Rentabilidad Bruta
5.76%
Alquiler anual: £14,400
Solo ilustrativo. La rentabilidad neta y el ingreso neto dependen de los costes reales incurridos. El coste de la hipoteca supone amortización de solo intereses. No es asesoramiento financiero.
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Qué Hace Esta Calculadora
Esta herramienta calcula la rentabilidad bruta y neta del alquiler de cualquier inmueble buy-to-let del Reino Unido, además de las métricas que prestamistas e inversores realmente revisan antes de comprometer capital: la rentabilidad sobre el dinero invertido y la prueba de estrés del ICR (ratio de cobertura de intereses).
Empiece solo con el precio de compra y el alquiler mensual para una rentabilidad bruta rápida. Active "Incluir costes" para añadir hipoteca, comisiones de la agencia, mantenimiento, seguro del edificio y gastos de comunidad. Es entonces cuando la rentabilidad neta, el ingreso neto mensual y la prueba de estrés del ICR cobran sentido.
Cómo Funciona el Cálculo
Rentabilidad bruta = (alquiler anual ÷ precio de compra) × 100. Es una cifra rápida de cribado, pero ignora por completo los costes.
La rentabilidad neta descuenta primero los costes anuales: rentabilidad neta = ((alquiler anual − costes anuales) ÷ precio de compra) × 100. Los costes anuales aquí son intereses de la hipoteca (solo intereses), comisiones de la agencia (% del alquiler), mantenimiento, seguro del edificio y ground rent / gastos de comunidad.
La rentabilidad sobre el dinero invertido (mostrado como "Rentabilidad sobre el Capital") divide el ingreso anual neto entre su entrada real y no entre el precio de compra completo, la cifra que importa si financia con hipoteca. La prueba de estrés del ICR compara el alquiler anual con el coste anual de la hipoteca en el ratio exigido por el prestamista (típicamente 125-145% en buy-to-let); si no la supera, el prestamista no ofrecerá el préstamo aunque la operación parezca buena sobre el papel.
Ejemplo Práctico
Tome un piso de £180.000 alquilado por £950 al mes, comprado con una hipoteca del 75% de LTV al 5,5% de solo intereses.
- Precio de compra: £180.000
- Alquiler mensual: £950 (£11.400/año)
- Rentabilidad bruta: 11.400 ÷ 180.000 × 100 = 6,3%
- Hipoteca (75% LTV, 5,5% solo intereses): £135.000 × 5,5% = £7.425/año
- Agencia (10%): £1.140/año
- Mantenimiento, seguro, gastos de comunidad: £1.200/año
- Total de costes anuales: £9.765
La rentabilidad neta resulta ser (11.400 - 9.765) ÷ 180.000 × 100 = 0,9%, un recordatorio de que la rentabilidad bruta y la neta pueden contar historias muy distintas una vez que se tiene en cuenta la financiación.
Preguntas Frecuentes
¿Qué se considera una buena rentabilidad del alquiler en el Reino Unido?
Como referencia aproximada, un 5-6% de rentabilidad bruta es la media en muchas ciudades del Reino Unido, un 7% o más se considera sólido, y cualquier cifra por encima del 8-9% suele indicar una zona de menor valor o mayor riesgo. La rentabilidad neta tras costes suele ser entre 2 y 4 puntos porcentuales inferior a la bruta.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta solo compara el alquiler con el precio de compra. La neta resta sus costes corrientes reales: hipoteca, comisiones de la agencia, mantenimiento, seguro, gastos de comunidad, dando una imagen realista de lo que se queda.
¿Qué es el ICR y por qué lo revisan los prestamistas?
El ICR (Interest Coverage Ratio, ratio de cobertura de intereses) mide si los ingresos por alquiler cubren con holgura los intereses de la hipoteca, normalmente sometido a estrés con un tipo superior al que realmente paga. Los prestamistas exigen un ICR del 125-145% en hipotecas buy-to-let para asegurarse de que el préstamo sea asumible incluso si los tipos suben o el inmueble queda vacío durante un tiempo.
¿Incluye esta calculadora el stamp duty o los costes de compra?
No. Esta herramienta se centra en la rentabilidad corriente y los ingresos netos por alquiler. Utilice nuestra Calculadora de Stamp Duty junto con ella para ver el coste total de adquisición antes de calcular su rendimiento real sobre el capital invertido.
¿Qué es la rentabilidad sobre el dinero invertido y en qué se diferencia de la rentabilidad?
La rentabilidad sobre el dinero invertido (llamado aquí "Rentabilidad sobre el Capital") divide su ingreso anual neto entre el dinero que realmente aportó (su entrada) y no entre el precio de compra completo. Es la cifra que más importa si usa una hipoteca, ya que refleja su rendimiento real sobre el capital invertido.