O guia tributário para senhorios do Reino Unido: imposto de renda, Section 24, CGT e empresa Ltd comparados

Como a renda de aluguel é de fato tributada

O lucro do aluguel (receita menos despesas dedutíveis como comissões de imobiliária, seguro, reparos e service charges) é somado à sua outra renda e tributado à sua alíquota marginal: 20% na faixa básica, 40% na faixa alta, 45% na alíquota adicional. Não existe "alíquota de senhorio" separada. Se o aluguel empurra sua renda total para uma faixa mais alta, apenas a parte acima do limite é tributada a essa alíquota mais alta, conforme as regras padrão que a HMRC expõe em seu guia de pagamento de imposto sobre renda de aluguel. Faça seus próprios cálculos, incluindo como uma hipoteca e outros custos afetam a conta final, com nossa calculadora de imposto de renda do Reino Unido.

Section 24: a restrição ao alívio de juros da hipoteca

Esta é a mudança que pega a maioria dos senhorios de surpresa, porque não funciona como a maioria presume. Desde abril de 2020, você não pode mais deduzir os juros da hipoteca da renda de aluguel antes de calcular sua conta de imposto. Em vez disso, recebe um crédito de imposto fixo de 20% sobre seus custos financeiros, aplicado depois que o imposto é calculado. Para um contribuinte de alíquota básica isso é praticamente indiferente, mas para um contribuinte de alíquota alta não é: seu lucro de aluguel é calculado e tributado como se os juros nunca tivessem sido pagos, e então você recupera apenas 20% deles, e não 40% ou 45%. Essa discrepância é o motivo de um portfólio muito hipotecado poder levar a alíquota efetiva de imposto do senhorio sobre o lucro do aluguel bem além de sua faixa real de imposto de renda, às vezes a um território de prejuízo mesmo quando o imóvel tem renda líquida de aluguel positiva antes dos impostos. A mecânica está descrita no documento de política original da HMRC sobre a restrição do alívio de custos financeiros. Nossa calculadora de imposto da Section 24 mostra o impacto real nos seus números, por faixa tributária.

Capital Gains Tax ao vender

Se você vende um imóvel alugado por mais do que pagou por ele (líquido de custos de compra, custos de venda e quaisquer melhorias de capital, não manutenção de rotina), o ganho está sujeito ao imposto sobre ganhos de capital a 18% ou 24%, conforme sua renda total no ano, segundo as alíquotas atuais de CGT no gov.uk. Diferentemente do imposto de renda, não há espera até o prazo de janeiro do self-assessment: os ganhos com imóveis residenciais do Reino Unido devem ser declarados e o imposto pago em até 60 dias da conclusão, usando o serviço separado de CGT sobre imóveis do Reino Unido da HMRC. Veja sobre o que você paga CGT ao vender para as regras completas de isenções e alívios. Perder essa janela de 60 dias traz multas além do próprio imposto. Modele uma venda específica, incluindo seu valor anual isento e quaisquer custos de melhorias, com nossa calculadora de imposto sobre ganhos de capital.

Empresa Ltd vs propriedade pessoal

Comprar por meio de uma empresa Ltd contorna a Section 24 por completo: a empresa deduz os juros da hipoteca como despesa empresarial normal contra sua conta de corporation tax, atualmente 19-25% conforme o lucro, sem a restrição do crédito de 20%. É o atrativo de manchete, e é real. O que ela não faz é fazer o imposto desaparecer: o lucro mantido dentro da empresa é tributado às alíquotas de corporation tax, e colocar esse dinheiro no seu bolso significa retirá-lo como salário ou dividendos, que são tributados de novo do lado pessoal. Para um senhorio que quer reinvestir o lucro e construir um portfólio em vez de retirar renda imediatamente, o diferimento ainda pode sair na frente da via pessoal restringida pela Section 24, mas para quem precisa da renda agora, as duas camadas de imposto podem consumir a maior parte dessa vantagem. É também uma decisão tomada uma vez, na compra: mover depois um imóvel já possuído para uma empresa significa vendê-lo à empresa pelo valor de mercado, acionando tanto stamp duty quanto imposto sobre ganhos de capital como se fosse a um comprador sem relação. Nossa calculadora Ltd Co vs pessoa física roda as duas estruturas lado a lado, incluindo o imposto sobre a retirada de dividendos, para que a comparação não seja só a alíquota de manchete do corporation tax.

Qual questão tributária importa mais, e quando

O imposto de renda e a Section 24 se aplicam a cada ano em que você mantém o imóvel. São o custo contínuo de fazer negócios como senhorio. O imposto sobre ganhos de capital é um evento único, mas só ocorre quando você vende, então não deve conduzir suas decisões anuais como os dois primeiros. A questão da empresa Ltd é diferente em natureza: é uma escolha estrutural que você faz efetivamente uma vez, na aquisição, porque desfazê-la depois custa stamp duty e CGT além do que você queria economizar. Na prática, isso significa: confira os números de imposto de renda e Section 24 antes de cada compra que financiar com hipoteca, modele a questão da empresa Ltd antes de trocar contratos (e não depois) e trate o CGT como um fator no momento da sua saída e no planejamento do valor anual isento, não como uma preocupação mensal. Se você financia do exterior, veja também se uma remortgage offshore realmente supera uma hipoteca padrão em GBP depois de precificado o risco cambial.

