O PRS Database de senhorios: guia de registro, taxas e multas (2026)

Atualizado em 24 de outubro de 2026: as datas de registro e a taxa de £65 agora estão confirmadas.

Se você possui imóveis alugados na Inglaterra, o PRS Database é uma das maiores mudanças de conformidade que chegam este ano, ao lado da abolição da Section 21 e das locações periódicas que já entraram em vigor em 1.º de maio de 2026. Diferentemente dessa mudança, o cadastro não tem uma única data de virada. Ele está sendo implantado região a região a partir de 15 de dezembro de 2026, e grande parte de seus detalhes está em regulamentos, e não na própria lei.

Essa lacuna entre "confirmado" e "ainda a ser decidido" é exatamente onde muito conteúdo online para senhorios erra. Este guia traça a linha com clareza e depois dá um checklist prático para deixar seus registros prontos, independentemente de quando exatamente a sua área entrar no ar.

PRS Database num relance

A visão geral do próprio governo para senhorios descreve o cadastro como uma ferramenta para ajudar os inquilinos a fazer escolhas informadas, ajudar os senhorios a demonstrar conformidade e dar às prefeituras informações melhores para a fiscalização. Vale tratá-lo como uma genuína nova camada do sistema de conformidade, e não uma formalidade.

Nota: este artigo trata do PRS Database apenas na Inglaterra. Escócia, País de Gales e Irlanda do Norte têm sistemas próprios de registro de senhorios. Nada aqui é aconselhamento jurídico.

O que o PRS Database realmente é

É um banco de dados nacional, criado pela Renters' Rights Act 2025, com registros de senhorios residenciais e das residências que alugam, além de certas informações de fiscalização e regulatórias. A lei cria o cadastro e seus crimes; o conteúdo detalhado, o processo de verificação e as regras voltadas ao público ficam para regulamentos, que o governo já publicou em versão preliminar.

Três coisas o distinguem de algo como um simples diretório de senhorios:

• Está atrelado à fiscalização. Espera-se que as prefeituras o usem para identificar senhorios em desconformidade, e não apenas tenham uma lista passiva.
• Está atrelado à própria locação. A lei restringe anunciar e alugar um imóvel que não esteja registrado. Não é um exercício burocrático de fundo que você pode deixar até uma prefeitura cobrá-lo.
• Está atrelado à reintegração de posse. Um senhorio não registrado pode ser impedido de obter uma ordem de reintegração, uma consequência muito mais afiada que a de um esquema típico de licenciamento.

Quando começa o registro?

O cronograma de implementação do governo, publicado em novembro de 2025, define três fases. A Fase 1 (abolir a Section 21, mover as locações para um sistema periódico) entrou em vigor em 1.º de maio de 2026. A Fase 2, que inclui o PRS Database e o ombudsman de senhorios, começa com a abertura do cadastro em 15 de dezembro de 2026. A Fase 3, que cobre a Awaab's Law e um padrão de moradia decente (decent homes standard) para o setor de aluguel privado, ainda não tem data confirmada.

Dentro da Fase 2, o cronograma descreve uma implantação em etapas: o Estágio 1 abre o cadastro a senhorios e prefeituras região a região; o Estágio 2 acrescenta acesso público mais amplo e compartilhamento de dados, seguido do serviço de ombudsman. Cada região tem sua própria janela de registro de 3 meses, então seu prazo depende de onde fica o seu imóvel, e não de onde você mora.

A página "Get ready to register" do governo apresenta o cronograma confirmado. O serviço se chama "Register your rental property" e abre em 15 de dezembro de 2026. As West Midlands vêm primeiro, com prazo de registro em 14 de março de 2027, e todos os senhorios que alugam ativamente um imóvel na Inglaterra precisam estar registrados até 14 de novembro de 2027. O governo publica a janela de cada região nessa página, então confira as datas da região onde fica o seu imóvel. O cronograma e a taxa estão definidos na versão preliminar dos Private Rented Sector Database Regulations 2026, publicada em 9 de setembro de 2026.

