O processo jurídico de comprar um imóvel no Reino Unido: guia de conveyancing passo a passo
O conveyancing costuma levar 12-20 semanas, cadeias de vendas o levam além de 22, e nada é de fato vinculante até a troca de contratos. Cada etapa explicada, o que causa atrasos e como manter o seu no prazo.
Resposta rápida: Depois que sua oferta é aceita, o processo jurídico, o conveyancing, costuma levar 12-20 semanas na Inglaterra e no País de Gales, desde contratar um solicitor até receber as chaves. Compras sem financiamento e sem cadeia de vendas podem ser concluídas em 4-8 semanas; apartamentos em leasehold e imóveis numa cadeia costumam levar 16-22+ semanas. Nada é juridicamente vinculante até a troca de contratos, e o trabalho do Land Registry pode continuar por semanas depois de você já ter se mudado.
Por que o processo de conveyancing leva o tempo que leva
Comprar um imóvel é um dos maiores compromissos financeiros que a maioria das pessoas assumirá na vida, e o processo de conveyancing por trás existe para proteger os dois lados antes que esse dinheiro mude de mãos de forma irreversível. Depois que sua oferta é aceita, solicitors, credores hipotecários, avaliadores e a equipe jurídica do vendedor precisam, cada um de forma independente, confirmar que o imóvel pode ser transferido com segurança: que o título está limpo, que as buscas não levantam sinais de alerta, que a hipoteca está de fato em vigor e que todas as partes de qualquer cadeia estão prontas para andar ao mesmo tempo.
Na AAI, passamos por esse processo regularmente no lado da aquisição dos nossos próprios projetos de reforma, e o padrão se repete sempre: os imóveis que são concluídos mais rápido são aqueles em que a papelada, a hipoteca e o solicitor do comprador estavam todos prontos antes mesmo de a oferta ser aceita. Este guia cobre cada etapa do processo, o que costuma causar atrasos e como ajudar a manter sua própria compra no prazo. Aplica-se à Inglaterra e ao País de Gales. A Escócia tem um sistema diferente, em que as ofertas se tornam vinculantes muito antes, no momento em que as missives são concluídas.
Quanto tempo leva para comprar um imóvel?
Cada transação é diferente, mas os prazos abaixo refletem o que é típico para cada tipo de compra.
| Tipo de transação | Prazo típico |
|---|---|
| Compra sem financiamento, sem cadeia | 4-8 semanas |
| Compra freehold com hipoteca | 10-16 semanas |
| Imóvel em leasehold | 14-20 semanas |
| Cadeia de vendas (property chain) | 16-22+ semanas |
Quanto mais partes envolvidas (um credor hipotecário, um freeholder em leasehold, compradores e vendedores acima e abaixo de você numa cadeia), maior o número de peças independentes que precisam se alinhar ao mesmo tempo, e mais provável é que algo atrase a transação inteira.
O processo de conveyancing, etapa por etapa
Embora cada compra tenha suas peculiaridades, o processo de conveyancing em geral segue a mesma sequência da oferta à conclusão.
| Etapa | Prazo típico | O que acontece |
|---|---|---|
| 1. Oferta aceita | Semana 1 | Solicitors contratados, identidade e recursos verificados, pedido de hipoteca encaminhado |
| 2. Buscas e hipoteca | Semanas 2-6 | Buscas na autoridade local, ambientais e de drenagem; avaliação do credor e oferta de hipoteca |
| 3. Vistorias e questionamentos jurídicos | Semanas 4-14 | Análise do título, questionamentos levantados e respondidos, achados da vistoria resolvidos |
| 4. Troca de contratos | Semanas 10-18 | Os contratos se tornam juridicamente vinculantes, depósito pago, data de conclusão fixada |
| 5. Conclusão (completion) | Geralmente 1-2 semanas após a troca | Recursos transferidos, a propriedade passa, chaves entregues |
| 6. Após a conclusão | Semanas depois da mudança | SDLT pago, propriedade registrada no HM Land Registry |
Etapa 1: Oferta aceita
Quando o vendedor aceita sua oferta, a imobiliária emite um Memorandum of Sale confirmando o preço acordado e os dados das duas partes. Neste ponto você deve contratar um solicitor de conveyancing, enviar comprovante de identidade, comprovar os recursos e finalizar seu pedido de hipoteca, se precisar de uma. A venda está sujeita a contrato (subject to contract) nesta fase, o que significa que qualquer dos lados ainda pode desistir sem penalidade.
