La base de datos de propietarios PRS: guía de registro, tasas y sanciones (2026)

Actualizado el 24 de octubre de 2026: las fechas de registro y la tasa de £65 ya están confirmadas.

Si es propietario de una vivienda en alquiler en Inglaterra, la base de datos PRS es uno de los mayores cambios de cumplimiento que se avecinan, junto con la abolición de la Section 21 y los arrendamientos periódicos que ya entraron en vigor el 1 de mayo de 2026. A diferencia de ese cambio, la base de datos no tiene una única fecha de activación. Se despliega región por región desde el 15 de diciembre de 2026, y gran parte de su detalle está en reglamentos y no en la propia Act.

Esa brecha entre "confirmado" y "aún por decidir" es justo donde se equivoca mucho contenido online para propietarios. Esta guía traza la línea con claridad y después ofrece una lista práctica para tener sus registros listos sea cual sea el momento exacto en que su zona se ponga en marcha.

La base de datos PRS de un vistazo

La propia visión general del gobierno para propietarios describe la base de datos como una herramienta para ayudar a los inquilinos a tomar decisiones informadas, ayudar a los propietarios a demostrar el cumplimiento y dar a los councils mejor información para hacer cumplir la norma. Conviene tratarla como una capa nueva y real del sistema de cumplimiento, no como una formalidad.

Nota: este artículo trata la base de datos PRS solo en Inglaterra. Escocia, Gales e Irlanda del Norte tienen sistemas de registro de propietarios distintos. Nada de lo aquí expuesto es asesoramiento legal.

Qué es realmente la base de datos PRS

Es una base de datos nacional, creada por la Renters' Rights Act 2025, que contiene entradas de propietarios residenciales y de las viviendas que alquilan, además de cierta información de ejecución y regulatoria. La Act crea la base de datos y sus delitos; el contenido detallado, el proceso de verificación y las reglas de cara al público se dejan a reglamentos, que el gobierno ya ha publicado en borrador.

Tres cosas la distinguen de algo como un simple directorio de propietarios:

• Está ligada a la ejecución. Se espera que los councils la usen para identificar a los propietarios incumplidores y no solo como una lista pasiva.
• Está ligada al propio alquiler. La Act restringe la comercialización y el alquiler de una propiedad no registrada. No es un ejercicio de papeleo de fondo que pueda dejar hasta que un council le persiga.
• Está ligada a la posesión. Un propietario sin registrar puede ver bloqueada su obtención de una orden de posesión, una consecuencia mucho más dura que la de un esquema de licencias típico.

¿Cuándo empieza el registro?

La hoja de ruta de implementación del gobierno, publicada en noviembre de 2025, establece tres fases. La Fase 1 (abolir la Section 21, pasar los arrendamientos a un sistema periódico) entró en vigor el 1 de mayo de 2026. La Fase 2, que incluye la base de datos PRS y el defensor del propietario (ombudsman), empieza con la apertura de la base de datos el 15 de diciembre de 2026. La Fase 3, que abarca la Awaab's Law y un estándar de decent homes para el sector de alquiler privado, aún no tiene fecha confirmada.

Dentro de la Fase 2, la hoja de ruta describe un despliegue escalonado: la Etapa 1 abre la base de datos a propietarios y councils locales región por región; la Etapa 2 añade acceso público más amplio e intercambio de datos, seguida del servicio de ombudsman. Cada región tiene su propia ventana de registro de 3 meses, así que su plazo depende de dónde esté su propiedad, no de dónde viva usted.

La página "Get ready to register" del gobierno recoge el calendario confirmado. El servicio se llama "Register your rental property" y se abre el 15 de diciembre de 2026. West Midlands va primero, con un plazo de registro que vence el 14 de marzo de 2027, y todos los propietarios que alquilan activamente una propiedad en Inglaterra deben estar registrados a más tardar el 14 de noviembre de 2027. El gobierno publica la ventana de cada región en esa página, así que compruebe las fechas de la región donde está su propiedad. El calendario y la tasa figuran en el borrador de las Private Rented Sector Database Regulations 2026, publicado el 9 de septiembre de 2026.

