Renters' Rights Act: seis meses después. Qué ha cambiado realmente para los propietarios
Seis meses después del fin de la Section 21 el 1 de mayo de 2026, esto es lo que ha cambiado en la práctica para los propietarios en Inglaterra, lo que aún está por llegar (el registro en la base de datos de propietarios abre el 15 de diciembre de 2026) y una lista de comprobación.
Respuesta rápida: Las principales disposiciones de la Renters' Rights Act entraron en vigor en Inglaterra el 1 de mayo de 2026. Seis meses después, la Section 21 ha desaparecido, todo arrendamiento privado es un assured periodic tenancy (arrendamiento periódico sin plazo fijo), la renta solo puede subir una vez al año mediante un Section 13 notice y la posesión solo puede obtenerse por los motivos de la Section 8. El próximo gran cambio para los propietarios es la PRS Landlord Database (el registro de propietarios del sector de alquiler privado): el servicio del gobierno "Register your rental property" abre el 15 de diciembre de 2026, empezando por West Midlands, con una tasa de £65 por propiedad y año. El Landlord Ombudsman, la Awaab's Law para alquileres privados y el Decent Homes Standard todavía están por llegar, y solo el Decent Homes Standard tiene una fecha confirmada (2035).
El 1 de mayo de 2026 el sector de alquiler privado en Inglaterra pasó a un nuevo conjunto de normas. El lunes 26 de octubre de 2026 se cumplen seis meses con ellas, y un año desde que la Renters' Rights Act recibió el Royal Assent el 27 de octubre de 2025. Este artículo repasa lo que ha cambiado realmente para los propietarios en ese tiempo, lo que aún está por llegar y lo que debe comprobar ahora. Para el contexto completo de cada disposición, consulte nuestra guía sobre la Renters' Rights Act.
¿Qué entró en vigor el 1 de mayo de 2026?
Las Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 pusieron en vigor las reformas del arrendamiento el 1 de mayo de 2026 para los assured tenancies privados. La guía del gobierno sobre la Renters' Rights Act explica lo que eso significa en la práctica:
- Los desahucios "sin causa" de la Section 21 quedan abolidos.
- Los plazos fijos han desaparecido. Los arrendamientos nuevos y existentes son assured periodic tenancies que se renuevan hasta que el inquilino se marcha o el propietario demuestra un motivo de posesión.
- La renta solo puede subir una vez al año, mediante un Section 13 notice.
- Propietarios y agentes no pueden cobrar más de un mes de renta por adelantado ni aceptar ofertas por encima de la renta anunciada.
- Los inquilinos pueden pedir tener una mascota, y el propietario no puede negarse sin motivo razonable.
- Rechazar a un inquilino porque tiene hijos o recibe prestaciones es ilegal.
Antes del 1 de mayo de 2026 frente a ahora
| Ámbito | Antes del 1 de mayo de 2026 | Ahora |
|---|---|---|
| Tipo de arrendamiento | Assured shorthold tenancy, a menudo con un plazo fijo de 6 o 12 meses | Assured periodic tenancy sin plazo fijo |
| Poner fin a un arrendamiento | Section 21 (sin necesidad de motivo) o Section 8 | Solo Section 8, con un motivo demostrado |
| Vender o mudarse a la vivienda | Normalmente se resolvía con la Section 21 | Motivos 1A o 1, 4 meses de preaviso, no en los primeros 12 meses |
| Motivo por impago de renta | 2 meses de impago para el Ground 8 | 3 meses de impago para el Ground 8 |
| Subidas de renta | Cláusula de revisión de renta o Section 13 | Solo Section 13, una vez al año, 2 meses de preaviso |
| Renta por adelantado | Sin límite legal | No más de un mes de renta |
| Pujas por el alquiler | Se permitían ofertas por encima de la renta pedida | Prohibidas |
| Mascotas | A elección del propietario | El inquilino puede solicitarlo; el propietario tiene 28 días para responder y no puede negarse sin motivo razonable |
| Inquilinos que reciben prestaciones o tienen hijos | Los anuncios "No DSS" y "no children" eran habituales | La discriminación por estos motivos es ilegal |
¿Qué ha cambiado en la práctica para los propietarios?
Todo arrendamiento es periódico, y el plazo del Information Sheet ya ha vencido
Los arrendamientos escritos existentes no tuvieron que redactarse de nuevo. En su lugar, como explica la guía general del gobierno para propietarios, los propietarios tenían que entregar a cada inquilino nombrado el Renters' Rights Act Information Sheet oficial antes del 31 de mayo de 2026. Si el arrendamiento se acordó de forma verbal, el propietario tenía que entregar en su lugar una declaración escrita de las condiciones. Si no lo ha hecho, hágalo ahora y guarde prueba de cuándo y cómo lo entregó. Los ayuntamientos pueden imponer sanciones civiles por la falta de documentos.
