Inversión inmobiliaria internacional en 2026: Singapur, EE. UU., Tailandia, Dubái, España y Japón comparados

Inversores de Londres, Dubái y todo el Golfo se hacen la misma pregunta: ¿dónde más en el mundo vale la pena comprar inmuebles? Singapur por la estabilidad, Estados Unidos por la escala, Tailandia por las rentabilidades de estilo de vida, España y Grecia por la residencia, Japón por un yen débil. Las cifras de portada son fáciles de encontrar. Las reglas que deciden si la operación gana dinero no lo son, y han vuelto a cambiar en 2025 y 2026 en varios de estos mercados.

Esta guía compara los destinos más buscados de inversión inmobiliaria internacional en los puntos que de verdad mueven los retornos: qué puede poseer un extranjero, cuánto cuesta entrar, cómo se gravan el alquiler y la venta, y qué ocurre cuando muere el propietario. También muestra dónde un inversor del Reino Unido, o un inversor extranjero que compra en el Reino Unido, puede usar la misma lista de comprobación. Donde existe una fuente oficial, la enlazamos. Donde solo hallamos comentarios de despachos de abogados o agentes, lo decimos, porque las reglas cambian rápido en este ámbito y las comprobaciones importan más que los titulares.

Destinos de inversión inmobiliaria internacional de un vistazo

Dos reglas generales atraviesan todas las filas. Primero, el mercado que parece más barato rara vez lo es una vez contados los impuestos sobre el alquiler, la venta y la muerte. Segundo, los programas de residencia por inversión que impulsaron la demanda en España, Portugal y Grecia se están cerrando o reajustando de precio, así que cualquier tesis de inversión apoyada en un visado necesita una nueva comprobación.

Singapur: estabilidad a un precio de entrada alto

Singapur es el refugio seguro de manual, con derechos de propiedad sólidos, moneda estable y gran seguridad jurídica. También es uno de los lugares más caros del mundo para un comprador extranjero. La Autoridad Tributaria de Singapur (IRAS) fija un impuesto de timbre adicional para compradores (ABSD) del 60 % para extranjeros que compren cualquier vivienda, y del 65 % para entidades y trusts, en compras desde el 27 de abril de 2023. Se cobra además del impuesto de timbre ordinario del comprador, sobre el mayor entre el precio y el valor de mercado.

Un ejemplo rápido muestra la escala. En un condominio de 2.000.000 de dólares de Singapur, un particular extranjero paga 1.200.000 dólares solo de ABSD, antes del impuesto de timbre normal, los honorarios legales y la comisión del agente. Un inmueble que rinde en torno al 3 % bruto (las encuestas de agentes de 2026 sitúan los rendimientos de los condominios en aproximadamente un 2,9 % a un 3,8 %, así que toma la cifra como orientativa) genera 60.000 dólares de alquiler bruto al año frente a ese coste de entrada de 1,2 millones. La tesis de inversión descansa en la revalorización, la divisa y la preservación del patrimonio, no en los ingresos.

Qué puede y qué no puede comprar un extranjero en Singapur

• Condominios y apartamentos privados: abiertos a extranjeros, sujetos al ABSD.
• Casas con terreno (landed): requieren aprobación del gobierno, que rara vez se concede fuera de zonas designadas como Sentosa Cove. Las casas con título estratificado dentro de urbanizaciones suelen estar abiertas.
• Vivienda pública (pisos HDB): en general cerrada a extranjeros.
• Inmuebles comerciales: no sujetos al ABSD residencial, razón por la que algunos inversores extranjeros miran oficinas y locales.
• Remisión por tratados de libre comercio: los nacionales de EE. UU., Islandia, Liechtenstein, Noruega y Suiza pueden obtener el ABSD a tipos de ciudadano, como explica la IRAS en sus orientaciones sobre la remisión por TLC.

El beneficio del alquiler tributa, y la vivienda no ocupada por su dueño soporta un impuesto sobre bienes inmuebles progresivo sobre el valor anual, que varias guías de agentes sitúan entre el 12 % y el 36 %. Los límites de LTV de los bancos para extranjeros los fija la regulación y se han publicado de forma incoherente, así que confirma el tope actual con un banco de Singapur antes de comprometerte. Singapur encaja mal con cualquier estrategia que recicle capital, como el BRRR, porque el impuesto de entrada no se puede refinanciar.