Lo que aún no se ha confirmado

La fecha de apertura, las ventanas regionales y la tasa ya están confirmadas. Desconfíe de cualquier artículo (incluidos los generados por IA) que presente estos detalles restantes como hechos consolidados:

• Cada campo que será obligatorio en el formulario de registro
• Exactamente qué información será visible al público
• Cómo se verificará la información de los certificados y otros datos

Quien cite una tasa distinta de £65 por propiedad y año, o un único plazo de registro que ignore la ventana de su región, está trabajando con información desfasada o no oficial.

Quién debe registrarse

La hoja de ruta del gobierno establece que todos los propietarios de arrendamientos assured y regulados dentro del ámbito estarán legalmente obligados a registrarse a sí mismos y a sus propiedades. En la práctica, eso abarca:

Propietarios particulares

Si posee y alquila personalmente una propiedad dentro del ámbito, espere registrarse tanto como propietario como por la propiedad concreta.

Copropietarios

Vale la pena señalarlo porque la hoja de ruta es específica: se espera que la información de contacto del propietario recoja datos de todos los copropietarios, no solo de quien figure como contacto principal. Si es copropietario de una vivienda en alquiler, no suponga que registrar un nombre cubre el acuerdo.

Sociedades limitadas y SPV

Cuando una sociedad es dueña de la propiedad, la sociedad es el propietario a estos efectos. Tenga a mano los datos de la sociedad, la información del domicilio social y los registros subyacentes de la propiedad, además del papeleo de cumplimiento habitual.

Propietarios de cartera

La base de datos crea entradas separadas para los propietarios y para cada vivienda. No hay ningún indicio de un atajo para registrar una cartera entera de una vez. Si tiene diez propiedades, espere tener que mantener al día diez conjuntos de información de propiedad, aunque los datos del propietario se compartan entre todas.

Qué información necesitarán los propietarios

Se registrará online a través del servicio "Register your rental property", iniciando sesión con un GOV.UK One Login. El formulario final de registro lo fijan los reglamentos, pero la hoja de ruta y la guía de registro del gobierno ya indican las categorías generales.

Información del propietario

Nombre legal completo, datos de contacto, dirección, datos de cualquier copropietario e información de la sociedad cuando proceda. Los campos exactos y cómo se verifican aún están por confirmar.

Información de la propiedad

Propietarios de cartera: una única hoja de cálculo con una fila por propiedad, que cubra estos campos, ahorrará muchas carreras cuando se abra el registro en su zona.

Información de gas, electricidad y EPC

La guía de registro del gobierno confirma que necesitará los datos de sus certificados de seguridad del gas, seguridad eléctrica y Energy Performance Certificate para registrarse. Para cada propiedad, mantenga un registro al día de la fecha del Gas Safety Certificate, la fecha del EICR y la de la próxima inspección, la calificación del EPC y su caducidad, y cualquier licencia o exención relevante.

Una advertencia que merece subrayarse: un certificado caducado no significa necesariamente que la base de datos rechace su registro. El gobierno no ha explicado cómo se comprobarán los datos de los certificados. Lo más seguro es poner al día su cumplimiento de fondo ahora, en lugar de apostar por cómo tratará el sistema una laguna.

Lista de comprobación de registro

No necesita que se abra el portal para hacer esto. Para cada propiedad, repase:

• Confirme la titularidad legal y anote a todos los copropietarios
• Compruebe que los datos de contacto del propietario están al día
• Confirme la dirección exacta de la propiedad
• Anote el tipo de propiedad y el número de dormitorios
• Anote la ocupación y el estado de amueblado
• Localice el Gas Safety Certificate vigente
• Localice el EICR vigente y su fecha de caducidad
• Compruebe la calificación del EPC y su fecha de caducidad
• Compruebe si se aplica licencia HMO, selectiva o adicional
• Anote cualquier exención que pueda aplicarse a una propiedad
• Digitalice y centralice estos documentos en lugar de dejarlos dispersos
• Cree un GOV.UK One Login si aún no lo tiene
• Compruebe la ventana de registro de su región y anote el plazo
• Presupueste £65 por propiedad y año para la tasa de registro

Nuestra lista de documentos de entrada cubre el papeleo coincidente que ya debería tener por arrendamiento, y conviene cruzarla si está auditando los registros a la vez.