O que ainda não foi confirmado

A data de abertura, as janelas regionais e a taxa agora estão confirmadas. Desconfie de qualquer artigo (incluindo os gerados por IA) que declare estes detalhes restantes como fatos assentados:

• Todos os campos que serão obrigatórios no formulário de registro
• Precisamente quais informações serão visíveis ao público
• Como as informações de certificados e outras serão verificadas

Quem cita uma taxa diferente de £65 por imóvel por ano, ou um prazo de registro único que ignora a janela da sua região, está trabalhando com informações desatualizadas ou não oficiais.

Quem precisa se registrar

O cronograma do governo afirma que todos os senhorios de locações assured e regulated dentro do escopo serão legalmente obrigados a registrar a si mesmos e seus imóveis. Na prática, isso cobre:

Senhorios pessoas físicas

Se você possui e aluga pessoalmente um imóvel no escopo, espere se registrar como senhorio e também pelo imóvel específico.

Senhorios em conjunto

Vale destacar porque o cronograma é específico: espera-se que as informações de contato do senhorio capturem dados de todos os senhorios conjuntos, e não apenas de quem está nomeado como contato principal. Se você é coproprietário de um imóvel alugado, não presuma que registrar um nome cobre o arranjo.

Empresas limitadas e SPVs

Quando uma empresa possui o imóvel, a empresa é o senhorio para esses fins. Tenha à mão os dados da empresa, as informações da sede registrada e os registros do imóvel, além da documentação de conformidade habitual.

Senhorios com portfólio

O cadastro cria registros separados para senhorios e para cada residência. Não há indicação de um atalho para registrar um portfólio inteiro de uma vez. Se você tem dez imóveis, espere dez conjuntos de informações de imóvel para manter atualizados, mesmo que os dados do senhorio sejam compartilhados entre todos.

Quais informações os senhorios precisarão

Você vai se registrar online pelo serviço "Register your rental property", entrando com um GOV.UK One Login. O formulário de registro final é definido por regulamentos, mas o cronograma e a orientação de registro do governo já indicam as categorias gerais.

Informações do senhorio

Nome legal completo, dados de contato, endereço, dados de eventuais coproprietários e informações da empresa quando relevante. Os campos exatos e como serão verificados ainda precisam ser confirmados.

Informações do imóvel

Senhorios com portfólio: uma única planilha com uma linha por imóvel, cobrindo esses campos, vai poupar muita correria quando o registro abrir na sua área.

Informações de gás, elétrica e EPC

A orientação de registro do governo confirma que você precisará dos dados de Gas Safety, segurança elétrica e Energy Performance Certificate para se registrar. Para cada imóvel, mantenha um registro atualizado da data do Gas Safety Certificate, da data do EICR e da próxima inspeção, da classificação e validade do EPC e de qualquer licença ou isenção relevante.

Uma ressalva que vale enfatizar: um certificado vencido não significa necessariamente que o cadastro rejeitará seu registro. O governo não explicou como os dados dos certificados serão conferidos. O mais seguro é pôr em dia agora a conformidade de base, em vez de apostar em como o sistema tratará uma lacuna.

Checklist de registro

Você não precisa esperar o portal abrir para fazer isto. Para cada imóvel, percorra:

• Confirme a propriedade legal e registre todos os senhorios conjuntos
• Verifique se os dados de contato do senhorio estão atualizados
• Confirme o endereço exato do imóvel
• Registre o tipo de imóvel e o número de quartos
• Registre a ocupação e se é mobiliado
• Localize o Gas Safety Certificate atual
• Localize o EICR atual e sua data de validade
• Confira a classificação e a validade do EPC
• Verifique se se aplica licenciamento de HMO, seletivo ou adicional
• Anote quaisquer isenções que possam se aplicar a um imóvel
• Digitalize e centralize esses documentos em vez de deixá-los espalhados
• Crie um GOV.UK One Login, se ainda não tiver um
• Confira a janela de registro da sua região e anote o prazo
• Reserve £65 por imóvel por ano para a taxa de registro

Nosso checklist de documentos de entrada cobre a papelada sobreposta que você já deveria ter por locação, vale cruzar se estiver auditando registros ao mesmo tempo.