EE. UU.: mercado abierto, fuerte carga fiscal para no residentes

Estados Unidos es el mercado más grande y líquido al alcance de un inversor extranjero, y ninguna ley federal impide a los no residentes comprar vivienda. La complejidad está en los impuestos y en la ley estatal, no en el permiso para comprar.

Impuesto sobre el alquiler

Los ingresos por alquiler de un inmueble de EE. UU. que pertenece a un extranjero no residente tributan a un tipo fijo del 30 % del alquiler bruto (o a un tipo de convenio inferior), salvo que el propietario opte por tratarlos como renta «efectivamente conectada», como explica el IRS para los extranjeros no residentes con inmuebles en EE. UU.. Con la opción, el propietario tributa por el beneficio neto tras deducciones a tipos progresivos ordinarios. Con 30.000 dólares de alquiler bruto y 18.000 de gastos, el tratamiento por defecto retiene 9.000 dólares, mientras que la opción por base neta grava solo los 12.000 de beneficio. Por eso importa un asesor fiscal de EE. UU. antes de que entre el primer inquilino.

Impuesto en la venta (FIRPTA)

Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador debe retener por lo general parte del precio según la ley de tributación de inversiones extranjeras en bienes inmuebles (FIRPTA). El IRS expone los tipos en su página sobre la retención FIRPTA: el 15 % del importe realizado por encima de 1 millón de dólares, y el 10 % cuando el precio está entre 300.000 dólares y 1 millón y el comprador usará el inmueble como residencia. No se exige retención hasta 300.000 dólares para un comprador que lo habitará. La retención es un anticipo del impuesto real del vendedor, pero inmoviliza dinero hasta presentar la declaración.

Impuesto de sucesiones

Un inmueble estadounidense de un no residente es un activo situado en EE. UU. a efectos del impuesto de sucesiones. El IRS exige una declaración de sucesión cuando esos activos superan 60.000 dólares, y la escala general sube hasta un tipo máximo del 40 % por encima de una pequeña exención, de modo que una propiedad modesta puede generar una factura grande al fallecer, salvo que se aplique un convenio o una estructura. Véase la página del IRS sobre el impuesto de sucesiones para no residentes no ciudadanos. Es el coste de EE. UU. que más se pasa por alto entre los compradores extranjeros.

Financiación y normas estatales

Los prestamistas para extranjeros suelen pedir entre un 25 % y un 35 % de entrada y dimensionan el préstamo por el alquiler (ratio de cobertura del servicio de la deuda) en lugar de por el salario, según las condiciones publicadas por prestamistas especializados. Trata eso como las condiciones de un prestamista, no como una regla de mercado. Varios estados también han aprobado o propuesto restricciones a la compra de inmuebles por nacionales de países concretos, entre ellas una ley de Florida que está en litigio, así que comprueba el estado antes de elaborar tu lista de ciudades.

Una norma federal de declaración para compras sin financiación por sociedades y trusts (la regla de FinCEN sobre inmuebles residenciales) se informó que entró en vigor el 1 de marzo de 2026 y luego fue anulada por un tribunal, con apelación pendiente. El estado es discutido en fuentes secundarias, así que pregunta al agente de cierre qué se aplica en la fecha de tu cierre.

Para los inversores que quieren reciclar capital, EE. UU. es el único mercado de esta lista donde un ciclo de refinanciación con extracción de capital es realista. Nuestra comparación mundial del BRRR muestra en qué se diferencian las cifras de las del Reino Unido.

Tailandia: mercado de estilo de vida con límites de propiedad

Tailandia atrae a jubilados, trabajadores remotos e inversores en alquiler vacacional, pero la propiedad extranjera está muy limitada. Las guías de despachos tailandeses coinciden en las reglas básicas, aunque ninguna de las fuentes que encontramos es una página oficial del gobierno, así que verifica con el Departamento de Tierras o con un abogado tailandés.