La posesión solo se obtiene por la Section 8
Los propietarios podían entregar un Section 21 notice válido hasta el 30 de abril de 2026, pero tenían que iniciar el procedimiento judicial como muy tarde el 31 de julio de 2026. Esa vía ya se ha cerrado. Toda demanda de posesión se basa en un motivo de la Section 8, notificado mediante el Form 3A, tal como recoge la guía del gobierno sobre la recuperación de una vivienda de alquiler privado después del 1 de mayo de 2026.
Las estadísticas de posesión de abril a junio de 2026 del Ministry of Justice sitúan la mediana entre la demanda del propietario y la recuperación de la vivienda en 27,1 semanas. Ese trimestre solo incluye dos meses con las nuevas normas, así que todavía no muestra si el hecho de que cada caso necesite una vista por la Section 8 ralentizará los tribunales. Nuestro calendario de desahucio por Section 8 desglosa los plazos de preaviso y los tiempos realistas por motivo.
Las subidas de renta siguen el calendario de la Section 13
Las cláusulas de revisión de renta ya no funcionan. El propietario que quiere subir la renta entrega un Section 13 notice, como máximo una vez cada 12 meses, con al menos 2 meses de preaviso. El inquilino puede impugnar la subida ante el First-tier Tribunal, que no puede fijar una renta superior a la propuesta por el propietario. En la práctica, las revisiones de renta son ahora un acontecimiento anual con un plazo de antelación fijo y pruebas de la renta de mercado preparadas.
Alquilar una vivienda vacía funciona de otra manera
Las normas sobre cómo anunciar y alquilar una vivienda han cambiado tanto como las normas para poner fin a un arrendamiento. Según la guía del gobierno sobre pujas por el alquiler para propietarios, no puede pedir, fomentar ni aceptar ofertas por encima de la renta anunciada. No puede cobrar renta antes de que se firme el contrato de arrendamiento. Entre la firma y la fecha de inicio, puede pedir como máximo un mes de renta. Los anuncios que excluyen a inquilinos con hijos o a inquilinos que reciben prestaciones son ilegales, y una solicitud de mascota necesita una respuesta por escrito en un plazo de 28 días.
Los ayuntamientos tienen más poderes de control
La hoja de ruta de implementación del gobierno otorgó a los ayuntamientos nuevos poderes de investigación desde el 27 de diciembre de 2025, de modo que pueden exigir documentos e inspeccionar viviendas con más facilidad. Desde el 1 de mayo de 2026, se ampliaron las rent repayment orders (órdenes de devolución de renta) y se duplicó su máximo. Muchas infracciones conllevan una sanción civil de hasta £7,000, que sube a £40,000 en caso de infracciones reiteradas o más graves.
¿Qué está todavía por llegar?
La hoja de ruta divide la Act en tres fases. La fase 1 entró en vigor el 1 de mayo de 2026. La fase 2 (la PRS Landlord Database y el Ombudsman) empieza desde finales de 2026. La fase 3 abarca la Awaab's Law y el Decent Homes Standard para alquileres privados.
| Cambio | Situación actual | Fecha indicada por fuentes oficiales |
|---|---|---|
| PRS Landlord Database | El servicio "Register your rental property" abre región por región | Abre el 15 de diciembre de 2026; todas las viviendas alquiladas activamente registradas antes del 14 de noviembre de 2027 |
| PRS Landlord Ombudsman | Todavía no admite reclamaciones | Afiliación obligatoria prevista en 2028; sin fecha de lanzamiento |
| Awaab's Law para alquileres privados | Consulta abierta | La consulta cierra el 18 de diciembre de 2026; sin fecha de inicio |
| Decent Homes Standard para alquileres privados | Confirmado por la respuesta del gobierno | 2035 |
PRS Landlord Database: el registro abre el 15 de diciembre de 2026
Según la página "Get ready to register" del gobierno, el servicio Register your rental property (registre su vivienda en alquiler) abre el 15 de diciembre de 2026 en West Midlands, donde el plazo vence el 14 de marzo de 2027. Les siguen otras regiones, cada una con un periodo de 3 meses, y todos los propietarios que alquilan activamente una vivienda deben estar registrados antes del 14 de noviembre de 2027. El plazo depende de dónde está la vivienda, no de dónde vive el propietario. La tasa es de £65 por propiedad y año, prorrateada durante el despliegue. Necesitará un GOV.UK One Login, los datos de la vivienda y sus certificados de seguridad del gas, de seguridad eléctrica y EPC. Las normas figuran en las Private Rented Sector Database Regulations 2026. Nuestra guía de registro en la PRS Landlord Database explica quién debe registrarse y qué ocurre si no lo hace.
PRS Landlord Ombudsman: todavía sin fecha de lanzamiento
El Landlord Ombudsman (defensor que resolverá las reclamaciones de los inquilinos) dará a los inquilinos una forma de resolver reclamaciones sin acudir a los tribunales, y todos los propietarios privados tendrán que afiliarse. La hoja de ruta prevé que la afiliación pase a ser obligatoria en 2028. El gobierno no ha anunciado una fecha para que el Ombudsman empiece a admitir reclamaciones.