Etapa 2: Buscas e hipoteca
Seu solicitor começa a investigar o imóvel enquanto seu credor avalia, em paralelo, seu pedido de hipoteca. As buscas típicas incluem uma Local Authority Search, uma Environmental Search e uma Water and Drainage Search: cada uma verificando uma categoria diferente de risco que o próprio título não revela, do histórico de planejamento ao risco de inundação e a quem pertencem os esgotos. Seu credor normalmente organiza sua própria avaliação hipotecária e, quando satisfeito, emite uma oferta formal de hipoteca. Se você ainda não calculou quanto essa oferta realmente custará mês a mês, nossa calculadora de pagamento de hipoteca dá o cronograma completo de amortização antes de você se comprometer.
Etapa 3: Vistorias e questionamentos jurídicos
Costuma ser a etapa mais longa da transação. Seu solicitor revisa o título jurídico e levanta questionamentos ao solicitor do vendedor, que podem cobrir licenças de planejamento, conformidade com as building regulations, divisas, servidões de passagem, termos do lease, service charges e alterações feitas por proprietários anteriores. Se você contratou uma Home Survey, tudo o que ela sinalizar (recalque, umidade, uma extensão sem autorização) normalmente precisa ser resolvido ou incorporado ao preço em uma renegociação antes que a transação possa seguir para a troca.
Etapa 4: Troca de contratos
Quando os dois lados estão satisfeitos e os recursos da hipoteca confirmados, os contratos são trocados: o marco mais importante de todo o processo. Na troca, as duas partes ficam juridicamente comprometidas, a data de conclusão é fixada, o comprador paga o depósito do contrato e o seguro predial normalmente deve estar em vigor a partir desse ponto, já que a responsabilidade pelo imóvel geralmente passa ao comprador na troca pelas condições padrão de venda. Antes da troca, qualquer das partes geralmente pode desistir sem consequência séria. Depois da troca, desistir pode significar perder o depósito e enfrentar uma ação pelas perdas do vendedor.
Etapa 5: Conclusão
A conclusão é o dia da mudança. Seu solicitor transfere os recursos da compra ao solicitor do vendedor e, assim que o dinheiro é recebido, a propriedade se transfere, a imobiliária libera as chaves e você pode se mudar. A conclusão costuma vir uma a duas semanas após a troca, embora troca e conclusão no mesmo dia aconteçam em algumas compras sem cadeia.
Etapa 6: Após a conclusão
Receber as chaves não é o fim do trabalho do seu solicitor. Ele ainda precisa pagar o Stamp Duty Land Tax devido (calcule sua própria obrigação com nossa calculadora de stamp duty, sobretudo se for um segundo imóvel ou um buy-to-let, onde se aplica a sobretaxa de imóvel adicional), registrar sua propriedade no HM Land Registry, registrar a garantia legal (legal charge) do credor se você tem hipoteca e enviar a confirmação quando o registro for concluído. O registro no Land Registry pode demorar mais que a própria compra, sobretudo em imóveis novos ou títulos complexos, mas não impede que você more ou use o imóvel nesse meio-tempo.
Por que as compras de imóveis atrasam?
Os atrasos são comuns e nem sempre estão sob controle do seu solicitor. As causas mais frequentes incluem:
- Resultados lentos das buscas na autoridade local
- Atrasos do credor em emitir uma oferta formal de hipoteca
- Questionamentos jurídicos pendentes que o solicitor do vendedor demora a responder
- Achados da vistoria que exigem mais investigação ou renegociação
- Documentação faltante, sobretudo informações de gestão de leasehold
- Cadeias de vendas, em que um elo atrasado desacelera toda transação ligada a ele
Compras sem cadeia (compradores sem financiamento, compradores de primeira viagem ou um vendedor sem nada a comprar adiante) contornam a maior fonte isolada de atraso, o que é uma das razões pelas quais preferimos compras em leilão para partes do nosso próprio portfólio; escrevemos o que isso realmente envolve em nosso guia de compra em leilão.
Troca vs conclusão: qual é a diferença?
