un tipo de estrés de al menos el mayor entre el 5,5 % o 2 puntos por encima del tipo del producto.
• La mayoría de las hipotecas buy-to-let son de solo intereses, lo que mejora el ingreso neto del alquiler pero deja el préstamo completo por devolver después.
• Tener cuatro o más propiedades hipotecadas le convierte en propietario con cartera, con una suscripción más estricta de toda la cartera.
• La mayoría de los préstamos buy-to-let no están regulados. El consumer buy-to-let, por ejemplo de una vivienda heredada o antigua, está regulado por la FCA.

Este artículo es información general, no asesoramiento financiero. Los criterios de los prestamistas buy-to-let varían según el prestamista y cambian con el tiempo, y su situación fiscal depende de sus circunstancias. Hable con un asesor hipotecario cualificado y, en materia fiscal, con un contable antes de comprometerse con una compra.