Awaab's Law: consulta abierta hasta el 18 de diciembre de 2026
La Awaab's Law fija plazos legales para que los propietarios investiguen y reparen riesgos graves como la humedad y el moho. Ya se aplica a la vivienda social. La consulta del gobierno sobre la extensión de la Awaab's Law a los arrendamientos privados cierra a las 23:59 del 18 de diciembre de 2026. Pregunta cuándo deberían empezar a aplicarse las normas y si deben introducirse por fases, así que todavía no hay fecha de inicio para los propietarios privados.
Decent Homes Standard: 2035
La respuesta del gobierno sobre el Decent Homes Standard reformado confirma que todas las viviendas de alquiler, incluidos los alquileres privados, deben cumplir el nuevo estándar antes de 2035, y que el control por parte de los ayuntamientos empezará entonces. Conviene tenerlo en cuenta ya en los presupuestos de reforma de las viviendas más antiguas.
Lista de comprobación a los seis meses para propietarios
- Information Sheet: confirme que cada inquilino nombrado en cada arrendamiento recibió el Renters' Rights Act Information Sheet, y que guardó prueba de la entrega.
- Contratos de arrendamiento: asegúrese de que los nuevos contratos no tienen plazo fijo, ni cláusula de revisión de renta, ni una cláusula general de "no se admiten mascotas".
- Revisiones de renta: anote en la agenda cada Section 13 notice con al menos 2 meses de antelación, no más de una vez al año, con pruebas de la renta de mercado archivadas.
- Posesión: lleve un registro fechado de la renta y constancia escrita de cualquier incumplimiento, porque toda demanda necesita ahora un motivo de la Section 8 demostrado.
- Alquileres: informe a su agente sobre la prohibición de pujas, el límite de un mes de renta por adelantado y las normas sobre hijos y prestaciones.
- Base de datos: reúna su GOV.UK One Login, los datos de titularidad y los certificados vigentes de seguridad del gas, EICR y EPC antes de que abra su región.
- Presupuesto: añada a sus números la tasa anual de £65 por propiedad y cualquier obra del Decent Homes Standard. Puede comprobar el efecto en la rentabilidad con nuestra calculadora de rentabilidad del alquiler.
- Awaab's Law: atienda ya con rapidez los avisos de humedad y moho, antes de que lleguen los plazos legales.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los propietarios seguir usando la Section 21?
No. La Section 21 se abolió el 1 de mayo de 2026. Un notice entregado antes de esa fecha solo podía usarse si el procedimiento judicial se iniciaba antes del 31 de julio de 2026.
¿Necesitaron nuevos contratos los arrendamientos existentes?
No. Los arrendamientos existentes pasaron a ser assured periodic tenancies automáticamente. Los propietarios con un contrato escrito tenían que entregar a los inquilinos el Information Sheet del gobierno antes del 31 de mayo de 2026.
¿Con qué frecuencia puedo subir la renta?
Una vez cada 12 meses, mediante un Section 13 notice con al menos 2 meses de preaviso. El inquilino puede impugnar la subida ante el First-tier Tribunal.
¿Cuándo tengo que registrarme en la PRS Landlord Database?
Depende de dónde esté su vivienda. El registro abre el 15 de diciembre de 2026 en West Midlands, después le siguen otras regiones, y todas las viviendas alquiladas activamente deben estar registradas antes del 14 de noviembre de 2027.
¿Cuánto cuesta el registro en la PRS Landlord Database?
£65 por propiedad y año, según el Housing Hub del gobierno. La tasa se prorratea durante el despliegue por regiones.
¿Cuándo se aplicará la Awaab's Law a los propietarios privados?
No hay fecha fijada. El gobierno mantiene abierta una consulta hasta el 18 de diciembre de 2026 sobre cómo y cuándo extenderla a las viviendas de alquiler privado.
Conclusiones clave
- Desde el 1 de mayo de 2026, todo arrendamiento privado en Inglaterra es un assured periodic tenancy y la posesión solo puede obtenerse por la Section 8.
- La renta puede subir una vez al año mediante un Section 13 notice, y la renta por adelantado está limitada a un mes.
- El plazo del Information Sheet para los arrendamientos existentes era el 31 de mayo de 2026. Compruebe que lo cumplió.
- El registro en la PRS Landlord Database abre el 15 de diciembre de 2026, empezando por West Midlands, con una tasa de £65 por propiedad y año.
- El Ombudsman y la Awaab's Law para alquileres privados no tienen fecha de inicio confirmada. El Decent Homes Standard se aplica a partir de 2035.
Este artículo es información general sobre la Renters' Rights Act en Inglaterra a octubre de 2026 y no constituye asesoramiento legal. Varias disposiciones todavía se están aplicando mediante reglamentos y consultas, y las fechas pueden cambiar. Consulte la guía vigente de GOV.UK y busque el asesoramiento de un profesional cualificado antes de actuar sobre sus propios arrendamientos.