¿Cuánto tarda un desahucio en 2026? Posesión por Section 8 tras el fin de la Section 21
Todo desahucio en Inglaterra pasa ahora por la Section 8. Estos son los motivos y preavisos que usan los propietarios, los pasos y tasas judiciales, y cuánto tarda de verdad la posesión según las últimas estadísticas judiciales.
Respuesta rápida: Desde que la Section 21 fue abolida el 1 de mayo de 2026, los propietarios en Inglaterra deben usar la Section 8 y acreditar un motivo legal para recuperar la posesión. Un desahucio por Section 8 tiene dos fases: un periodo de preaviso que va desde inmediato hasta cuatro meses según el motivo, y después el proceso judicial. Entre abril y junio de 2026, la mediana de tiempo desde la demanda del propietario hasta la recuperación de la vivienda fue de 27,1 semanas, según las estadísticas oficiales. Un caso de impago de renta bajo el Ground 8 suele tardar por tanto unos siete meses desde el preaviso hasta la posesión si el inquilino no se marcha. Vender o instalarse bajo los Grounds 1A o 1 exige cuatro meses de preaviso y no puede poner fin a un contrato en sus primeros 12 meses.
Durante décadas, el propietario que quería recuperar su vivienda podía enviar un preaviso de Section 21 sin dar ningún motivo. Esa vía se cerró el 1 de mayo de 2026 con la Renters' Rights Act, y el último día para usar en el juzgado un preaviso antiguo de Section 21 fue el 31 de julio de 2026. Toda demanda de posesión pasa ahora por la Section 8. Esta guía explica cómo funciona en la práctica un desahucio por Section 8, qué motivos y preavisos se aplican y cuánto tarda de forma realista cada vía.
¿Cómo funciona un desahucio por Section 8?
Un desahucio por Section 8 sigue los mismos cinco pasos sea cual sea el motivo. La guía del gobierno sobre recuperar una vivienda de alquiler privado después del 1 de mayo de 2026 expone el proceso:
- Enviar el preaviso en el Form 3A. El preaviso debe nombrar el motivo o motivos en que se basa y exponer el fundamento de cada uno. Un preaviso defectuoso es una causa frecuente de que fracase una demanda por Section 8.
- Esperar a que transcurra el periodo de preaviso. El periodo depende del motivo, desde ningún preaviso en caso de comportamiento antisocial grave hasta cuatro meses para vender o instalarse.
- Acudir al juzgado. Si el inquilino no se ha ido, se solicita una orden de posesión. La tasa judicial es de £415.
- Asistir a la vista. Con un motivo obligatorio (mandatory), el juez debe ordenar la posesión si el motivo queda probado. Con un motivo discrecional, el juez decide si la posesión es razonable.
- Ejecutar la orden. Si el inquilino sigue sin irse, se solicita una orden de ejecución (warrant of possession, £148) y los alguaciles del county court llevan a cabo el desahucio.
No existe un procedimiento acelerado, solo por escrito, para la Section 8. Esa vía estaba ligada a la Section 21, así que toda demanda por Section 8 llega a una vista.
¿Qué motivos de la Section 8 usan más los propietarios particulares?
La Renters' Rights Act reescribió la lista de motivos. Estos son los que más usan la mayoría de los propietarios particulares, con los preavisos de la guía del gobierno sobre motivos de posesión:
| Ground | Qué cubre | Tipo | Periodo de preaviso |
|---|---|---|---|
| 1 | El propietario o un familiar cercano se instala | Obligatorio | 4 meses, no en los primeros 12 meses |
| 1A | El propietario vende la propiedad | Obligatorio | 4 meses, no en los primeros 12 meses |
| 6 | Reurbanización sustancial | Obligatorio | 4 meses, no en los primeros 6 meses |
| 7A | Comportamiento antisocial o delictivo grave | Obligatorio | Ninguno, pero no hay orden hasta 14 días después del preaviso |
| 8 | Al menos 3 meses de renta impagada | Obligatorio | 4 semanas |
| 10 | Cualquier impago de renta | Discrecional | 4 semanas |
| 11 | Retrasos persistentes en el pago | Discrecional | 4 semanas |
| 12 | Otro incumplimiento del contrato | Discrecional | 2 semanas |
| 13 | Deterioro de la propiedad | Discrecional | 2 semanas |
| 14 | Comportamiento antisocial o molestias | Discrecional | Ninguno, pero no hay orden hasta 14 días después del preaviso |
| 17 | Contrato obtenido con una declaración falsa | Discrecional | 2 semanas |
Ground 8: impago de renta
El Ground 8 es obligatorio, pero solo si la deuda alcanza el umbral en dos momentos: cuando se envía el preaviso y el día de la vista. El inquilino debe deber al menos tres meses de renta si paga mensualmente, o 13 semanas si paga por semanas o quincenas. Si el inquilino paga lo suficiente para caer por debajo del umbral antes de la vista, el Ground 8 deja de aplicarse. Por eso los propietarios suelen alegar los Grounds 10 y 11 junto con el Ground 8, para que el juzgado pueda aún considerar la posesión.