• Condominios: un extranjero puede tener una unidad en plena propiedad si la participación extranjera se mantiene dentro del 49 % de la superficie vendible total del edificio. Los proyectos populares pueden agotar la cuota, dejando solo el arrendamiento.
• Terrenos y casas: los extranjeros no pueden poseer suelo en propiedad. Los arrendamientos están limitados a 30 años, y una sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2025 habría invalidado el esquema de renovación «30+30+30» muy usado.
• Propuestas de reforma: se han debatido un arrendamiento de 99 años y una cuota mayor del 75 % para condominios, pero ninguna estaba aprobada a mediados de 2026 en las fuentes que encontramos.
• Estructuras con testaferros: el uso de una sociedad tailandesa controlada por testaferros para poseer suelo estaría, según informes, bajo mayor control desde finales de 2025. Es un riesgo legal, no un atajo.
• Fondos y tasas: los compradores deben acreditar que el dinero de la compra se aportó desde el extranjero en divisa, con un formulario de transacción de divisas (Foreign Exchange Transaction) de un banco tailandés para transferencias mayores. La tasa de transferencia es el 2 % del valor tasado, a menudo repartida entre comprador y vendedor, con un impuesto de timbre del 0,5 % o el Impuesto Específico sobre Negocios del 3,3 % que recaen sobre todo en el vendedor.

El punto práctico para el inversor es la liquidez a la salida. Un grupo menor de compradores, los límites de cuota y los plazos de arrendamiento que se acortan con el tiempo pesan sobre el valor de reventa, así que modela un precio de venta prudente, no solo el alquiler.

Dubái y EAU: plena propiedad y apalancamiento de los promotores

Los extranjeros pueden poseer inmuebles en plena propiedad en zonas designadas de Dubái, y una tasa de registro del 4 % es el principal coste de la operación. Lo que distingue a Dubái es la financiación: los planes de pago de los promotores permiten reciclar capital sin refinanciar, y por eso el ciclo británico de puente, reforma y refinanciación se usa poco allí. Explicamos la mecánica en por qué los inversores de Dubái rara vez usan BRRR. Los principales riesgos son los retrasos de entrega sobre plano, los gastos de comunidad y un mercado que se mueve con el petróleo, el turismo y el sentimiento global.

España, Portugal y Grecia: la era de la residencia por inmueble termina

Estos tres mercados eran populares porque comprar un inmueble podía dar un permiso de residencia. Ese atractivo se ha debilitado:

• España: el golden visa se abolió el 3 de abril de 2025, y los titulares actuales conservan sus derechos. Un impuesto del 100 % propuesto sobre las compras de inmuebles por no residentes extracomunitarios se anunció pero, según comentarios de despachos de abogados, no se convirtió en ley y quedó atascado en el parlamento. No se ha retirado formalmente, así que el riesgo político persiste. El impuesto regional de transmisiones es alto en algunas regiones, hasta el 13 % en Cataluña en escala progresiva, con un tipo mayor para grandes tenedores.
• Portugal: la vía del golden visa por inmueble se cerró en las reformas de vivienda de 2023, con derechos limitados para los titulares actuales. Comprueba el estado actual con las autoridades portuguesas antes de fiarte de artículos más antiguos.
• Grecia: el golden visa sigue existiendo, pero los umbrales de inversión se elevaron en 2024 y ahora varían según la zona, de unos 250.000 a 800.000 euros según la ubicación y el tipo de proyecto. Cifras del gobierno difundidas en 2026 muestran un fuerte descenso de nuevas solicitudes.

Japón: propiedad abierta, nuevas normas de declaración

Japón no tiene ninguna ley que impida a los extranjeros poseer terrenos o edificios, y las rentabilidades de alquiler de las grandes ciudades son atractivas frente a unos costes de endeudamiento bajos, por lo que aparece una y otra vez en las listas. Los cambios recientes son de declaración, no de permiso. Los no residentes que adquieren un inmueble deben presentar un informe posterior a la compra bajo las normas de divisas en un plazo de 20 días, y guías de agentes y despachos indican que la exención para la vivienda propia del comprador terminó el 1 de abril de 2026. También se introduce una declaración de nacionalidad en el registro para todos los compradores, y la coalición gobernante se ha comprometido a redactar un proyecto de ley sobre propiedad extranjera. Considera que la dirección es más estricta, no más laxa.

