Rentabilidad Neta
0.68%
Rentabilidad Bruta: 8.49% · Alquiler mensual bruto: £2,475
Costes Anuales
Comparación HMO frente a Alquiler Único
Solo ilustrativo. Los requisitos de licencia (licencia de HMO obligatoria para 5 o más ocupantes de 2 o más hogares, además de los esquemas de licencias adicionales/selectivas que muchos ayuntamientos aplican a HMO más pequeños) y las tasas varían según la autoridad local. Consulte con su ayuntamiento antes de dar una cifra por supuesta. El coste de la hipoteca supone solo intereses. No es asesoramiento financiero.
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Qué Hace Esta Calculadora
Esta herramienta calcula la rentabilidad bruta y neta real de una House in Multiple Occupation (HMO), un único inmueble alquilado habitación por habitación a inquilinos sin relación entre sí, teniendo en cuenta los costes propios de esta estrategia: tasas de licencia de HMO, suministros pagados en nombre de los inquilinos y comisiones de gestión que suelen ser mayores que en un alquiler único estándar.
Introduzca el número de habitaciones alquilables, el alquiler por habitación y la ocupación esperada para obtener el alquiler bruto, y luego añada licencia, suministros, gestión, mantenimiento, seguro y costes de hipoteca para la rentabilidad neta y la rentabilidad sobre el dinero invertido. La sección de comparación al final muestra la prima de rentabilidad frente a alquilar el mismo inmueble a un solo hogar.
Cómo Funciona el Cálculo
Alquiler mensual bruto = número de habitaciones × alquiler por habitación × tasa de ocupación. La ocupación contempla los periodos vacíos entre inquilinos. Un HMO de 5 habitaciones con un 90% de ocupación alquila en promedio 4,5 habitaciones a lo largo del año.
La rentabilidad neta resta todos los costes anuales del alquiler bruto anual: suministros (si están incluidos), la tasa de licencia de HMO, la comisión de gestión (% del alquiler bruto, los HMO suelen rondar el 10-15%, por encima del 8-12% típico de un alquiler único, ya que más inquilinos implican más gestión diaria), mantenimiento, seguro e intereses hipotecarios.
La prima de rentabilidad de HMO compara la rentabilidad bruta con un alquiler único equivalente del mismo inmueble: la cifra que justifica asumir la complejidad adicional de licencias, gestión y rotación de varios arrendamientos en lugar de uno.
Ejemplo Práctico
Un HMO de 5 dormitorios comprado por £350.000, alquilado a £550 por habitación con un 90% de ocupación, con suministros incluidos a £400/mes.
- Alquiler mensual bruto: 5 × £550 × 90% = £2.475 (£29.700/año)
- Suministros (incluidos): £400 × 12 = £4.800
- Licencia de HMO: £1.000
- Gestión (12%): £3.564
- Mantenimiento + seguro: £2.200
- Hipoteca (75% LTV, 6,0% solo intereses): £262.500 × 6,0% = £15.750
- Total de costes anuales: £27.314
La rentabilidad bruta es del 8,49%, pero la rentabilidad neta tras todos los costes propios del HMO es de solo el 0,68%, frente a una rentabilidad bruta del 5,14% si el mismo inmueble se alquilara a un solo hogar por £1.500/mes, una prima de rentabilidad de +3,35 puntos porcentuales por gestionarlo como HMO, antes de valorar la carga de gestión adicional.
Preguntas Frecuentes
¿Necesito una licencia para gestionar un HMO?
En Inglaterra, se exige una licencia de HMO obligatoria para cualquier inmueble alquilado a 5 o más inquilinos que formen 2 o más hogares y compartan instalaciones, con independencia del tamaño. Muchos ayuntamientos aplican además esquemas de licencias adicionales o selectivas que cubren HMO más pequeños (de apenas 3 inquilinos) en su zona. Consulte siempre con la autoridad local, ya que explotar un HMO sin licencia cuando se requiere conlleva sanciones importantes.
¿Por qué la rentabilidad neta de un HMO suele ser mucho menor que la bruta?
Los HMO tienen más partidas de coste que un alquiler único: tasas de licencia, suministros que a menudo paga el arrendador, mayores comisiones de gestión (más inquilinos significan más rotación, más trámites de entrada/salida, más consultas diarias) y, normalmente, un seguro más caro. Esto se acumula rápido y puede convertir una rentabilidad bruta de aspecto sólido en una rentabilidad neta escasa, razón exacta por la que esta calculadora separa ambas.
¿Es siempre correcto el alquiler con suministros incluidos para un HMO?
No siempre, pero es lo habitual en los alquileres de HMO por habitaciones, ya que repartir equitativamente las facturas de suministros entre inquilinos sin relación que comparten un contador es poco práctico. Algunos arrendadores repercuten los suministros como un cargo mensual fijo en lugar de incluirlos en el alquiler principal. En cualquier caso, presupuéstelo como un coste real, no como ingreso.
¿Puedo obtener una hipoteca buy-to-let estándar para un HMO?
No. La mayoría de los prestamistas buy-to-let convencionales excluyen por completo los HMO. Normalmente necesitará un producto hipotecario especializado de HMO o semicomercial, que suele limitar el LTV a un nivel inferior (75-80% es habitual, a veces menos para HMO más grandes) y tiene un precio superior a los tipos de BTL estándar, por lo que el rango de tipos hipotecarios de esta calculadora llega más alto que el de la Calculadora de Rentabilidad del Alquiler de alquiler único.
¿Compensa la mayor rentabilidad la gestión adicional que implica?
Depende de su capacidad para gestionar (o pagar a alguien para que gestione) un inmueble de mayor rotación y con más piezas móviles que un alquiler único. La prima de rentabilidad que se muestra aquí es la recompensa por esa complejidad; si no está preparado para asumir (o presupuestar correctamente) una rotación más frecuente, renovaciones de licencia y gestión de inquilinos, un alquiler único con menor rentabilidad puede seguir siendo la mejor opción ajustada al riesgo.