Impuesto sobre alquileres para propietarios no residentes: Reino Unido, EE. UU., España, Japón y EAU comparados
El Reino Unido retiene impuesto al tipo básico, EE. UU. el 30 % del alquiler bruto, Japón el 20,42 %, España el 19 % o el 24 %, y los EAU nada para personas físicas. Una comparación país por país del impuesto sobre alquileres para propietarios extranjeros, con un ejemplo de renta neta.
Respuesta rápida: El impuesto sobre los alquileres de propietarios no residentes varía mucho según el país. En el Reino Unido, la agencia o el inquilino retiene el impuesto sobre la renta al tipo básico, salvo que HMRC apruebe el pago bruto. EE. UU. retiene el 30 % del alquiler bruto, salvo que opte por tributar sobre el beneficio neto. Japón retiene el 20,42 % del alquiler. España grava a los propietarios de la UE y del EEE al 19 % y a los demás no residentes al 24 %. Los EAU no cobran impuesto sobre la renta a las personas físicas por los alquileres. Compare siempre la rentabilidad neta después de impuestos, no la bruta.
Por qué el impuesto sobre el alquiler cambia la rentabilidad que realmente obtiene
Una rentabilidad bruta del 6 % en un país puede rendir menos que una del 4 % bruto en otro una vez descontado el impuesto. Muchos países gravan a los propietarios extranjeros de forma distinta que a los residentes: retienen impuesto en origen, limitan deducciones o exigen un representante fiscal local. Esta guía recoge las reglas de cinco mercados por los que más preguntan los inversores internacionales. Continúa nuestro repaso de los destinos de inversión inmobiliaria internacional.
Reino Unido: el Non-Resident Landlord Scheme
Según el esquema de HMRC para propietarios no residentes, cuando el lugar habitual de residencia del propietario está fuera del Reino Unido, la agencia de alquiler o, sin agencia, el inquilino retiene del alquiler el impuesto sobre la renta al tipo básico. El esquema suele aplicarse a propietarios que viven en el extranjero seis meses o más. Los inquilinos que pagan menos de 100 £ a la semana no tienen que retener impuesto salvo que HMRC lo indique. El propietario puede solicitar cobrar el alquiler bruto, pero la aprobación no es una exención: debe presentar igualmente una declaración Self Assessment y pagar el impuesto debido. HMRC detalla las reglas en su Property Income Manual. Para personas físicas, la fiscalidad británica del propietario incluye además la restricción de intereses hipotecarios explicada en nuestra guía fiscal para propietarios británicos, y los tipos sobre rentas inmobiliarias suben desde abril de 2027 (véase los tipos de 2027).
EE. UU.: 30 % del alquiler bruto u opción por la base neta
Un extranjero no residente con un inmueble en EE. UU. tributa a un tipo fijo del 30 % sobre el alquiler bruto, o a un tipo reducido por convenio, salvo que opte por tratar la renta como efectivamente vinculada a una actividad en EE. UU. Con la opción, el impuesto recae sobre el beneficio neto tras deducciones, a tipos progresivos. El IRS explica ambos tratamientos en su página sobre extranjeros no residentes con inmuebles en EE. UU.. La opción suele ahorrar impuestos cuando los gastos son altos, por lo que hay que planificarla antes de que llegue el primer inquilino.
Japón: retención del 20,42 %
El alquiler de inmuebles japoneses pagado a un no residente sufre una retención del 20,42 %, que cubre el impuesto sobre la renta y el recargo de reconstrucción. La Agencia Tributaria Nacional indica que el importe retenido se liquida en la declaración final, que se presenta entre el 16 de febrero y el 15 de marzo del año siguiente, y que el no residente debe nombrar un representante fiscal en Japón. La retención no se aplica cuando una persona física alquila el inmueble como vivienda para sí o para familiares. Véanse las indicaciones de la Agencia Tributaria Nacional.
España: 19 % o 24 %
Los propietarios no residentes de inmuebles en alquiler en España presentan su declaración en el modelo 210. Las guías publicadas coinciden en los tipos principales: 19 % para residentes de la UE y del EEE y 24 % para los demás no residentes. Discrepan sobre las deducciones. Muchas indican que los propietarios de la UE y del EEE deducen gastos del alquiler, mientras que los demás no residentes tributan sobre el alquiler bruto, y algunas citan una sentencia de 2026 que podría abrir las deducciones a los propietarios de fuera de la UE. Como la situación está cambiando, confírmela con un asesor fiscal español. España también grava a los dueños de segundas viviendas no alquiladas, sobre una renta imputada basada en el valor catastral.
EAU: sin impuesto personal sobre la renta por alquileres
Los EAU no cobran a las personas físicas impuesto sobre la renta por alquileres de inmuebles, una de las razones principales por las que inversores de países con impuestos altos compran en Dubái. Las fuentes que analizan el Decreto-Ley Federal n.º 50 de 2022 señalan que esto vale cuando la actividad no se ejerce bajo licencia comercial, y que el alquiler recibido a través de una sociedad tributa por el impuesto de sociedades. Aún puede deber impuestos en su país de origen, y el alquiler de inmuebles en otros países tributa allí. Véase nuestra comparación de la inversión off-plan en Dubái y la refinanciación británica.