Isto substitui o licenciamento de HMO?

Não. O PRS Database convive com o licenciamento de HMO, seletivo e adicional, e não o substitui. Um HMO sujeito a licença ainda precisa da licença, independentemente da situação de registro no cadastro. São dois regimes separados com fiscalização separada. Se você avalia se uma conversão para HMO ainda se sustenta quando as taxas do cadastro entram além dos custos de licenciamento, nossa Calculadora de Rentabilidade de HMO permite modelar os números com os dois conjuntos de custos incluídos.

O que acontece se você não se registrar

A lei restringe anunciar e alugar um imóvel antes de ele ter um registro ativo no cadastro, e os anúncios escritos precisarão trazer os identificadores únicos emitidos ao senhorio e ao imóvel. Na prática, a situação no cadastro passa a ser algo a verificar antes de anunciar uma vaga, e não algo a resolver depois de achar um inquilino.

Penalidades

A orientação de fiscalização do governo para senhorios define uma estrutura de multas civis em dois níveis. Alugar ou anunciar um imóvel sem registrá-lo antes pode render uma multa civil de até £7.000. Violações repetidas, ou fornecer informações falsas ou enganosas ao cadastro, escalam para uma multa civil de até £40.000 ou processo criminal.

Esses dois valores são confundidos com bastante frequência online. £40.000 não é a multa padrão por simplesmente atrasar o registro. Aplica-se especificamente a violações repetidas ou graves, não a uma primeira lacuna de conformidade.

Um senhorio não registrado ainda pode despejar um inquilino?

Esta é, sem dúvida, a consequência mais afiada de todo o esquema. A lei restringe um tribunal de conceder uma ordem de reintegração de posse quando o senhorio não tem um registro ativo no cadastro para si e para a residência. Há exceções legais, sendo os fundamentos de reintegração por comportamento antissocial a principal, mas fora delas um senhorio não registrado pode se ver incapaz de recuperar seu imóvel pelos tribunais.

A forma mais precisa de dizer: o descumprimento do registro no cadastro pode impedir um senhorio de obter uma ordem de reintegração na maioria das circunstâncias, e não que invalide um tipo específico de aviso. O mecanismo está no poder do tribunal de conceder a posse, e não em como um aviso é entregue.

E as imobiliárias (letting agents)?

As restrições de marketing e publicidade da lei se aplicam a quem faz o marketing, o que na prática inclui agentes que atuam por um senhorio. Mas não presuma que sua imobiliária absorve automaticamente toda obrigação do cadastro só porque cuida do seu marketing e da papelada voltada ao inquilino. O governo ainda não publicou orientação específica para agentes sobre o cadastro. Antes da implantação na sua região, obtenha respostas concretas da sua imobiliária sobre:

• Quem registra o imóvel, você ou ela?
• Quem mantém o registro atualizado conforme os dados mudam?
• Quem acompanha as renovações de certificados e as repassa?
• Quem inclui os identificadores exigidos nos anúncios?

Registre as respostas por escrito. "Eu presumi que a imobiliária cuidava disso" é uma forma comum de senhorios com portfólio acabarem em desconformidade em uma papelada que tecnicamente era de outra pessoa atualizar.

Quanto vai custar?

A taxa é de £65 por imóvel por ano, confirmada pelo governo em 9 de setembro de 2026. Durante a implantação ela é proporcional, então os senhorios cuja região vem primeiro não pagam mais por se registrar antes. Depois disso, você renova o registro todo ano. A lei permite que a taxa seja definida por regulamentos com referência ao custo de operar e fazer cumprir o cadastro. Reserve verba para ela como um custo contínuo por imóvel, e não como uma cobrança única por senhorio.