¿Sustituye esto a las licencias HMO?

No. La base de datos PRS convive con las licencias HMO, selectivas y adicionales, no las sustituye. Una HMO que requiere licencia sigue necesitando su licencia sea cual sea su estado de registro en la base de datos. Son dos regímenes distintos con ejecución distinta. Si está sopesando si una conversión a HMO sigue saliendo a cuenta una vez sumadas las tasas de la base de datos a los costes de licencia, nuestra calculadora de rentabilidad HMO le permite modelar las cifras con ambos conjuntos de costes incluidos.

Qué ocurre si no se registra

La Act restringe la comercialización y el alquiler de una propiedad antes de que tenga una entrada activa en la base de datos, y los anuncios por escrito deberán llevar los identificadores únicos asignados al propietario y a la propiedad. En la práctica, el estado en la base de datos pasa a ser algo que comprobar antes de anunciar una vacante, no algo que arreglar después de haber encontrado inquilino.

Sanciones

La guía de ejecución para propietarios del gobierno establece una estructura de sanciones civiles en dos niveles. Alquilar o anunciar una propiedad sin registrarla antes puede acarrear una sanción civil de hasta £7,000. Los incumplimientos repetidos, o dar a la base de datos información falsa o engañosa, escalan a una sanción civil de hasta £40,000 o a procesamiento penal.

Estas dos cifras se confunden con bastante frecuencia online. £40,000 no es la multa estándar por simplemente retrasarse en el registro. Se aplica específicamente a incumplimientos repetidos o graves, no a una laguna de cumplimiento por primera vez.

¿Puede un propietario sin registrar desahuciar aún a un inquilino?

Es quizá la consecuencia más dura de todo el esquema. La Act restringe al juzgado conceder una orden de posesión cuando el propietario no tiene una entrada activa en la base de datos tanto para sí mismo como para la vivienda. Hay excepciones legales, siendo los motivos de posesión por comportamiento antisocial la principal, pero fuera de ellas, un propietario sin registrar puede encontrarse sin poder recuperar su propiedad por vía judicial en absoluto.

La forma más exacta de decirlo: el incumplimiento del registro en la base de datos puede impedir a un propietario obtener una orden de posesión en la mayoría de circunstancias, no que invalide un tipo concreto de preaviso. El mecanismo reside en la facultad del juzgado de conceder la posesión, no en cómo se notifica un preaviso.

¿Y las agencias de alquiler?

Las restricciones de comercialización y publicidad de la Act se aplican a quien haga la comercialización, lo que en la práctica incluye a los agentes que actúan por un propietario. Pero no suponga que su agente absorbe automáticamente todas las obligaciones de la base de datos solo porque se ocupe de su marketing y del papeleo de cara al inquilino. El gobierno aún no ha publicado una guía específica para agentes sobre la base de datos. Antes del despliegue local, obtenga respuestas concretas de su agente sobre:

• ¿Quién registra la propiedad, usted o ellos?
• ¿Quién mantiene actualizada la entrada de la base de datos a medida que cambian los datos?
• ¿Quién controla las renovaciones de certificados y las introduce?
• ¿Quién incluye los identificadores exigidos en los anuncios?

Ponga las respuestas por escrito. "Suponía que el agente lo tenía cubierto" es una forma común de que los propietarios de cartera acaben incumpliendo en papeleo que técnicamente le correspondía actualizar a otro.

¿Cuánto costará?

La tasa es de £65 por propiedad y año, confirmada por el gobierno el 9 de septiembre de 2026. Durante el despliegue se prorratea, así que los propietarios cuya región va primero no pagan más por registrarse antes. Después, el registro se renueva cada año. La Act permite fijar la tasa por reglamento con referencia al coste de gestionar y hacer cumplir la base de datos. Presupuéstela como un coste continuo por propiedad, no como un pago único por propietario.