Cómo se compara el Reino Unido

El Reino Unido está abierto a compradores extranjeros, pero no es barato. Los compradores no residentes en el Reino Unido pagan un 2 % adicional sobre todos los demás tipos residenciales del SDLT, incluidos los tipos mayores para viviendas adicionales, como establece GOV.UK para no residentes. Los particulares pueden reclamar el recargo si estuvieron presentes en el Reino Unido al menos 183 días en un periodo continuo de 365 días dentro de los dos años de la compra. El beneficio del alquiler también tributa aquí, y las reglas para particulares y sociedades difieren. Nuestra guía sobre inversión inmobiliaria internacional en el Reino Unido cubre la financiación sin historial crediticio británico y la gestión de una reforma desde el extranjero, y la guía fiscal del propietario británico cubre el lado tributario.

Comparado con el impuesto de entrada del 60 % de Singapur o la exposición al impuesto de sucesiones de EE. UU., el recargo del 2 % del Reino Unido es modesto, y el mercado de refinanciación sostiene el reciclaje de capital como no lo hacen Singapur, Tailandia ni Japón. Ese es el núcleo de nuestro enfoque: una reforma gestionada en el Reino Unido en la que un equipo se ocupa del cumplimiento, la financiación y los inquilinos de inversores que viven en otro lugar. Nuestra página de colaboración explica cómo funciona.

Seis comprobaciones antes de comprar en el extranjero

1. Derechos de propiedad. ¿Puede un extranjero tener el título íntegramente, dentro de una cuota o solo en arrendamiento? ¿Qué ocurre si cambian las reglas?
2. Coste total de entrada. Suma impuesto de timbre, tasas de registro, honorarios de agente y abogado y cualquier recargo a extranjeros. Divide el total entre el alquiler neto anual para ver el plazo real de recuperación.
3. Impuesto sobre la renta. ¿El alquiler tributa en bruto o en neto? ¿Hay retención? ¿Un convenio con tu país la reduce, y tendrás crédito por ella donde vives?
4. Impuesto a la salida. Impuesto sobre plusvalías, retención en la venta como la FIRPTA y cualquier impuesto de timbre del vendedor en reventas rápidas. Modela la salida antes de entrar.
5. Herencia y sucesión. La ley sucesoria local, la legítima de los herederos y cualquier impuesto de sucesiones sobre inmuebles de extranjeros pueden decidir quién se queda con el activo.
6. Financiación y divisa. Límites locales de LTV para extranjeros, coste de endeudarse en moneda extranjera y riesgo de tipo de cambio sobre el alquiler y el producto de la venta. Nuestro artículo sobre hipotecas transfronterizas y riesgo de divisa muestra cómo un tipo de escaparate bajo puede esconder una pérdida mayor.

Haz los cálculos con nuestra calculadora de rentabilidad por alquiler y el Deal Analyser, usando el coste total y no el precio anunciado, para que la comparación entre mercados sea justa.

Errores comunes en la inversión inmobiliaria internacional

• Comparar rentabilidades brutas entre países. Una rentabilidad bruta del 6 % con un 30 % de retención y altos gastos de comunidad puede dejar menos neto que un 4 % con tributación ligera.
• Comprar por un visado. Los programas de residencia se han cerrado, reajustado o abolido en pocos años. No dejes nunca que un visado sea la única razón por la que un inmueble sale a cuenta.
• Usar un testaferro o un atajo. El control se endurece en varios mercados, y una estructura de propiedad defectuosa puede dejarte sin nada.
• Ignorar la sucesión. El impuesto de sucesiones y las reglas de legítima se aplican al activo, viva donde viva el dueño.
• Fiarse del marketing de los agentes. Promotores y agentes cobran al cierre. Obtén asesoramiento fiscal, jurídico y una inspección independientes en el país de compra.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el mejor país para la inversión inmobiliaria internacional?