O cadastro será público?

Em parte, mas o alcance exato não está definido. A lei permite que regulamentos especifiquem quais informações de um registro ativo devem ser tornadas públicas, e o governo disse que o detalhe preciso ainda está sendo definido. Não aceite pelo valor de face uma afirmação confiante sobre se seu endereço pessoal especificamente será ou não publicamente visível até que o governo publique uma orientação clara sobre isso.

O que fazer agora

1. Monte um registro de conformidade dos imóveis. Um registro por imóvel: propriedade, endereço, tipo, quartos, ocupação, dados do senhorio e cada certificado com sua validade.
2. Verifique os registros de propriedade conjunta. Confirme que você tem dados atuais e corretos de cada senhorio conjunto, e não só do contato principal.
3. Audite seus documentos de conformidade agora. Melhor descobrir um EICR vencido este mês do que na semana em que o registro abre na sua área.
4. Verifique o licenciamento local separadamente. O registro no cadastro não toca nas obrigações de licenciamento de HMO ou seletivo.
5. Confira a janela de registro da sua região em vez de presumir que um prazo nacional único se aplica a você. O prazo das West Midlands é 14 de março de 2027, e todo senhorio que aluga ativamente um imóvel precisa estar registrado até 14 de novembro de 2027.

O cadastro no contexto

Trate-o como mais uma camada sobre tudo o que você já administra: segurança de gás e elétrica, exigências de EPC, proteção do depósito, licenciamento, verificações de right to rent, exigências de alarmes e (desde maio de 2026) as novas regras de locação e reintegração de posse da Renters' Rights Act. Nenhuma dessas obrigações existentes some porque o cadastro existe; é uma camada adicional de conformidade e fiscalização, não um substituto para nenhuma delas. Para saber o que mais mudou para os senhorios desde maio de 2026, veja nossa atualização A Renters' Rights Act seis meses depois.

Erros a evitar

• Presumir que o registro substitui o licenciamento de HMO. Não substitui. Continue tratando-os como duas trilhas de conformidade separadas.
• Esperar até o último minuto. Senhorios com portfólio podem ter dezenas de certificados e registros de propriedade para reunir; comece agora, e não quando a janela da sua região abrir.
• Confiar em uma taxa de registro não oficial. A taxa confirmada é de £65 por imóvel por ano, proporcional durante a implantação. Trate qualquer outro valor como desatualizado.
• Presumir que sua imobiliária cuida de tudo. Deixe por escrito quem faz o quê.
• Tratar 15 de dezembro de 2026 como um prazo nacional único. É quando o serviço abre e começa a janela das West Midlands. Cada região tem sua própria janela de 3 meses, e seu prazo depende de onde fica o imóvel, e não de onde você mora.
• Presumir que um certificado vencido bloqueia automaticamente o registro. O governo nomeou dados de gás, elétrica e EPC como campos esperados, mas não publicou como a verificação funcionará de fato.
• Presumir que £40.000 se aplica a toda violação. Esse valor é para violações repetidas ou graves; uma primeira lacuna fica em até £7.000.

Perguntas Frequentes

Quando começa o registro no PRS Database?

O registro abre em 15 de dezembro de 2026, região a região, começando pelas West Midlands (prazo em 14 de março de 2027). Cada região tem uma janela de 3 meses, e todos os senhorios que alugam ativamente um imóvel precisam estar registrados até 14 de novembro de 2027. Consulte a página de registro do governo para ver as datas da sua região.

O registro é obrigatório?

Sim. O cronograma de implementação confirma que será obrigatório para todos os senhorios do PRS quando se aplicar à sua área.

Quanto vai custar?

£65 por imóvel por ano, proporcional durante a implantação. Você renova o registro todo ano.

Do que preciso para me registrar?

