La guía fiscal para propietarios del Reino Unido: impuesto sobre la renta, Section 24, CGT y sociedad limitada comparados

Cómo tributan realmente los ingresos por alquiler

El beneficio del alquiler (ingresos menos gastos admisibles como honorarios de la agencia, seguro, reparaciones y service charges) se suma a sus demás ingresos y tributa a su tipo marginal: 20 % en el tramo básico, 40 % en el tramo superior, 45 % en el tipo adicional. No existe un «tipo de propietario» aparte. Si el alquiler lleva sus ingresos totales a un tramo superior, solo la parte por encima del umbral tributa a ese tipo más alto, según las reglas estándar que HMRC expone en su guía para pagar impuestos por los ingresos de alquiler. Haga sus propias cuentas, incluido cómo afectan una hipoteca y otros costes a la factura final, con nuestra calculadora del impuesto sobre la renta del Reino Unido.

Section 24: la restricción de la desgravación de intereses hipotecarios

Es el cambio que más propietarios pilla desprevenidos, porque no funciona como la mayoría supone. Desde abril de 2020, ya no puede deducir los intereses hipotecarios de los ingresos por alquiler antes de calcular su factura fiscal. En su lugar, obtiene un crédito fiscal fijo del 20 % sobre sus costes de financiación, aplicado después de calcular el impuesto. Para un contribuyente de tipo básico es más o menos neutro, pero para uno de tipo superior no lo es: su beneficio por alquiler se calcula y tributa como si los intereses nunca se hubieran pagado, y luego recupera solo el 20 % de ellos, no el 40 % ni el 45 %. Ese desajuste es la razón por la que una cartera muy hipotecada puede llevar el tipo efectivo de un propietario sobre el beneficio del alquiler muy por encima de su tramo real del impuesto sobre la renta, a veces hasta pérdidas aunque la propiedad tenga un ingreso neto por alquiler positivo antes de impuestos. La mecánica figura en el documento de política original de HMRC sobre la restricción de la desgravación de costes de financiación. Nuestra calculadora fiscal de la Section 24 muestra el impacto real en sus cifras, por tramo fiscal.

Impuesto sobre plusvalías al vender

Si vende una propiedad de alquiler por más de lo que pagó (neto de costes de compra, costes de venta y mejoras de capital, no del mantenimiento rutinario), la plusvalía tributa por el impuesto sobre plusvalías (CGT) al 18 % o al 24 % según sus ingresos totales del año, según los tipos vigentes del CGT en gov.uk. A diferencia del impuesto sobre la renta, no se espera al plazo de enero de la declaración de Self Assessment: las plusvalías de vivienda residencial británica deben declararse y el impuesto pagarse en los 60 días siguientes a la finalización, mediante el servicio separado de CGT sobre propiedades británicas de HMRC. Consulte sobre qué paga CGT al vender para ver las reglas completas de desgravaciones y exenciones. Perder esa ventana de 60 días trae sanciones además del propio impuesto. Modele una venta concreta, incluido su importe anual exento y cualquier coste de mejora, con nuestra calculadora del impuesto sobre plusvalías.

Sociedad limitada frente a titularidad personal

Comprar mediante una sociedad limitada esquiva por completo la Section 24: una sociedad deduce los intereses hipotecarios como gasto empresarial normal frente a su factura del impuesto de sociedades, actualmente del 19-25 % según el beneficio, sin la restricción del crédito del 20 %. Es el atractivo principal, y es real. Lo que no hace es hacer desaparecer el impuesto: el beneficio que queda en la sociedad tributa a los tipos del impuesto de sociedades, y pasar ese dinero a su bolsillo implica extraerlo como salario o dividendos, que tributan de nuevo en el lado personal. Para un propietario que quiere reinvertir el beneficio y formar una cartera en lugar de retirar ingresos de inmediato, el aplazamiento aún puede salir por delante de la vía personal limitada por la Section 24, pero para quien necesita los ingresos ahora, las dos capas de impuestos pueden comerse la mayor parte de esa ventaja. Es además una decisión que se toma una vez, en la compra: pasar después a una sociedad una propiedad que ya posee supone vendérsela a la sociedad a valor de mercado, lo que desencadena tanto stamp duty como impuesto sobre plusvalías como si fuera a un comprador sin vinculación. Nuestra calculadora sociedad limitada frente a titularidad personal ejecuta ambas estructuras lado a lado, incluido el impuesto sobre la extracción de dividendos, de modo que la comparación no sea solo el tipo nominal del impuesto de sociedades.

Qué cuestión fiscal importa más y cuándo

El impuesto sobre la renta y la Section 24 se aplican cada año que mantiene la propiedad. Son el coste continuo de ser propietario. El impuesto sobre plusvalías es un hecho puntual, pero solo ocurre cuando vende, así que no debería guiar sus decisiones anuales como los dos primeros. La cuestión de la sociedad limitada es de naturaleza distinta: es una elección estructural que se toma de hecho una vez, en la adquisición, porque deshacerla después cuesta stamp duty y CGT además de lo que intentaba ahorrar. En la práctica eso significa: compruebe las cifras de la Section 24 y del impuesto sobre la renta antes de cada compra que financie con hipoteca, modele la cuestión de la sociedad limitada antes del intercambio de contratos (no después) y trate el CGT como un factor del momento de salida y de la planificación del importe anual exento, no como una preocupación mensual. Si financia desde el extranjero, vea también si una refinanciación offshore realmente supera a una hipoteca estándar en GBP una vez valorado el riesgo de divisa.

