La Renters' Rights Act 2025: guía completa para propietarios e inquilinos del Reino Unido
La Section 21 ha desaparecido, los arrendamientos son periódicos y las subidas de renta pasan ahora por un proceso formal. Esto es lo que ha cambiado realmente la Renters' Rights Act.
Respuesta rápida: La Renters' Rights Act 2025 recibió el Royal Assent el 27 de octubre de 2025, y sus principales disposiciones entraron en vigor el 1 de mayo de 2026. Los desahucios "sin causa" de la Section 21 han desaparecido, todo arrendamiento es ahora un arrendamiento periódico renovable sin plazo fijo, la renta solo puede subir una vez al año mediante un Section 13 notice formal, los propietarios no pueden cobrar más de un mes de renta por adelantado y los inquilinos tienen un derecho legal a solicitar una mascota. Se espera una segunda fase (una base de datos del sector de alquiler privado y un Ombudsman de propietarios) desde finales de 2026, y un nuevo Decent Homes Standard para alquileres privados llegará en 2035.
¿Qué es la Renters' Rights Act 2025?
La Renters' Rights Act 2025 es la mayor reforma del alquiler privado en Inglaterra en más de 30 años. Sustituye el sistema de assured shorthold tenancy (AST) que ha sustentado el sector de alquiler privado desde 1988 por un único tipo de arrendamiento periódico renovable, y elimina la capacidad del propietario de desahuciar a un inquilino sin dar un motivo.
La Act recibió el Royal Assent el 27 de octubre de 2025, según la guía oficial de GOV.UK sobre la Renters' Rights Act. En lugar de entrar en vigor de una vez, se despliega por fases. La primera y mayor (que abarca la Section 21, los arrendamientos periódicos, las subidas de renta, los motivos de posesión, la renta por adelantado y las disposiciones sobre mascotas y discriminación) entró en vigor el 1 de mayo de 2026. Se espera una segunda fase, que introduce la base de datos PRS y el Ombudsman, desde finales de 2026, con la afiliación obligatoria en 2028. Un Decent Homes Standard para el sector de alquiler privado llegará todavía más tarde.
Los cambios clave de un vistazo
| Cambio | Qué significa |
|---|---|
| Section 21 abolida | Los propietarios ya no pueden desahuciar sin un motivo legal declarado |
| Arrendamientos de plazo fijo eliminados | Todos los arrendamientos nuevos y existentes pasaron a ser periódicos (renovables) el 1 de mayo de 2026 |
| Subidas de renta limitadas a una vez al año | Solo mediante un Section 13 notice formal, con 2 meses de preaviso |
| Renta por adelantado limitada | Se puede pedir por adelantado un máximo de un mes de renta |
| Guerras de pujas prohibidas | Las propiedades deben alquilarse al precio anunciado, no por encima |
| Derecho a solicitar una mascota | Los propietarios no pueden negarse sin razón; 28 días para responder |
| "No DSS" / "no children" prohibidos | Los propietarios y agentes no pueden rechazar a inquilinos por esos motivos |
| Base de datos PRS y Ombudsman | El registro en la base de datos se abre el 15 de diciembre de 2026, región por región; la fecha de lanzamiento del Ombudsman aún no está confirmada |
El fin de la Section 21
La section 21 de la Housing Act 1988 permitía a los propietarios poner fin a un arrendamiento sin dar ningún motivo, siempre que notificaran el preaviso correcto. Ha sido durante años la característica más criticada del sector de alquiler privado, y desde el 1 de mayo de 2026 ya no existe.
Un preaviso de Section 21 podía notificarse válidamente hasta el 30 de abril de 2026 con las reglas antiguas, pero incluso un preaviso válidamente notificado tenía después una vigencia limitada. Los propietarios que enviaron uno debían iniciar el procedimiento judicial en la más temprana de las dos fechas: seis meses desde la fecha del preaviso o el 31 de julio de 2026; de lo contrario, la vía sin causa se perdía por completo.
Todo desahucio debe apoyarse ahora en un motivo de Section 8: una razón declarada y acreditada, como impago de renta, comportamiento antisocial, que el propietario quiera vender o que el propietario o un familiar cercano quiera instalarse.
Los arrendamientos de plazo fijo han desaparecido
Ya no hay ASTs de 6 o 12 meses. Todo arrendamiento privado, nuevo o ya en marcha, pasó a ser un arrendamiento periódico de duración indefinida el 1 de mayo de 2026, renovable en ciclo mensual sin fecha de fin incorporada.
Los inquilinos pueden marcharse en cualquier momento con 2 meses de preaviso por escrito, sin esperar a que expire un plazo fijo. Los propietarios pierden la certeza de un plazo mínimo garantizado, pero ganan un arrendamiento que nunca caduca automáticamente en una incómoda zona gris legal.
Subidas de renta: el nuevo proceso de la Section 13
Las revisiones de renta escritas en el contrato de arrendamiento ya no se aplican. La única forma de subir la renta durante un arrendamiento es un Section 13 notice formal (con el nuevo Form 4A prescrito), notificado como máximo una vez cada 12 meses y que dé al inquilino al menos 2 meses de preaviso antes de que la nueva renta surta efecto.
