Cifras ilustrativas, basadas en proyectos reales. El precio de compra (57% del valor), el coste de la reforma (17% del valor) y la rentabilidad por alquiler (6.3%) son medias de nuestros 5 proyectos completados y en curso. La revalorización y las condiciones del préstamo son supuestos de mercado. Los resultados de una operación real serán distintos.
Estaría invirtiendo en el mercado inmobiliario británico, un mercado grande y estable con un largo historial de crecimiento. La rentabilidad pasada no garantiza resultados futuros.
Ilustración: Supuestos centrales: revalorización anual del 4%, ocupación del 95%, proyectos de 9 meses y valores finales según lo previsto. Los escenarios son ilustraciones, no previsiones, ni el mejor ni el peor caso.
Esto es en lo que podrían convertirse £250,000 tras 5 años con cada estrategia. Toque una tarjeta para ver cómo funciona.
Las barras comparan cada total. La línea fina marca el dinero con el que empezó.
Cómo funciona
BRRR
Siglas en inglés de Comprar, Reformar, Refinanciar, Alquilar. Compramos una propiedad deteriorada muy por debajo de su valor de mercado, la reformamos y después pedimos un préstamo sobre el valor más alto. Ese préstamo le devuelve la mayor parte de su dinero, de modo que puede repetirlo. El mismo capital acaba repartido en varias propiedades.
- 1
Comprar
Compramos una propiedad deteriorada muy por debajo del valor de mercado.
- 2
Reformar
La renovamos para que valga mucho más.
- 3
Refinanciar
Un prestamista la tasa de nuevo y le presta el 75% del nuevo valor. Recupera la mayor parte de su dinero.
- 4
Alquilar
Entra un inquilino y paga el alquiler. Usted reutiliza su dinero en la siguiente propiedad.
Ideal para
Quienes quieren que su dinero compre lo máximo posible y aceptan una fase de reforma.
Qué podría salir mal
- EndeudamientoAlto
- Dependencia de la tasaciónAlto
- ReformaAlto
- Precio de ventaMedio
- Periodos sin inquilinoAlto
- Difícil salir rápidamenteAlto
La reforma podría costar más, o la nueva tasación podría quedar por debajo de lo previsto. Eso deja más dinero suyo atrapado en la operación.
¿Cuánta implicación requiere?
Sin implicación por su parte. Nosotros dirigimos la reforma y la refinanciación. Calcule unos 9 meses por propiedad.
Sus cifras para £250,000
Propiedades en su poder
11
Su dinero se reutiliza tras cada refinanciación. Se construye a lo largo de varios años.
Alquiler que le queda cada mes
£1,570
Tras las comisiones de gestión y los intereses del préstamo, si los hay. Los meses sin inquilino lo reducirán.
Propiedad que controla
£1,650,000
Lo que valen las propiedades, a precios de hoy.
Su parte tras los préstamos
£412,500
Valor de la propiedad menos £1,237,500 de préstamos. Esta es la parte que es suya.
Dinero sin invertir
£85,165
Dinero que no se necesita para una operación completa. Se queda en su banco.
Total tras 5 años
£909,092
3.64 veces su dinero inicial, antes de impuestos.
Rentabilidad anualizada ilustrativa
29.5%
La tasa anual que implica el resultado modelado a cinco años (£659,092 de ganancia en 5 años), capitalizada. No es una rentabilidad anual esperada.
Antes del impuesto sobre la renta, el impuesto de sociedades y el impuesto sobre las ganancias de capital. El tratamiento fiscal depende de sus circunstancias.
Cómo se compone el total a 5 años
- Valor de la propiedad tras la revalorización+£2,007,477
- Préstamos−£1,237,500
- Alquiler cobrado+£53,950
- Dinero sin invertir+£85,165
- Patrimonio neto estimado£909,092
De qué se compone su total a 5 años
- Propiedad que posee (tras préstamos) £770k
- Alquiler cobrado £54k
- Dinero que queda en el banco £85k
Lo que cuesta
Adónde va el dinero: BRRR, por propiedad
Todas las cifras de abajo corresponden a una propiedad y se actualizan con sus supuestos. Aquí hay más costes porque reformamos y refinanciamos. El préstamo de refinanciación devuelve la mayor parte del dinero y lo que se queda dentro es la última línea de los costes iniciales.
Costes iniciales
Precio de compra
Comprada por debajo del valor de mercado. De esa diferencia sale el beneficio.
−£85,500
Impuesto de timbre (SDLT)
Impuesto del Gobierno por comprar una vivienda adicional: 5% hasta £250k, 10% de £250k a £925k, 15% por encima.
−£4,275
Gastos legales
El abogado (solicitor) que gestiona la compra y comprueba el título de propiedad.
−£1,500
Comisión de captación de AAI
El 2% del precio de compra. Encontramos, revisamos y negociamos la operación.
−£1,710
Reforma
La renovación que eleva la propiedad a su valor final.
−£25,500
Intereses del préstamo puente y costes de mantenimiento
Intereses del préstamo corto que financia la compra, más seguro, suministros y council tax mientras construimos.
−£6,000
Comisión de refinanciación
El 2% del nuevo valor, por tramitar el préstamo a largo plazo.
−£3,000
Coste total del proyecto
Todo lo anterior sumado.
£127,485
Préstamo de refinanciación que se le abona
Un prestamista presta el 75% del valor final y con él se devuelve el préstamo puente corto.
+£112,500
Dinero que queda en la operación
La parte de su dinero que permanece en esta propiedad tras la refinanciación.
£14,985
Cada mes, una vez alquilada
Alquiler
6.3% anual sobre el valor de la propiedad, con una ocupación del 95%, pagado mensualmente por el inquilino.
+£748
Comisión de gestión del alquiler
El 12% del alquiler. Buscamos inquilinos, cobramos el alquiler y gestionamos las reparaciones.
−£90
Intereses de la hipoteca
Solo intereses, al 5.50% anual. El préstamo en sí se devuelve al vender o refinanciar.
−£516
Lo que le queda cada mes
Antes del impuesto sobre la renta. Los meses sin inquilino lo reducirán.
£143
Cómo lo calculamos: cada propiedad se compra al valor indicado (en BRRR y Flip, por debajo de él) y los costes incluyen el impuesto de timbre (stamp duty) con los tipos de vivienda adicional, gastos legales, una comisión de captación del 2% y una comisión de gestión del alquiler del 12%. Las hipotecas son de solo intereses al 75% del valor. BRRR y Flip usan un préstamo puente del 70% del precio de compra hasta la refinanciación o la venta, y cada ronda dura 9 meses. Iniciamos como máximo un proyecto nuevo al mes. Se asume que el dinero sobrante queda inactivo. Todas las cifras son antes del impuesto sobre la renta y del impuesto sobre las ganancias de capital.
Esta ilustración no muestra si un prestamista aprobaría el endeudamiento: los prestamistas aplican sus propias pruebas de solvencia y de cobertura del alquiler. La compra sin hipoteca y la hipoteca se dimensionan para usar todo su capital, así que las propiedades y los precios reales serán distintos.
Esto es una ilustración, no un asesoramiento financiero ni una previsión. El valor de las propiedades puede bajar además de subir y la rentabilidad no está garantizada. Las operaciones reales varían. Hable con nosotros antes de invertir.
Hablemos de inmuebles.
Tanto si quiere invertir en inmuebles del Reino Unido, necesita vender un inmueble que requiere obras o simplemente busca una vivienda bien gestionada para alquilar, nos encantaría saber de usted.
Póngase en Contacto