Comparación lado a lado
| País | Impuesto sobre el alquiler de no residentes | Deducciones | Cómo se cobra |
|---|---|---|---|
| Reino Unido | Impuesto sobre la renta al tipo básico, luego Self Assessment | Gastos admisibles; intereses hipotecarios restringidos para personas físicas | La agencia o el inquilino retiene, salvo pago bruto aprobado |
| EE. UU. | 30 % del alquiler bruto o tipos progresivos sobre el beneficio neto | Solo con la opción por la base neta | Retención sobre el alquiler bruto o declaración si se opta |
| Japón | Retención del 20,42 %, liquidada en la declaración | Declaración obligatoria; se requiere representante fiscal | El inquilino (si es sociedad) retiene |
| España | 19 % UE/EEE, 24 % otros | Discutido para propietarios de fuera de la UE; confirmar localmente | Presentación del modelo 210 |
| EAU | Sin impuesto personal sobre la renta para personas físicas | No aplicable | Ninguna para personas físicas |
Un ejemplo práctico: mismo alquiler, distinta renta neta
Tomemos un alquiler anual de 100 y costes deducibles de 30. Los tipos están simplificados: ignoran el alivio por convenio, los recargos, las cotizaciones sociales y el crédito en su país de origen.
- EE. UU., 30 % por defecto sobre el bruto: impuesto de 30, quedan 70 menos costes de 30, es decir, 40 netos.
- EE. UU., opción por la base neta: el impuesto recae sobre 70 a tipos progresivos. Con un 20 % ilustrativo son 14, quedan 56 tras los costes.
- Japón, retención del 20,42 % sobre el bruto: impuesto de unos 20, antes de cualquier ajuste en la declaración.
- España, propietario de fuera de la UE al 24 % sobre el bruto: impuesto de 24, quedan 46 tras costes de 30.
- EAU, persona física: sin impuesto sobre la renta, quedan 70 tras los costes.
El mismo alquiler produce una renta neta muy distinta según el sistema fiscal y la opción elegida. Haga sus propios cálculos con la calculadora de rentabilidad de alquiler y la calculadora del impuesto sobre la renta.
Pasos prácticos antes de comprar
- Compruebe si el impuesto se retiene en origen y si una opción o aprobación puede reducirlo.
- Compruebe si un convenio de doble imposición entre su país y el del inmueble limita el tipo.
- Compruebe cómo su país concede crédito por el impuesto extranjero, para no pagar dos veces.
- Nombre un representante fiscal o asesor local cuando se exija.
- Modele la rentabilidad neta después de impuestos sobre un alquiler realista, no sobre la cifra bruta de la agencia.
Preguntas frecuentes
¿Pagan impuestos los no residentes por los alquileres británicos?
Sí. Los ingresos por alquiler en el Reino Unido tributan allí, sea quien sea el propietario. Con el esquema para propietarios no residentes, la agencia o el inquilino normalmente retiene el impuesto al tipo básico, salvo que HMRC apruebe el pago bruto, y el propietario presenta una declaración Self Assessment.
¿Cuál es el tipo de retención de EE. UU. sobre los alquileres de extranjeros?
El 30 % del alquiler bruto, o un tipo menor por convenio, salvo que el propietario opte por tributar sobre el beneficio neto del alquiler a tipos progresivos.
¿Cuánto impuesto cobra Japón a los propietarios no residentes?
Japón retiene el 20,42 % del alquiler y lo liquida en la declaración final.
¿Está libre de impuestos el alquiler en Dubái?
Las personas físicas no pagan impuesto personal sobre la renta por alquileres de inmuebles en los EAU, pero el alquiler recibido a través de una sociedad tributa por el impuesto de sociedades, y puede deber impuestos en su país de origen.
¿Puedo evitar que me graven dos veces?
A menudo sí, mediante un convenio de doble imposición o un crédito por impuesto extranjero en su país. Las reglas dependen de ambos países, así que pida asesoramiento antes de comprar.
Conclusiones clave
- El impuesto sobre el alquiler de no residentes va de cero (personas físicas en los EAU) al 30 % del alquiler bruto (régimen por defecto en EE. UU.).
- El Reino Unido, EE. UU. y Japón cobran el impuesto en origen, por lo que la tesorería se ve afectada antes de presentar la declaración.
- Las opciones y aprobaciones, como la opción por la base neta en EE. UU. y el pago bruto en el Reino Unido, pueden cambiar el resultado.
- Compare mercados por rentabilidad neta tras impuestos, alivio por convenio y crédito por impuesto extranjero, no por la bruta.
Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos, convenios y reglas de deducción cambian y dependen de su residencia y estructura. Verifique las reglas vigentes con un asesor cualificado en cada país antes de invertir.