Stamp Duty (SDLT) en buy-to-let explicado: tipos, recargos y costes (Guía 2026)
Las compras buy-to-let soportan un recargo del 5 % del SDLT sobre los tipos estándar: en una compra de £300,000, son £20,000 antes de la entrada, los gastos legales o la reforma.
Respuesta rápida: Comprar un buy-to-let, una segunda vivienda o adquirir mediante una sociedad limitada en Inglaterra o Irlanda del Norte supone pagar los tipos superiores para viviendas adicionales (Higher Rates for Additional Dwellings, HRAD): el SDLT estándar más un recargo del 5 %, sin tramo exento en la parte del recargo. En una compra de £300,000, eso son £20,000 de SDLT, pagaderos en los 14 días siguientes a la finalización, mucho antes de que llegue ningún ingreso por alquiler.
¿Qué es el stamp duty en un buy-to-let?
El Stamp Duty Land Tax (SDLT) se aplica a la compra de propiedades o terrenos en Inglaterra e Irlanda del Norte. Si compra una propiedad de inversión, o cualquier vivienda además de su residencia principal, normalmente paga los tipos superiores para viviendas adicionales: sea un buy-to-let, una casa de vacaciones, una segunda vivienda o la mayoría de las compras residenciales hechas mediante una sociedad limitada. Escocia usa el Land and Buildings Transaction Tax y Gales el Land Transaction Tax, por lo que esta guía se aplica específicamente a Inglaterra e Irlanda del Norte. Comprar una propiedad comercial o de uso mixto, como un local con un piso encima, sigue una estructura de tipos distinta para inmuebles no residenciales. Use nuestra calculadora de stamp duty comercial para ese caso en lugar de los tramos residenciales de abajo.
Tipos actuales del stamp duty en buy-to-let
El SDLT es progresivo. Cada tipo se aplica solo a la parte del precio de compra que cae en ese tramo, no al importe completo. Los tipos de abajo son los vigentes según la página de GOV.UK sobre los tipos residenciales del SDLT, que enumera las mismas cifras con el recargo de los tipos superiores incluido.
| Precio de compra | SDLT estándar | Buy-to-let / propiedad adicional |
|---|---|---|
| Hasta £125,000 | 0 % | 5 % |
| £125,001-£250,000 | 2 % | 7 % |
| £250,001-£925,000 | 5 % | 10 % |
| £925,001-£1,5 millones | 10 % | 15 % |
| Más de £1,5 millones | 12 % | 17 % |
Ejemplo: stamp duty en un buy-to-let de £300,000
| Tramo fiscal | SDLT a pagar |
|---|---|
| Primeras £125,000 al 5 % | £6,250 |
| Siguientes £125,000 al 7 % | £8,750 |
| Restantes £50,000 al 10 % | £5,000 |
| Total de SDLT a pagar | £20,000 |
Eso se suma a su entrada, los gastos legales, los costes hipotecarios y cualquier presupuesto de reforma, no los sustituye.
¿Quién paga el recargo adicional del 5 %?
Los tipos superiores se aplican por lo general si, al final de la operación, usted es propietario de más de una vivienda y no está sustituyendo su única residencia o residencia principal. Desencadenantes habituales: comprar su primer buy-to-let conservando su propia vivienda, comprar una segunda vivienda o una propiedad vacacional, o adquirir una vivienda mediante la mayoría de las sociedades limitadas. Que se aplique el recargo depende de sus circunstancias concretas, así que busque asesoramiento profesional si su situación no es una simple segunda compra.
Comprar mediante una sociedad limitada
Muchos propietarios profesionales compran mediante una sociedad limitada de propósito especial (Special Purpose Vehicle, SPV). En la mayoría de los casos, una sociedad que compra una vivienda paga los tipos superiores del SDLT incluso en su primera adquisición. Constituir una sociedad no reinicia la situación de vivienda adicional. Comprar mediante una sociedad puede tener ventajas comerciales o fiscales en algunas situaciones, pero valórelo con asesoramiento contable, hipotecario y legal antes de comprometerse, no solo por la línea del SDLT.
Compradores extranjeros
Los no residentes en el Reino Unido que compran una vivienda en Inglaterra o Irlanda del Norte también pueden deber un recargo del SDLT del 2 % para no residentes (según las orientaciones de GOV.UK sobre el SDLT para no residentes), además de los tipos superiores aplicables. El SDLT total a pagar depende de la residencia fiscal del comprador y de la naturaleza de la compra.