Si un inquilino cree que la renta propuesta está por encima de la renta de mercado, puede impugnarla gratuitamente ante el First-tier Tribunal (Property Chamber). Con las nuevas reglas, el Tribunal no puede fijar una renta mayor que la que el propietario propuso realmente, y cualquier renta ajustada solo surte efecto desde la fecha de la decisión del Tribunal, nunca con efecto retroactivo. Eso elimina el antiguo desincentivo a impugnar, en el que un inquilino arriesgaba acabar con una renta más alta y con efecto retroactivo por el simple hecho de pedir a un Tribunal que lo examinara.
Motivos de posesión: qué cambió
Con la Section 21 eliminada, los motivos de la Section 8 cargan con todo el peso, y varios se reescribieron o endurecieron junto con la reforma.
| Ground | Motivo | Periodo de preaviso | Restricción |
|---|---|---|---|
| Ground 1 | El propietario o un familiar cercano se instala | 4 meses | No puede usarse en los primeros 12 meses de un arrendamiento |
| Ground 1A | El propietario tiene intención de vender | 4 meses | No puede usarse en los primeros 12 meses de un arrendamiento |
| Ground 8 | Impago de renta | 4 semanas | Umbral elevado a 3 meses de impago (13 semanas si se paga por semanas o quincenas) |
| Motivo de HMO de estudiantes | Realquiler al final del curso académico | 4 meses | La fecha de posesión debe caer entre junio y septiembre |
El umbral del impago de renta importa en la práctica: con las reglas antiguas, los propietarios podían pedir la posesión obligatoria una vez que el inquilino acumulaba dos meses (u ocho semanas) de atraso. La Renters' Rights Act eleva ese listón a tres meses, o 13 semanas para arrendamientos semanales y quincenales: un colchón significativo a favor del inquilino antes de que el motivo obligatorio siquiera esté disponible.
Renta por adelantado y guerras de pujas
Dos prácticas que excluían a los inquilinos sin un garante británico, un buen historial crediticio o simplemente sin bolsillos lo bastante profundos se han restringido. Los propietarios y agentes ya no pueden pedir más de un mes de renta por adelantado, lo que cierra la práctica de exigir seis o doce meses por adelantado. Y una propiedad debe alquilarse al precio al que se anunció. Los propietarios y agentes ya no pueden invitar ni aceptar ofertas por encima de la renta anunciada, lo que había convertido algunos alquileres en guerras de pujas informales.
El derecho a solicitar una mascota
Desde el 1 de mayo de 2026, los inquilinos tienen un derecho legal a pedir permiso a su propietario para tener una mascota, y el propietario no puede negarse sin razón. El propietario tiene 28 días para responder. Esto no obliga a los propietarios a aceptar todas las solicitudes: una objeción genuina y razonable (un piso pequeño sin acceso exterior y un perro grande, por ejemplo) sigue siendo válida, pero una cláusula general de "no mascotas" sin considerar la solicitud individual ya no se sostiene.
Se acabaron los "No DSS" y los "No Children"
Rechazar a un solicitante únicamente porque recibe prestaciones o tiene hijos es ahora ilegal. Esto apunta a una práctica de larga data en la que "No DSS" o una redacción similar en los anuncios excluía a inquilinos antes de que pudieran siquiera ser evaluados por asequibilidad o referencias.
Lo que todavía está por llegar
No todo en la Act entró en vigor el 1 de mayo de 2026. El registro en la base de datos del sector de alquiler privado (un registro único al que deberán unirse los propietarios) se abre el 15 de diciembre de 2026, región por región, empezando por West Midlands, y todos los propietarios que alquilan activamente una propiedad deben estar registrados a más tardar el 14 de noviembre de 2027. También está en camino un nuevo esquema de Landlord Ombudsman, que da a los inquilinos una vía hacia una resolución vinculante y extrajudicial de las reclamaciones, pero el gobierno aún no ha confirmado su fecha de lanzamiento.
Más adelante, un nuevo Decent Homes Standard se aplicará a las viviendas de alquiler privado desde 2035, junto con un requisito mínimo de eficiencia energética EPC C previsto para 2030 (vea nuestra guía MEES 2030 para el tope de coste y las sanciones confirmados). Se espera que la Awaab's Law (los plazos legales para que los propietarios reparen humedad, moho y otros riesgos graves, ya vigentes en vivienda social) se extienda también al sector de alquiler privado, aunque el gobierno aún no ha confirmado las categorías exactas de riesgo ni una fecha de inicio para los propietarios privados.
