Importe máximo del préstamo
£180,564
Alquiler anual: £14,400
Con su tipo real de pago
Solo con fines ilustrativos. Las decisiones de crédito reales también tienen en cuenta los ingresos personales, el historial crediticio, el tamaño de la cartera y el tipo de propiedad, y los tipos de estrés y requisitos de ICR exactos varían según el prestamista y el producto. No constituye asesoramiento financiero. Confirme su capacidad de pago con un bróker hipotecario antes de hacer una oferta por una propiedad.
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Nuestro equipo analiza operaciones como esta a diario. Póngase en contacto y repasaremos los números con usted, sin compromiso.
Qué hace esta calculadora
La mayoría de las calculadoras buy-to-let parten del precio de una propiedad y le indican la rentabilidad. Esta aplica a la inversa el cálculo que realmente usan los prestamistas. A partir del alquiler que puede generar una propiedad, obtiene la hipoteca máxima que permitirá la prueba de estrés del prestamista.
Introduzca el alquiler, el tipo de estrés del prestamista (un tipo teórico superior al que pagará realmente, usado para comprobar que el préstamo resiste subidas de tipos) y el ratio de cobertura de intereses (ICR) exigido. La calculadora le da el préstamo máximo, el valor máximo de la propiedad con su LTV objetivo y la entrada que necesitaría aportar.
Cómo funciona el cálculo
Los prestamistas exigen que los ingresos por alquiler cubran los intereses hipotecarios con un margen: el ratio de cobertura de intereses (ICR). Coste anual máximo permitido de la hipoteca = alquiler anual ÷ (ICR ÷ 100). Con un ICR del 145 % y un alquiler anual de £14,400, el coste de la hipoteca puede ser como máximo de £9,931 al año.
Ese coste anual máximo se divide después entre el tipo de estrés (no su tipo de interés real) para obtener el préstamo máximo: préstamo máximo = coste anual máximo de la hipoteca ÷ (tipo de estrés ÷ 100). El tipo de estrés es deliberadamente más alto que la mayoría de los tipos BTL reales para que el préstamo siga siendo viable si suben los tipos.
Valor máximo de la propiedad = préstamo máximo ÷ (LTV ÷ 100). Dividir entre su ratio préstamo-valor (LTV) objetivo le indica la propiedad más cara que podría comprar con ese nivel de entrada y aun así superar la prueba de estrés. La sección "tipo real de pago" que aparece más abajo muestra después el ingreso mensual real tras el coste de la hipoteca con el tipo que realmente le cobrarían, que suele ser inferior al tipo de estrés.
Ejemplo práctico
Una propiedad que se espera alquilar por £1,200 al mes, evaluada por un prestamista con un tipo de estrés del 5.5 % y un ICR exigido del 145 %, con un LTV del 75 %.
- Alquiler anual: £1,200 × 12 = £14,400
- Coste anual máximo de la hipoteca: £14,400 ÷ 1.45 = £9,931
- Préstamo máximo: £9,931 ÷ 5.5 % = £180,564
- Valor máximo de la propiedad con LTV del 75 %: £180,564 ÷ 75 % = £240,752
- Entrada necesaria: £240,752 − £180,564 = £60,188
Aunque el alquiler soportaría un préstamo mucho mayor con un tipo real, la prueba de estrés del 5.5 % limita la financiación a £180,564, un recordatorio de que los prestamistas dimensionan los préstamos buy-to-let según el peor escenario, no según la operación que realmente le ofrecen.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el tipo de estrés es más alto que el tipo que pagaré realmente?
Los reguladores exigen a los prestamistas que evalúen la capacidad de pago buy-to-let con un tipo muy superior a los tipos habituales del mercado, a menudo el 5.5 % o el tipo del producto + 2 %, el que sea mayor, precisamente para que el préstamo siga siendo asumible si los tipos suben de forma significativa tras la formalización. Protege tanto al prestamista como a usted frente a una sorpresa por subida de tipos.
¿Por qué los propietarios particulares se enfrentan a un ICR del 145 % y las sociedades solo al 125 %?
Como la Section 24 limita a los propietarios particulares a un crédito fiscal del 20 % sobre los intereses hipotecarios en lugar de la deducción completa, los contribuyentes de tipo superior y adicional conservan menos de sus ingresos por alquiler tras impuestos. Los prestamistas lo compensan exigiendo más cobertura del alquiler (145 %) para confiar en que la hipoteca es asumible. Las sociedades limitadas deducen los intereses por completo, por lo que los prestamistas aceptan un requisito menor del 125 %. Consulte nuestra Calculadora de Section 24 para ver la comparación completa entre particular y sociedad (Ltd).
¿Una entrada mayor aumenta siempre lo que puedo pedir prestado?
No para este cálculo concreto. Un LTV más bajo (mayor entrada) aumenta el valor máximo de la propiedad que puede comprar con un préstamo máximo dado, pero no cambia el propio préstamo máximo, que depende exclusivamente del alquiler, el tipo de estrés y el ICR. Una entrada mayor permite comprar una propiedad más cara, no obtener una hipoteca mayor.
¿Qué pasa si el precio de compra que quiero es superior al máximo calculado?
Hace falta un alquiler más alto, un requisito de ICR más bajo (otro prestamista o producto) o una entrada mayor para comprar la misma propiedad con un préstamo menor. Aumentar la entrada suele ser la palanca más rápida, ya que reduce directamente lo que necesita pedir prestado con el mismo alquiler.
¿Esto sustituye hablar con un bróker hipotecario?
No. Esto le da un techo realista con el que trabajar antes de visitar propiedades o hablar con prestamistas, pero las ofertas reales dependen de sus ingresos, su perfil crediticio, su cartera actual y los criterios del prestamista concreto. Úselo para comprobar una operación y confirme la cifra real con un bróker.