Matrimonios y parejas de hecho registradas
HMRC trata por lo general a los matrimonios y parejas de hecho registradas que conviven como una sola unidad al decidir si se aplican los tipos superiores. Si uno de los miembros ya es propietario de otra vivienda, eso afecta a la situación del SDLT en una nueva compra aunque el otro no posea nada. Las estructuras de titularidad con propiedades anteriores o intereses heredados se complican rápido. Busque asesoramiento antes del intercambio de contratos, no después.
¿Hay alguna exención?
Sustitución de su residencia principal
Si compra su nueva vivienda antes de vender la residencia principal anterior, puede tener que pagar los tipos superiores por adelantado. Si luego vende su residencia principal anterior dentro del plazo aplicable, normalmente puede reclamar la devolución del recargo, siempre que cumpla las condiciones de HMRC.
Propiedades por menos de £40,000
Las viviendas compradas por menos de £40,000 quedan por lo general fuera del ámbito de los tipos superiores.
Propiedades comerciales y de uso mixto
Los edificios comerciales y las propiedades de uso mixto genuinas (locales con pisos encima, oficinas, almacenes, terrenos agrícolas y algunas inversiones mixtas comerciales/residenciales) tributan con otras reglas del SDLT y normalmente no soportan el recargo residencial de los tipos superiores.
Casas flotantes y casas móviles
Las casas flotantes, caravanas y casas móviles quedan por lo general totalmente fuera del régimen del SDLT.
Por qué el stamp duty importa a los inversores
Muchos inversores nuevos se centran por completo en la capacidad de pago de la hipoteca y tratan el SDLT como un error de redondeo. No lo es. Aumenta el dinero necesario para completar y afecta directamente a la rentabilidad sobre el capital invertido, al ROI, al presupuesto de reforma realmente disponible, al ritmo de crecimiento de la cartera y a la estrategia de refinanciación. Para los inversores en BRRR en particular, el SDLT forma parte del capital total invertido y pertenece al análisis de rentabilidad desde el primer día, no añadido después.
Calcule sus costes de inversión antes de comprar
Modele el coste total de adquisición antes de hacer una oferta, no solo el precio de compra nominal. Nuestra calculadora de stamp duty le da la cifra exacta de SDLT para compras estándar, de primer comprador y de vivienda adicional, y nuestro analizador de operaciones incorpora esa cifra a la entrada, la hipoteca, la reforma y la rentabilidad del alquiler para que trabaje con su coste total real y no con una estimación. El SDLT es solo el impuesto que paga al entrar. Nuestra guía fiscal para propietarios del Reino Unido cubre lo que deberá cada año que mantenga la propiedad y cuando la venda, incluida nuestra calculadora del impuesto sobre plusvalías para el lado de la salida del mismo trato.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se paga el stamp duty?
Normalmente hay que presentar la declaración del SDLT y pagar el impuesto debido en los 14 días siguientes a la finalización. En la mayoría de las operaciones su abogado de conveyancing prepara la declaración y gestiona el pago en su nombre.
¿Puedo añadir el stamp duty a mi hipoteca?
Normalmente no. El SDLT suele pagarse con fondos propios junto con la entrada y otros costes de finalización, no financiado mediante la hipoteca.
¿Se puede deducir el stamp duty de los ingresos por alquiler?
Por lo general no. El SDLT normalmente no es un gasto deducible frente a los ingresos por alquiler a efectos del impuesto sobre la renta. Sin embargo, puede formar parte de sus costes de adquisición para el Capital Gains Tax cuando finalmente venda la propiedad, según las circunstancias.
¿Pagan los compradores primerizos los tipos adicionales del SDLT en un buy-to-let?
La First-Time Buyer Relief solo se aplica cuando compra una propiedad para vivir en ella como única o principal residencia. Quien compra puramente como inversión no tiene derecho a esa desgravación, y que se apliquen los tipos superiores depende de su situación global de titularidad inmobiliaria al final de la operación.
Conclusiones clave
- Las compras buy-to-let suelen soportar los tipos superiores del SDLT.
- El recargo adicional puede aumentar de forma significativa su coste de inversión inicial.
- Las sociedades que compran vivienda pagan por lo general también los tipos superiores, incluso en una primera adquisición.
- Las propiedades de uso mixto y comerciales siguen reglas de SDLT totalmente distintas.
- Incluya siempre el stamp duty al calcular la rentabilidad de la inversión, no solo el precio de compra.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Las normas del SDLT pueden cambiar y las circunstancias individuales afectan a lo que realmente se paga. Busque asesoramiento de un abogado o asesor fiscal cualificado antes de seguir adelante con una compra.