Qué significa esto para los propietarios
El cambio práctico es dejar de depender solo de un periodo de preaviso y pasar a documentar un motivo genuino y acreditado de posesión, y a hacer bien el papeleo a la primera, ya que un Section 8 notice defectuoso ya no puede sustituirse discretamente por una alternativa de Section 21. Las revisiones de renta deben pasar al calendario de la Section 13 en lugar de una cláusula enterrada en el contrato, y cualquier solicitud de mascota necesita una respuesta documentada y razonable en 28 días en lugar de una negativa general. El mismo estándar basado en la evidencia se aplica a lo que entrega a un inquilino al entrar, tratado en nuestra lista de documentos de entrada. Nada de esto hace inviable alquilar una propiedad. Acerca el proceso a cómo siempre han funcionado los arrendamientos comerciales, con más de la relación apoyada en la evidencia y el proceso que en una fecha de vencimiento de plazo fijo.
Qué significa esto para los inquilinos
Un arrendamiento periódico desde el primer día significa no estar nunca atado a un plazo fijo del que no se puede salir, y bastan 2 meses de preaviso para marcharse. Una subida de renta debe pasar por un proceso formal e impugnable, en lugar de llegar como una exigencia de tómalo o déjalo. Y una línea de "no pets", "no DSS" o "no children" en un anuncio ya no es una razón legal para ser rechazado de plano.
Cómo lo enfocamos
Gestionamos nosotros mismos cada propiedad que alquilamos, de la reforma al arrendamiento, lo que significa que el paso a arrendamientos periódicos y motivos de posesión acreditados cambia nuestro papeleo, no nuestro enfoque. Nunca planeamos desahuciar a un buen inquilino sin un motivo genuino, así que eliminar la opción que otro pudiera haber usado no cambia mucho para nosotros. Si está sopesando si tener propiedad británica directamente bajo este nuevo régimen o invertir junto a un equipo que ya se ocupa a diario del cumplimiento, la financiación y los inquilinos, nuestra página de inversores explica cómo funciona esa colaboración.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entró realmente en vigor la Renters' Rights Act?
Recibió el Royal Assent el 27 de octubre de 2025. Las disposiciones principales (incluidas la abolición de la Section 21, los arrendamientos periódicos y el nuevo proceso de subida de renta) entraron en vigor el 1 de mayo de 2026.
¿Puede mi propietario seguir desahuciándome sin un motivo?
No. Los desahucios "sin causa" de la Section 21 están abolidos. Cualquier reclamación de posesión debe apoyarse ahora en un motivo concreto de Section 8, con evidencia que lo respalde.
¿Sigo teniendo un arrendamiento de plazo fijo?
No. Todo AST, nuevo o ya en marcha, se convirtió en un arrendamiento periódico renovable el 1 de mayo de 2026. El acuerdo ya no tiene una fecha de fin incorporada.
¿Con qué frecuencia se puede subir mi renta?
Como máximo una vez cada 12 meses, mediante un Section 13 notice formal que dé al menos 2 meses de preaviso. Las cláusulas de revisión de renta escritas en el arrendamiento ya no se aplican.
¿Puedo impugnar una subida de renta?
Sí, gratuitamente, ante el First-tier Tribunal (Property Chamber). El Tribunal no puede fijar una renta mayor que la que propuso su propietario, y cualquier cambio solo surte efecto desde la fecha de su decisión, sin efecto retroactivo.
¿Cuánto preaviso debe dar mi propietario para vender la propiedad o instalarse?
Cuatro meses, y solo después de que el arrendamiento haya durado al menos 12 meses. Los propietarios no pueden usar estos motivos para poner fin a un arrendamiento en su primer año.
¿Puede mi propietario negarse a dejarme tener una mascota?
No puede negarse sin razón, y tiene 28 días para responder a una solicitud. Una objeción específica y razonable puede seguir aplicándose. Una política general de "no pets" no.
¿Está ya en marcha la base de datos PRS o el Ombudsman de propietarios?
Todavía no. El registro en la base de datos PRS se abre el 15 de diciembre de 2026, región por región, empezando por West Midlands. El Ombudsman de propietarios pertenece a la misma segunda fase, aparte de los cambios que entraron en vigor el 1 de mayo de 2026, pero aún no tiene fecha de lanzamiento confirmada.
Conclusiones clave
- La Section 21 está abolida. Todo desahucio necesita ahora un motivo de Section 8 acreditado.
- Los AST de plazo fijo han desaparecido; todos los arrendamientos son ahora renovables y periódicos.
- Las subidas de renta se limitan a una vez al año mediante un Section 13 notice formal, impugnable gratuitamente ante el Tribunal.
- Los Grounds 1 y 1A (instalarse o vender) necesitan 4 meses de preaviso y no pueden usarse en el primer año de un arrendamiento.
- La renta por adelantado se limita a un mes, y se prohíbe pujar por encima de la renta anunciada.
- Los inquilinos tienen un derecho legal a solicitar una mascota, y los rechazos por "no DSS" o "no children" son ilegales.
- La base de datos PRS (el registro se abre el 15 de diciembre de 2026), el Ombudsman y el Decent Homes Standard son cambios de fases posteriores, aún no en vigor.
Este artículo es solo información general y no constituye asesoramiento legal. La Renters' Rights Act 2025 se despliega por fases, y algunas disposiciones descritas aquí aún no están en vigor. Consulte la guía vigente de GOV.UK y busque asesoramiento legal antes de actuar según su situación concreta de arrendamiento.