¿Será pública la base de datos?

En parte, pero el alcance exacto no está resuelto. La Act permite que los reglamentos especifiquen qué información de una entrada activa debe hacerse pública, y el gobierno ha dicho que el detalle preciso aún se está elaborando. No dé por buena una afirmación segura sobre si su dirección personal será o no visible públicamente hasta que el gobierno publique una guía clara al respecto.

Qué hacer ahora

1. Cree un registro de cumplimiento de propiedades. Un registro por propiedad: titularidad, dirección, tipo, dormitorios, ocupación, datos del propietario y cada certificado con su fecha de caducidad.
2. Compruebe los registros de copropiedad. Asegúrese de tener datos actuales y correctos de cada copropietario, no solo del contacto principal.
3. Audite ya sus documentos de cumplimiento. Mejor descubrir un EICR caducado este mes que la semana en que se abra el registro en su zona.
4. Compruebe aparte las licencias locales. El registro en la base de datos no afecta a las obligaciones de licencia HMO o selectiva.
5. Compruebe la ventana de registro de su región en lugar de suponer que se le aplica un único plazo nacional. El plazo de West Midlands vence el 14 de marzo de 2027, y todo propietario que alquile activamente una propiedad debe estar registrado a más tardar el 14 de noviembre de 2027.

La base de datos en contexto

Trátela como una capa más sobre todo lo que ya gestiona: seguridad del gas y eléctrica, requisitos de EPC, protección del depósito, licencias, comprobaciones de right-to-rent, requisitos de alarmas y (desde mayo de 2026) las nuevas reglas de arrendamiento y posesión de la Renters' Rights Act. Ninguna de esas obligaciones existentes desaparece por la existencia de la base de datos; es una capa adicional de cumplimiento y ejecución, no un sustituto de ninguna de ellas. Para saber qué más ha cambiado para los propietarios desde mayo de 2026, consulte nuestra actualización Renters' Rights Act: seis meses después.

Errores que evitar

• Suponer que el registro sustituye a la licencia HMO. No es así. Siga tratándolos como dos vías de cumplimiento separadas.
• Esperar al último momento. Los propietarios de cartera pueden tener decenas de certificados y registros de titularidad que reunir; empiece ya, no cuando se abra la ventana de su región.
• Fiarse de una tasa de registro no oficial. La tasa confirmada es de £65 por propiedad y año, prorrateada durante el despliegue. Trate cualquier otra cifra como desfasada.
• Suponer que su agente lo gestiona todo. Obtenga por escrito quién hace qué.
• Tratar el 15 de diciembre de 2026 como un único plazo nacional. Es cuando se abre el servicio y empieza la ventana de West Midlands. Cada región tiene su propia ventana de 3 meses, y su plazo depende de dónde esté la propiedad, no de dónde viva usted.
• Suponer que un certificado caducado bloquea automáticamente el registro. El gobierno ha nombrado los datos de gas, electricidad y EPC como campos previstos, pero no ha publicado cómo funcionará realmente la verificación.
• Suponer que los £40,000 se aplican a todo incumplimiento. Esa cifra es para incumplimientos repetidos o graves; una primera laguna se sitúa en hasta £7,000.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo empieza el registro en la base de datos PRS?

El registro se abre el 15 de diciembre de 2026, región por región, empezando por West Midlands (plazo: 14 de marzo de 2027). Cada región tiene una ventana de 3 meses, y todos los propietarios que alquilan activamente una propiedad deben estar registrados a más tardar el 14 de noviembre de 2027. Consulte la página de registro del gobierno para ver las fechas de su región.

¿Es obligatorio el registro?

Sí. La hoja de ruta de implementación confirma que será obligatorio para todos los propietarios PRS una vez que se aplique a su zona.

¿Cuánto costará?

£65 por propiedad y año, prorrateada durante el despliegue. El registro se renueva cada año.

¿Qué necesito para registrarme?

