Formato de colaboración
El 100 % de la sociedad es suyo. Cobramos honorarios por fases: 2 % por búsqueda, 10 % por gestión de la reforma, 2 % por venta, 2 % por refinanciación y 12 % por gestión del alquiler. Sin participación en el capital.
Buscamos, reformamos y vendemos. Ajuste los controles deslizantes (o haga clic en cualquier valor para escribirlo) para modelar su operación. Los honorarios de AAI y el beneficio se actualizan en tiempo real. Los sobrecostes corren por nuestra cuenta; nunca vendemos por debajo del precio acordado.
Datos de su operación
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Desglose de la operación: GDV £325,000
Resultado
Solo con fines ilustrativos. SDLT con los tipos del recargo por vivienda adicional. Los costes y rendimientos reales varían. No constituye asesoramiento financiero.
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Nuestro equipo analiza operaciones como esta a diario. Póngase en contacto y repasaremos los números con usted, sin compromiso.
Qué hace esta herramienta
El Analizador de operaciones modela de principio a fin una operación de inversión inmobiliaria en el Reino Unido, en tiempo real: costes de compra, reforma, financiación puente y salida, para dos estrategias distintas: un flip clásico (comprar, reformar, vender) o una conservación BRRR (comprar, reformar, refinanciar, alquilar).
Ajuste cualquier dato (precio de compra, duración del proyecto, LTV y tipo del puente, presupuesto de reforma, GDV, costes de mantenimiento) y todas las cifras derivadas se recalculan al instante: coste total, beneficio, capital necesario y retorno de la inversión.
Cómo funciona el cálculo
El coste del puente se calcula como precio de compra × LTV del puente × tipo mensual del puente × duración del proyecto en meses. Suele ser el mayor coste oculto de un flip, ya que la financiación puente se tarifica por mes, no por año.
En un flip, el beneficio es el GDV (valor bruto de desarrollo, es decir, el precio de reventa esperado) menos los costes totales: precio de compra, Stamp Duty, reforma, intereses del puente y costes de mantenimiento. El retorno de la inversión es el beneficio dividido entre el capital total necesario.
En una conservación BRRR, la operación se refinancia con una hipoteca estándar sobre la nueva tasación posterior a la reforma en lugar de venderse. La calculadora muestra cuánto capital recupera en la refinanciación y los ingresos netos mensuales resultantes de alquilar la propiedad a partir de entonces.
Ejemplo práctico
Un flip: compra de £150,000, proyecto de 6 meses, LTV del puente del 75 % al 1 % mensual, reforma de £30,000, GDV de £230,000.
- Precio de compra: £150,000
- Stamp Duty (vivienda adicional): ~£11,000
- Coste del puente: 150,000 × 75 % × 1 % × 6 = £6,750
- Reforma: £30,000
- Costes de mantenimiento (6 meses): ~£3,000
- Coste total: ~£200,750
- GDV (precio de venta): £230,000
El beneficio resulta en torno a £29,250, un margen saludable, pero observe que solo los intereses del puente y el Stamp Duty suponen unos £17,750 de coste antes de mover un solo ladrillo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una estrategia flip y una BRRR?
Un flip consiste en comprar, reformar y vender. Usted cobra el beneficio de una sola vez al salir. BRRR (Buy, Refurbish, Refinance, Rent: comprar, reformar, refinanciar, alquilar) conserva la propiedad: se refinancia con el nuevo valor, más alto, posterior a la reforma para recuperar la mayor parte o la totalidad del capital, y después se mantiene para obtener ingresos por alquiler.
¿Qué es el GDV?
El GDV (Gross Development Value, valor bruto de desarrollo) es el valor de mercado esperado de la propiedad una vez terminada la reforma, normalmente basado en propiedades comparables vendidas recientemente en la zona. Es la cifra en la que se basa el precio de salida de un flip o la tasación de refinanciación de un BRRR.
¿Cómo se calcula el coste de la financiación puente?
La financiación puente se tarifica por mes, no por año: coste = importe del préstamo × tipo de interés mensual × número de meses. Al calcularse mes a mes, los retrasos del proyecto salen caros. Dos meses extra en un proyecto de seis meses añaden otro tercio al coste del puente.
¿Qué se considera un buen retorno de la inversión en un flip inmobiliario?
No hay una cifra universal, pero muchos inversores buscan un retorno de la inversión del 20 % o más sobre el capital necesario para justificar el riesgo y el esfuerzo de un flip, tras descontar el Stamp Duty, los costes del puente, la contingencia de la reforma y los costes de venta. Las operaciones BRRR de conservación a más largo plazo y menor riesgo suelen juzgarse más por los ingresos netos mensuales por alquiler y el crecimiento patrimonial a largo plazo que por una única cifra de retorno de la inversión.
¿La calculadora tiene en cuenta el Stamp Duty?
Sí. La fila de desglose del Stamp Duty lo calcula automáticamente a partir de su precio de compra, con los tipos de vivienda adicional que se aplican a las compras de inversión. Puede comprobar la cifra exacta de forma independiente en nuestra Calculadora de Stamp Duty.