Essas duas etapas são confundidas o tempo todo, sobretudo por compradores de primeira viagem, mas marcam pontos muito diferentes da transação.
| Troca de contratos | Conclusão |
|---|---|
| Os contratos se tornam juridicamente vinculantes | A propriedade se transfere |
| A data de conclusão é fixada | As chaves são liberadas |
| O comprador paga o depósito | O comprador paga o restante dos recursos da compra |
| O comprador está juridicamente comprometido a comprar | O comprador se torna o proprietário legal |
Em suma: a troca é o compromisso, a conclusão é a entrega. Tudo antes da troca é provisório; tudo depois é contratual.
Como acelerar o processo de conveyancing
Escolha um solicitor antes de precisar de um
Não espere até a oferta ser aceita para começar a procurar. Ter um solicitor já contratado e pronto para agir significa que o trabalho pode começar no dia em que sua oferta for aceita, e não uma ou duas semanas depois.
Organize sua hipoteca com antecedência
Uma Decision in Principle antes de fazer uma oferta significa que o credor já fez uma primeira análise da sua capacidade de pagamento, o que acelera de forma relevante o pedido formal quando você tem um imóvel para vinculá-lo.
Responda rápido aos pedidos
Solicitors, corretores de hipotecas e imobiliárias vão precisar de documentos seus em vários momentos. Um formulário deixado sem assinar por uma semana é uma semana acrescentada à transação. Devolver a papelada no dia em que ela chega é um dos poucos atrasos inteiramente sob seu controle.
Agende sua vistoria cedo
Agendar a vistoria assim que sua oferta é aceita, em vez de esperar semanas, significa que quaisquer problemas que ela revele são identificados, e qualquer renegociação resolvida, antes de o trabalho jurídico estar adiantado demais para ser desfeito com facilidade.
Mantenha contato regular
Uma ligação rápida ao seu solicitor, corretor de hipotecas e imobiliária a cada semana ou duas traz à tona pequenos entraves antes de virarem o tipo de atraso que custa um mês.
Perguntas Frequentes
Uma oferta aceita é juridicamente vinculante?
Não. Na Inglaterra e no País de Gales, as vendas de imóveis continuam sujeitas a contrato até a troca formal de contratos. Qualquer dos lados pode desistir antes desse ponto sem penalidade financeira.
Por que as compras em leasehold levam mais tempo?
As transações em leasehold exigem trabalho jurídico extra: seu solicitor precisa revisar o próprio lease, além das informações de gestão, service charges, ground rent e quaisquer obras pendentes do freeholder ou da administradora. Obter essas informações de uma administradora lenta é uma das fontes mais comuns de atraso em uma compra de resto direta. Se o lease tem menos de 90 anos restantes, vale também verificar o custo provável de estendê-lo antes de trocar contratos. Veja nosso guia do custo de extensão de lease.
Quando devo contratar o seguro predial?
Na maioria das compras, o seguro predial deve estar em vigor a partir da troca de contratos, já que a responsabilidade pelo imóvel normalmente passa ao comprador nesse ponto pelas condições padrão de venda. Seu solicitor ou credor confirmará se sua transação funciona de outra forma.
O que acontece se a cadeia de vendas se rompe?
Se alguém na cadeia desiste ou trava, toda transação ligada a ela é afetada. As partes restantes geralmente precisam renegociar prazos, ou o vendedor precisa encontrar um comprador substituto, antes que a cadeia como um todo possa andar de novo.
Considerações finais
A maioria das compras na Inglaterra e no País de Gales é concluída em 12-20 semanas, embora a resposta honesta seja sempre "depende": da hipoteca, do imóvel e de a quantas outras transações a sua está encadeada. O processo de conveyancing passa por buscas, vistorias, questionamentos jurídicos, troca e conclusão, mais ou menos nessa ordem, e o fato mais útil a guardar é que nada é vinculante até a troca, e nada é seu até a conclusão. Ter suas finanças, papelada e solicitor prontos antes de fazer uma oferta não eliminará os atrasos por completo, mas remove os que estavam sob seu controle desde o início, e na maioria das transações isso é mais da metade deles.
Este artigo é apenas informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. Os prazos e exigências de conveyancing variam conforme o imóvel, o credor e a cadeia, e o processo descrito aqui se aplica apenas à Inglaterra e ao País de Gales, não à Escócia. Busque orientação de um solicitor de conveyancing qualificado para a sua transação específica.