No hay un único mejor país. Singapur sirve para preservar patrimonio con un coste de entrada alto, EE. UU. sirve para la escala y el reciclaje de capital pero exige planificación fiscal, Dubái para el apalancamiento mediante planes de pago de promotores, y el Reino Unido para quienes quieren crecimiento basado en reformas con un proceso gestionado. La elección correcta depende de tu residencia fiscal, tu presupuesto y tu horizonte.

¿Pueden los extranjeros comprar inmuebles en Singapur?

Sí, pero solo están ampliamente abiertos los condominios y apartamentos privados. Las casas con terreno requieren aprobación del gobierno, y la vivienda pública está en general cerrada. Los compradores extranjeros pagan un ABSD del 60 % en compras residenciales, con remisión limitada para nacionales de ciertos socios de libre comercio.

¿Pueden los extranjeros poseer inmuebles en Tailandia?

Los extranjeros pueden poseer unidades de condominio en plena propiedad si la participación extranjera en el edificio se mantiene dentro del 49 % de la superficie total. No pueden poseer suelo en propiedad, y los arrendamientos están limitados a 30 años. Comprueba la cuota restante del edificio y obtén asesoramiento jurídico tailandés antes de pagar una señal.

¿Qué es la FIRPTA y quién la paga?

La FIRPTA es una retención de EE. UU. sobre la venta de bienes inmuebles por una persona extranjera. El comprador retiene el 10 % o el 15 % del importe realizado según el precio y el uso y lo ingresa en el IRS. Es un anticipo del impuesto real del vendedor, que se liquida en una declaración fiscal de EE. UU.

¿Pago impuesto de sucesiones de EE. UU. si tengo una casa en EE. UU. como no residente?

Posiblemente. Un inmueble de EE. UU. es un activo situado en EE. UU. a efectos del impuesto de sucesiones, y se exige declaración cuando esos activos superan 60.000 dólares. Los tipos pueden llegar al 40 %, por lo que los no residentes suelen usar una posición de convenio o una estructura de propiedad adecuada. Pide asesoramiento antes de comprar.

¿Sigue disponible el golden visa español?

No. España abolió el golden visa para nuevos solicitantes el 3 de abril de 2025. Los titulares actuales conservan sus derechos. Un impuesto del 100 % propuesto sobre compradores no residentes extracomunitarios no se convirtió en ley.

¿Cobra el Reino Unido más a los compradores extranjeros?

Sí. Los no residentes en el Reino Unido pagan un recargo de SDLT del 2 % sobre los demás tipos residenciales, incluidos los tipos mayores para viviendas adicionales, y los particulares pueden reclamarlo si cumplen la prueba de presencia de 183 días dentro de los dos años de la compra.

Conclusiones clave

• Cada destino popular de inversión inmobiliaria internacional tiene una trampa distinta: el impuesto de timbre del 60 % a extranjeros en Singapur, los impuestos de EE. UU. sobre alquiler, venta y fallecimiento, los límites de propiedad de Tailandia y el repliegue de los programas de visado por inmueble en el sur de Europa.
• Compara los mercados por coste total de entrada, rentabilidad neta tras impuestos y coste de salida, no por precio anunciado ni rentabilidad bruta.
• Singapur es un mercado de preservación de patrimonio; EE. UU. es el principal mercado de la lista donde el reciclaje de capital funciona; la liquidez de salida y los límites de propiedad de Tailandia exigen una modelización prudente.
• Las reglas cambiaron en 2025-26 en España, Grecia, Japón, Tailandia y EE. UU., así que comprueba la ley vigente con un asesor local antes de fiarte de cualquier artículo, incluido este.
• El recargo del 2 % del Reino Unido para no residentes es pequeño al lado de varios mercados competidores, y una reforma gestionada puede encajar con inversores extranjeros que no pueden estar sobre el terreno.

Este artículo es información general, no asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Las reglas fiscales y de propiedad difieren por país, cambian con frecuencia y dependen de tu residencia y circunstancias. Donde citamos comentarios de despachos de abogados o agentes en lugar de una fuente oficial, lo hemos indicado; verifica cada cifra con un asesor cualificado en el país correspondiente antes de comprometerte.