Ano fiscal
Sua faixa de imposto de renda (titularidade pessoal)
Diferença de impostos
£3,180
Manter o imóvel por meio de uma limited company custa menos imposto neste nível de lucro.
Em nome pessoal
Por meio de uma limited company
Apenas ilustrativo. Não inclui o imposto sobre a retirada de dividendos ou salário no lado da empresa Ltd, a redução gradual da faixa de isenção pessoal, nem outras rendas somadas ao seu lucro de aluguel. Incorporar uma carteira existente pode gerar stamp duty e imposto sobre ganhos de capital na transferência, além de custos de um novo financiamento. Busque sempre aconselhamento fiscal profissional antes de reestruturar. Não é aconselhamento financeiro nem fiscal.
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O que esta calculadora faz
Esta ferramenta compara o custo fiscal real de manter um imóvel buy-to-let em nome pessoal versus por meio de uma limited company, dadas a mesma renda de aluguel, os mesmos juros de financiamento e as mesmas outras despesas. As duas estruturas são tributadas de forma completamente diferente desde as mudanças da Section 24 de 2020.
A titularidade pessoal já não permite deduzir os juros do financiamento da renda de aluguel antes dos impostos. Em vez disso, você recebe um crédito fiscal à alíquota básica sobre os juros pagos: 20% em 2026/27, subindo com a alíquota básica sobre renda de imóveis a partir de 2027/28. Uma limited company ainda deduz os juros como uma despesa empresarial normal e paga corporation tax sobre o que sobra. Escolha a sua faixa de imposto de renda para ver os números da titularidade pessoal, e a calculadora calcula automaticamente o corporation tax equivalente com base no nível de lucro.
Como o cálculo funciona
Pessoa física: o imposto de renda incide sobre (renda de aluguel − outras despesas) à sua alíquota marginal. Os juros do financiamento são somados de volta, não deduzidos. Você então recebe um crédito fiscal à alíquota básica (20% em 2026/27, subindo com a alíquota básica sobre renda de imóveis a partir de 2027/28) sobre os juros efetivamente pagos, que é subtraído da conta de impostos, e não do próprio lucro tributável.
Limited company: o corporation tax incide sobre (renda de aluguel − outras despesas − juros do financiamento), já que os juros são uma despesa empresarial totalmente dedutível. A alíquota é de 19% até £50.000 de lucro, 25% acima de £250.000 e uma alíquota marginal com alívio gradual entre os dois.
O lucro real (aluguel menos todos os custos, incluindo juros) é idêntico nos dois casos. Só o tratamento fiscal difere. É por isso que a comparação mostra o mesmo lucro real uma vez, e abaixo dele duas contas de impostos diferentes e dois resultados diferentes após impostos.
Exemplo prático
Um contribuinte de faixa alta (40%) com £18.000 de aluguel anual, £7.500 de juros de financiamento e £2.500 em outras despesas dedutíveis.
- Renda de aluguel: £18.000
- Outras despesas: £2.500 → lucro antes dos juros: £15.500
- Pessoa física: imposto de renda = £15.500 × 40% = £6.200, menos 20% de crédito sobre £7.500 de juros (£1.500) = £4.700 devidos
- Lucro real: £18.000 − £2.500 − £7.500 = £8.000
- Ltd: lucro tributável = £8.000 (juros deduzidos) × 19% = £1.520 devidos
O mesmo lucro real de £8.000 nos dois casos, mas £4.700 de imposto pessoal contra £1.520 de corporation tax, £3.180 a mais mantidos ao deter o imóvel por meio de uma limited company neste nível de lucro e faixa de imposto.
Perguntas frequentes
O que exatamente é a Section 24?
A Section 24 do Finance (No. 2) Act 2015, em pleno vigor desde o ano fiscal 2020/21, retirou dos proprietários pessoas físicas a possibilidade de deduzir os juros do financiamento como despesa antes de calcular o lucro de aluguel tributável. Em vez disso, eles recebem um crédito fiscal à alíquota básica sobre os juros pagos (20% em 2026/27, subindo com a alíquota básica sobre renda de imóveis a partir de 2027/28), independentemente da sua alíquota real de imposto de renda.
A Section 24 afeta também as limited companies?
Não. A Section 24 só se aplica a proprietários pessoas físicas (incluindo os de sociedades). As limited companies nunca foram afetadas; sempre deduziram os juros de empréstimos como uma despesa empresarial normal antes de pagar corporation tax sobre o restante, e é exatamente por isso que a incorporação se tornou uma estratégia comum depois de 2020.
Incorporar minha carteira é sempre a decisão certa?
Não automaticamente. Transferir um imóvel já mantido em nome pessoal para uma empresa geralmente conta como uma venda para fins fiscais, gerando imposto sobre ganhos de capital e stamp duty land tax (em geral sem alívio para primeiro comprador nem para múltiplos imóveis) na transferência, além do custo de um novo financiamento em nome da empresa. Tende a fazer mais sentido para compras novas ou carteiras muito alavancadas que geram muitos juros, e não automaticamente para todos. Busque aconselhamento fiscal profissional antes de reestruturar.
Por que um contribuinte de faixa básica seria menos afetado pela Section 24?
Porque o crédito fiscal de 20% corresponde exatamente à alíquota marginal de um contribuinte de faixa básica, o efeito líquido da Section 24 é aproximadamente neutro para ele. Ele é tributado sobre o lucro maior (sem a dedução dos juros), mas recebe de volta o crédito correspondente. Contribuintes de faixa alta e adicional recebem apenas um crédito de 20% sobre juros que, de outra forma, teriam abatido imposto a 40% ou 45%, e é aí que o custo real pesa.
O crédito fiscal de 20% se aplica a toda a parcela do financiamento?
Não. Apenas a parcela de juros. Se você tem um financiamento com amortização, a parte de amortização do capital da sua parcela mensal nunca foi dedutível para proprietários, então a Section 24 não muda o tratamento dessa parcela; ela só mudou o tratamento do componente de juros.