Um GOV.UK One Login, os dados do senhorio e do imóvel e os dados dos certificados de segurança de gás, segurança elétrica e EPC.

O registro é por imóvel ou por senhorio?

Ambos. O cadastro mantém registros separados para senhorios e para cada residência que alugam.

Senhorios que são empresas limitadas precisam se registrar?

Sim, quando uma empresa possui o imóvel, ela é tratada como o senhorio e deve esperar se registrar como tal. O processo exato para estruturas de empresa depende de regulamentos que ainda estão em versão preliminar.

Todos os senhorios conjuntos precisam fornecer dados?

O cronograma diz especificamente que as informações de contato do senhorio capturarão dados de todos os senhorios conjuntos, e não só de um contato nomeado.

Isto substitui o licenciamento de HMO ou seletivo?

Não. É um sistema nacional adicional. As exigências de licenciamento local permanecem exatamente como estão.

Meu endereço será publicamente visível?

Ainda não determinado. Os regulamentos definirão quais informações de um registro no cadastro serão tornadas públicas.

E se meu Gas Safety Certificate ou EICR estiver vencido?

Renove-o independentemente do cadastro. São obrigações legais existentes por si sós. Como o cadastro verificará informações de segurança não foi confirmado.

Posso anunciar um imóvel antes de registrá-lo?

Não, a lei restringe anunciar um imóvel antes de ele ter um registro ativo no cadastro, e os anúncios precisarão trazer os identificadores atribuídos.

Qual é a multa por não se registrar?

Até £7.000 por alugar ou anunciar um imóvel não registrado, subindo para até £40.000 ou processo criminal em caso de violações repetidas ou graves.

Deixar de me registrar pode me impedir de despejar um inquilino?

Na maioria das circunstâncias, sim: os tribunais ficam restritos de conceder uma ordem de reintegração de posse quando o senhorio não tem um registro ativo no cadastro. Fundamentos de comportamento antissocial são a principal exceção.

O cadastro já está aberto?

Ainda não. O serviço "Register your rental property" abre em 15 de dezembro de 2026, começando pelas West Midlands, como parte da Fase 2 da implantação da Renters' Rights Act. Consulte o guia da lei no gov.uk para a situação atual.

Principais Conclusões

• O registro abre em 15 de dezembro de 2026 pelo serviço "Register your rental property", região a região, começando pelas West Midlands (prazo em 14 de março de 2027). Todos os senhorios que alugam ativamente um imóvel precisam estar registrados até 14 de novembro de 2027.
• O registro é obrigatório e cobre tanto senhorios quanto imóveis individuais, com uma taxa de £65 por imóvel por ano, proporcional durante a implantação.
• Você precisará de um GOV.UK One Login e dos dados dos certificados de segurança de gás, segurança elétrica e EPC.
• Todos os senhorios conjuntos precisam ser capturados, não apenas um contato nomeado. Verifique isso já se você é coproprietário.
• Convive com o licenciamento de HMO e seletivo, e não o substitui.
• Alugar ou anunciar sem registro traz uma multa civil de até £7.000, subindo para £40.000 em violações repetidas ou graves, e pode bloquear uma ordem de reintegração de posse na maioria das circunstâncias.
• Alguns detalhes (os campos exatos, a visibilidade pública, como os certificados são verificados) ainda não estão confirmados. Trate com cautela qualquer fonte que os declare como fato assentado.
• O mais útil que você pode fazer agora é administrativo: deixar os registros de propriedade, imóvel e certificados precisos e centralizados antes de a janela da sua região abrir.

Este artigo é apenas informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. As datas e a taxa aqui vêm do anúncio do governo de 9 de setembro de 2026 e da versão preliminar dos Private Rented Sector Database Regulations 2026, então os detalhes ainda podem mudar antes de a janela de registro da sua região abrir. Consulte sempre a orientação atual no gov.uk e converse com um consultor qualificado sobre suas circunstâncias específicas.