Grounds 1 y 1A: instalarse o vender
Estos motivos sustituyen la mayor parte de lo que antes se hacía con la Section 21. Exigen cuatro meses de preaviso, y el preaviso no puede terminar el contrato dentro de los primeros 12 meses. La guía del gobierno sobre la Act añade dos restricciones importantes: el propietario que los use no puede comercializar ni volver a alquilar la propiedad durante los 12 meses siguientes, y el uso indebido de un motivo puede acarrear una sanción civil de hasta £7,000, que sube a £40,000 o a procesamiento penal en caso de incumplimientos repetidos.
¿Cuánto tarda un desahucio por Section 8 en 2026?
Las estadísticas de posesión del Ministry of Justice de abril a junio de 2026 muestran una mediana de 27,1 semanas desde la demanda del propietario hasta la recuperación, ligeramente por debajo de las 27,9 semanas de un año antes. Las demandas subieron un 6 % hasta 23,635, y las demandas aceleradas subieron un 16 %, ya que los propietarios se apresuraron a usar preavisos de Section 21 antes del plazo del 31 de julio. Las estadísticas solo cubren dos meses bajo las nuevas reglas, así que el efecto de que todos los casos requieran ahora una vista por Section 8 aún no se ha reflejado. Muchos profesionales esperan que los plazos judiciales se alarguen.
Sumar el periodo de preaviso a la mediana judicial da un rango realista de planificación cuando el inquilino se queda hasta el final:
| Escenario | Preaviso | Del juzgado a la recuperación | Total típico |
|---|---|---|---|
| Impago de renta (Ground 8) | 4 semanas | unos 6 meses | unos 7 meses |
| Vender o instalarse (Ground 1A o 1) | 4 meses | unos 6 meses si se impugna | unos 10 meses, y nunca antes del mes 12 del contrato |
| Comportamiento antisocial grave (Ground 7A) | Ninguno | depende del juzgado | normalmente la vía más corta |
Muchos inquilinos se marchan al final del periodo de preaviso o cuando se dicta una orden de posesión, sobre todo si necesitan una referencia para su siguiente vivienda. Las cifras judiciales anteriores describen los casos que no se resuelven así.
Cómo evitar un desahucio por Section 8 lento
- Hacer bien la documentación. Use el Form 3A, indique el motivo y sus hechos en su totalidad y conserve la prueba de notificación. Un preaviso con el motivo o el periodo equivocado obliga a empezar de nuevo.
- Llevar registros limpios de la renta. Un libro de renta con fechas es la prueba central para los Grounds 8, 10 y 11.
- Actuar pronto ante los impagos. Hable con el inquilino en cuanto falte un pago. Es más fácil resolver una deuda de un mes que de tres.
- Cumplir la normativa. La protección del depósito, la seguridad del gas y la electricidad y el resto de documentos de entrada no detendrán por sí solos una demanda por Section 8, pero las lagunas invitan a contrademandas y debilitan su posición en la vista.
- Incluir vacíos y tiempo legal en cada operación. Un modelo realista asume ahora una vía más larga y cara hacia la posesión. Pruebe el suyo con un vacío más largo en el Deal Analyser.
Si compra una propiedad con inquilinos, tenga en cuenta que no puede usar el motivo de venta durante el primer año de un contrato nuevo, y que los contratos existentes son ahora periódicos. Nuestra guía de la base de datos de propietarios PRS cubre la obligación de registro que viene a continuación.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los propietarios seguir usando la Section 21?
No. La Section 21 fue abolida el 1 de mayo de 2026, y el 31 de julio de 2026 fue el último día para iniciar un procedimiento judicial con un preaviso de Section 21 enviado antes. Todas las demandas de posesión usan ahora la Section 8.
¿Cuánto preaviso debo dar por impago de renta?
Cuatro semanas para los Grounds 8, 10 y 11. Para el Ground 8, el inquilino debe deber al menos tres meses de renta tanto cuando se envía el preaviso como en la vista.
¿Puedo desahuciar a un inquilino para vender la propiedad?
Sí, mediante el Ground 1A, con cuatro meses de preaviso, pero no de modo que el contrato termine en sus primeros 12 meses. Después no puede volver a alquilar ni comercializar la propiedad en alquiler durante 12 meses.
¿Cuánto cuesta un desahucio por Section 8?
La tasa judicial es de £415 y la orden de ejecución de £148. Los honorarios legales y la renta perdida durante el preaviso y el periodo judicial suelen ser mucho mayores.
¿Qué pasa si el juzgado no acepta mi motivo?
La demanda se desestima y el contrato continúa. Es posible que le ordenen pagar las costas del inquilino, y tendría que enviar un preaviso nuevo con un motivo válido para volver a intentarlo.
Conclusiones clave
- La Section 21 terminó el 1 de mayo de 2026, así que todo desahucio en Inglaterra usa ahora la Section 8 y un motivo probado.
- Los preavisos van desde ninguno para el comportamiento antisocial grave hasta cuatro meses para vender o instalarse.
- La mediana de tiempo desde la demanda del propietario hasta la recuperación fue de 27,1 semanas entre abril y junio de 2026.
- Un caso de impago de renta suele tardar unos siete meses desde el preaviso hasta la posesión si el inquilino se queda.
- Vender o instalarse no puede poner fin a un contrato en sus primeros 12 meses y bloquea el realquiler durante 12 meses después.
Este artículo es información general sobre la posesión en Inglaterra, no asesoramiento legal. La normativa de posesión es técnica y un preaviso defectuoso puede añadir meses. Consulte a un solicitor especializado en vivienda antes de enviar un preaviso.