Nossa abordagem

Passamos cada aquisição pelos números de imposto de renda e Section 24 antes de decidir como financiá-la, e pela comparação com a empresa Ltd antes de decidir como mantê-la. As mesmas quatro calculadoras acima são as que nós mesmos usamos, não uma versão simplificada. Se você prefere que essa modelagem seja feita por nós como parte de um negócio mais amplo, junto com nossa análise de stamp duty e rentabilidade de aluguel, nossa página para investidores explica como essa parceria funciona. Se seu portfólio inclui algo perto da marca de £2 milhões, veja também nosso guia sobre o futuro High Value Council Tax Surcharge, uma cobrança separada além de tudo o que está acima.

Perguntas Frequentes

Pago imposto sobre a renda de aluguel se tenho uma hipoteca sobre o imóvel?

Sim. Desde que a Section 24 entrou plenamente em vigor, os juros da hipoteca não são mais deduzidos antes de o lucro do aluguel ser calculado para o imposto de renda. Você recebe, em vez disso, um crédito de imposto de 20% sobre os juros, aplicado depois. Isso pode significar uma conta real de imposto mesmo em um ano em que a renda que sobra depois dos custos da hipoteca é apertada.

Existe uma isenção para renda de aluguel?

Sim, existe um property income allowance de £1.000, mas se suas despesas reais excedem £1.000 (como costumam exceder quando se incluem comissões de imobiliária, seguro e reparos), normalmente é melhor deduzir suas despesas reais, já que não se pode fazer as duas coisas sobre a mesma renda.

Como a Section 24 difere de uma restrição normal de despesas?

A maioria das despesas empresariais é deduzida antes de o imposto ser calculado. Os custos financeiros da Section 24 são deduzidos depois. Você recebe um crédito fixo de 20% contra a conta de imposto em vez de os juros reduzirem o lucro tributável. Para quem é tributado acima da alíquota básica, é um resultado materialmente pior que uma dedução direta.

Pago Capital Gains Tax se vender com prejuízo?

Não. Um prejuízo pode ser usado para compensar outros ganhos no mesmo ano fiscal ou levado adiante contra ganhos futuros, mas não há CGT a pagar nem a declarar como imposto devido sobre um prejuízo em si (um prejuízo em imóvel residencial do Reino Unido ainda precisa ser declarado dentro do mesmo marco de 60 dias se você precisa declarar outros ganhos naquele ano).

Comprar por uma empresa Ltd evita o imposto sobre ganhos de capital na venda?

Não. Uma empresa paga corporation tax sobre o ganho quando vende, e não CGT pessoal, um imposto diferente, não uma isenção. E retirar depois os recursos como dividendos é tributado de novo por cima.

Posso transferir meus imóveis pessoais existentes para uma empresa Ltd para evitar a Section 24?

Somente vendendo-os à empresa pelo valor de mercado, o que aciona o stamp duty land tax e o imposto sobre ganhos de capital como se você tivesse vendido a um desconhecido. Para um portfólio existente, esse custo inicial geralmente precisa ser pesado com muito cuidado contra a economia contínua da Section 24. Raramente é uma vitória clara.

Principais Conclusões

• O lucro do aluguel é tributado à sua alíquota marginal de imposto de renda (20%, 40% ou 45%), sem alíquota separada de senhorio.
• A Section 24 substituiu a dedução dos juros da hipoteca por um crédito de imposto de 20%, o que pode empurrar a alíquota efetiva de um contribuinte de alíquota alta sobre o lucro do aluguel bem acima de sua faixa de imposto de renda.
• O imposto sobre ganhos de capital na venda de um imóvel residencial do Reino Unido deve ser declarado e pago em até 60 dias da conclusão, separadamente do seu self-assessment anual.
• Uma empresa Ltd evita a restrição da Section 24, mas acrescenta uma segunda camada de imposto quando o lucro é retirado como dividendos. É uma vitória líquida para alguns senhorios, não para todos.
• A estruturação com empresa Ltd é efetivamente uma decisão única: converter um portfólio pessoal existente aciona stamp duty e CGT como se fosse uma venda a um comprador sem relação.
• O imposto de renda e a Section 24 se aplicam a cada ano em que você mantém o imóvel; o CGT se aplica uma vez, na venda; a questão da empresa Ltd deve ser resolvida antes de comprar, não depois.

Este guia é apenas informação geral e não constitui aconselhamento tributário ou financeiro. As regras e alíquotas tributárias mudam, e suas circunstâncias pessoais afetam qual via é a melhor para você. Converse com um contador ou consultor tributário qualificado antes de tomar uma decisão com base em qualquer um dos números acima.