Nuestro enfoque

Pasamos cada adquisición por las cifras del impuesto sobre la renta y de la Section 24 antes de decidir cómo financiarla, y por la comparación con la sociedad limitada antes de decidir cómo mantenerla. Las mismas cuatro calculadoras enlazadas arriba son las que usamos nosotros mismos, no una versión simplificada. Si prefiere que le hagamos ese modelado dentro de un trato más amplio, junto con nuestro análisis de stamp duty y rentabilidad del alquiler, nuestra página para inversores explica cómo funciona esa colaboración. Si su cartera incluye algo cercano a los £2 millones, vea también nuestra guía sobre el próximo High Value Council Tax Surcharge, una carga distinta que se suma a todo lo anterior.

Preguntas frecuentes

¿Pago impuestos por los ingresos de alquiler si la propiedad tiene hipoteca?

Sí. Desde que la Section 24 entró plenamente en vigor, los intereses hipotecarios ya no se deducen antes de calcular su beneficio por alquiler a efectos del impuesto sobre la renta. En su lugar obtiene un crédito fiscal del 20 % sobre los intereses, aplicado después. Eso puede suponer una factura fiscal real incluso en un año en que el ingreso que queda tras los costes de la hipoteca es escaso.

¿Existe una franquicia libre de impuestos para los ingresos de alquiler?

Sí, existe una franquicia de ingresos inmobiliarios (property income allowance) de £1,000, pero si sus gastos reales superan £1,000 (como suele ocurrir al incluir honorarios de alquiler, seguro y reparaciones) normalmente es mejor reclamar sus gastos reales, porque no puede hacer ambas cosas con los mismos ingresos.

¿En qué se diferencia la Section 24 de una restricción de gastos normal?

La mayoría de los gastos empresariales se deducen antes de calcular el impuesto. Los costes de financiación de la Section 24 se deducen después. Obtiene un crédito fijo del 20 % frente a su factura fiscal en lugar de que los intereses reduzcan su beneficio imponible. Para quien tributa por encima del tipo básico, es un resultado sensiblemente peor que una deducción directa.

¿Pago impuesto sobre plusvalías si vendo con pérdida?

No. Una pérdida puede compensar otras plusvalías del mismo ejercicio fiscal o trasladarse contra futuras plusvalías, pero no hay CGT que pagar ni que declarar como impuesto debido sobre una pérdida en sí (una pérdida en una vivienda residencial británica aún debe declararse dentro del mismo marco de 60 días si debe declarar otras plusvalías ese año).

¿Evita el CGT al vender el comprar mediante una sociedad limitada?

No. Una sociedad paga impuesto de sociedades sobre la plusvalía cuando vende, no el CGT personal: un impuesto distinto, no una exención. Y extraer después el producto como dividendos tributa de nuevo encima.

¿Puedo pasar mis propiedades personales existentes a una sociedad limitada para evitar la Section 24?

Solo vendiéndoselas a la sociedad a valor de mercado, lo que desencadena el stamp duty land tax y el impuesto sobre plusvalías como si hubiera vendido a un extraño. En una cartera existente, ese coste inicial suele tener que sopesarse con mucho cuidado frente al ahorro continuo de la Section 24. Rara vez es una victoria limpia.

Conclusiones clave

• El beneficio del alquiler tributa a su tipo marginal del impuesto sobre la renta (20 %, 40 % o 45 %) sin un tipo de propietario aparte.
• La Section 24 sustituyó la deducción de intereses hipotecarios por un crédito fiscal del 20 %, que puede llevar el tipo efectivo de un contribuyente de tipo superior sobre el beneficio del alquiler muy por encima de su tramo del impuesto sobre la renta.
• El impuesto sobre plusvalías de la venta de una vivienda residencial británica debe declararse y pagarse en los 60 días siguientes a la finalización, aparte de su Self Assessment anual.
• Una sociedad limitada evita la restricción de la Section 24 pero añade una segunda capa de impuestos cuando se extraen beneficios como dividendos. Es una ventaja neta para algunos propietarios, no para todos.
• Estructurar con una sociedad limitada es de hecho una decisión única: convertir una cartera personal existente desencadena stamp duty y CGT como si se vendiera a un comprador sin vinculación.
• El impuesto sobre la renta y la Section 24 se aplican cada año que mantiene la propiedad, el CGT una vez, en la venta, y la cuestión de la sociedad limitada debe resolverse antes de comprar, no después.

Esta guía es solo informativa y no constituye asesoramiento fiscal ni financiero. Las normas y los tipos fiscales cambian, y sus circunstancias personales influyen en qué vía es mejor para usted. Hable con un contable o asesor fiscal cualificado antes de tomar una decisión basada en cualquiera de las cifras anteriores.