Un GOV.UK One Login, los datos del propietario y de la propiedad, y los datos de sus certificados de seguridad del gas, seguridad eléctrica y EPC.

¿El registro es por propiedad o por propietario?

Ambos. La base de datos contiene entradas separadas para los propietarios y para cada vivienda que alquilan.

¿Deben registrarse los propietarios con sociedad limitada?

Sí, cuando una sociedad es dueña de la propiedad se trata como el propietario y debe esperar registrarse en consecuencia. El proceso exacto para las estructuras societarias depende de reglamentos que aún están en borrador.

¿Deben facilitar sus datos todos los copropietarios?

La hoja de ruta dice específicamente que la información de contacto del propietario recogerá los datos de todos los copropietarios, no solo de un contacto designado.

¿Sustituye esto a la licencia HMO o selectiva?

No. Es un sistema nacional adicional. Los requisitos de licencia locales se quedan exactamente como están.

¿Será visible públicamente mi dirección?

Aún no está determinado. Los reglamentos fijarán qué información de una entrada de la base de datos se hace pública.

¿Y si mi Gas Safety Certificate o EICR ha caducado?

Renuévelo con independencia de la base de datos. Son obligaciones legales existentes por sí mismas. Cómo verificará la base de datos la información de seguridad no se ha confirmado.

¿Puedo anunciar una propiedad antes de registrarla?

No, la Act restringe la comercialización de una propiedad antes de que tenga una entrada activa en la base de datos, y los anuncios deberán llevar los identificadores asignados.

¿Cuál es la sanción por no registrarse?

Hasta £7,000 por alquilar o anunciar una propiedad sin registrar, hasta £40,000 o procesamiento penal por incumplimientos repetidos o graves.

¿Puede no registrarme impedirme desahuciar a un inquilino?

En la mayoría de circunstancias, sí: los juzgados tienen restringido conceder una orden de posesión cuando el propietario no tiene una entrada activa en la base de datos. Los motivos de comportamiento antisocial son la excepción principal.

¿Está ya abierta la base de datos?

Todavía no. El servicio "Register your rental property" se abre el 15 de diciembre de 2026, empezando por West Midlands, como parte de la Fase 2 del despliegue de la Renters' Rights Act. Consulte la guía de gov.uk sobre la Act para ver el estado actual.

Conclusiones clave

• El registro se abre el 15 de diciembre de 2026 a través del servicio "Register your rental property", región por región, empezando por West Midlands (plazo: 14 de marzo de 2027). Todos los propietarios que alquilan activamente una propiedad deben estar registrados a más tardar el 14 de noviembre de 2027.
• El registro es obligatorio y abarca tanto a los propietarios como a las propiedades individuales, con una tasa de £65 por propiedad y año, prorrateada durante el despliegue.
• Necesitará un GOV.UK One Login y los datos de sus certificados de seguridad del gas, seguridad eléctrica y EPC.
• Hay que registrar a todos los copropietarios, no solo a un contacto designado. Compruébelo ya si es copropietario.
• Convive con las licencias HMO y selectivas, no las sustituye.
• Alquilar o anunciar sin registro acarrea una sanción civil de hasta £7,000, que sube a £40,000 por incumplimientos repetidos o graves, y puede bloquear una orden de posesión en la mayoría de circunstancias.
• Algunos detalles (los campos exactos, la visibilidad pública, cómo se verifican los certificados) aún no están confirmados. Trate con cautela cualquier fuente que los presente como hechos consolidados.
• Lo más útil que puede hacer ahora es administrativo: tener exactos y centralizados los registros de titularidad, propiedad y certificados antes de que se abra la ventana de su región.

Este artículo es solo información general y no constituye asesoramiento legal ni financiero. Las fechas y la tasa que aquí se indican proceden del anuncio del gobierno del 9 de septiembre de 2026 y del borrador de las Private Rented Sector Database Regulations 2026, así que los detalles aún pueden cambiar antes de que se abra la ventana de registro de su región. Consulte siempre la guía vigente en gov.uk y hable con un asesor cualificado sobre sus circunstancias concretas.