A Renters' Rights Act 2025: guia completo para senhorios e inquilinos do Reino Unido

O que é a Renters' Rights Act 2025?

A Renters' Rights Act 2025 é a maior reformulação da locação privada na Inglaterra em mais de 30 anos. Ela substitui o sistema de assured shorthold tenancy (AST), que sustenta o setor de aluguel privado desde 1988, por um único tipo de locação periódica contínua, e remove a possibilidade de o senhorio despejar um inquilino sem dar um motivo.

A lei recebeu o Royal Assent em 27 de outubro de 2025, segundo o guia oficial do GOV.UK sobre a Renters' Rights Act. Em vez de entrar em vigor toda de uma vez, está sendo implantada em fases. A primeira e maior fase (cobrindo a Section 21, locações periódicas, aumentos de aluguel, fundamentos de reintegração de posse, aluguel adiantado e as disposições sobre animais de estimação e discriminação) entrou em vigor em 1.º de maio de 2026. Uma segunda fase, que introduz o cadastro do PRS e o Ombudsman, é esperada a partir do fim de 2026, com a adesão se tornando obrigatória em 2028. Um Decent Homes Standard para o setor de aluguel privado vem ainda mais tarde.

Principais mudanças num relance

O fim da Section 21

A Section 21 do Housing Act 1988 permitia aos senhorios encerrar uma locação sem dar nenhum motivo, desde que entregassem o aviso correto. Foi por anos a característica mais criticada do setor de aluguel privado e, desde 1.º de maio de 2026, não existe mais.

Um aviso da Section 21 podia ser validamente entregue até 30 de abril de 2026 pelas regras antigas, mas mesmo um aviso validamente entregue tinha depois um prazo de validade limitado. Os senhorios que entregaram um tinham de iniciar o processo judicial até a primeira das datas entre seis meses da data do aviso e 31 de julho de 2026, ou a via sem justa causa se perdia por completo.

Todo despejo agora precisa se apoiar em um fundamento da Section 8: um motivo declarado e comprovado, como aluguel em atraso, comportamento antissocial, o senhorio querer vender ou o senhorio ou um familiar próximo querer morar no imóvel.

As locações de prazo fixo acabaram

Não existe mais AST de 6 ou 12 meses. Toda locação privada, nova ou já em andamento, tornou-se uma locação periódica sem prazo em 1.º de maio de 2026, correndo em ciclo mensal sem data de término embutida.

Os inquilinos podem sair a qualquer momento dando 2 meses de aviso por escrito, sem esperar um prazo fixo expirar. Os senhorios perdem a certeza de um prazo mínimo garantido, mas ganham uma locação que também nunca cai automaticamente numa zona cinzenta jurídica incômoda.

Aumentos de aluguel: o novo processo da Section 13

As revisões de aluguel previstas no contrato de locação não se aplicam mais. A única forma de aumentar o aluguel durante uma locação é um aviso formal da Section 13 (usando o novo Form 4A prescrito), entregue no máximo uma vez a cada 12 meses, dando ao inquilino pelo menos 2 meses de aviso antes de o novo aluguel entrar em vigor.

Se um inquilino acha que o aluguel proposto está acima da taxa de mercado vigente, pode contestá-lo, sem custo, no First-tier Tribunal (Property Chamber). Pelas novas regras, o Tribunal não pode fixar um aluguel maior que o efetivamente proposto pelo senhorio, e qualquer aluguel ajustado só passa a valer a partir da data da decisão do Tribunal, nunca retroativamente. Isso remove o antigo desincentivo a contestar, em que um inquilino corria o risco de acabar com um aluguel maior, retroativo, só por pedir ao Tribunal que olhasse o caso.

Fundamentos de reintegração de posse: o que mudou

Com a Section 21 fora, os fundamentos da Section 8 carregam todo o peso, e vários foram reescritos ou endurecidos junto com a reforma.

O limite de aluguel em atraso importa na prática: pelas regras antigas, os senhorios podiam buscar a reintegração obrigatória quando um inquilino atrasava dois meses (ou oito semanas). A Renters' Rights Act eleva essa barra para três meses, ou 13 semanas para locações semanais e quinzenais: um colchão significativo a favor do inquilino antes mesmo de o fundamento obrigatório ficar disponível.

Aluguel adiantado e disputas de lances

Duas práticas que excluíam inquilinos sem fiador no Reino Unido, sem forte histórico de crédito ou simplesmente sem bolso fundo foram ambas restringidas. Senhorios e agentes não podem mais pedir mais de um mês de aluguel adiantado, fechando a prática de exigir seis ou doze meses antecipados. E um imóvel precisa ser alugado pelo preço em que foi anunciado. Senhorios e agentes não podem mais convidar nem aceitar ofertas acima do aluguel listado, o que havia transformado algumas locações em disputas informais de lances.

O direito de pedir um animal de estimação

Desde 1.º de maio de 2026, os inquilinos têm o direito legal de pedir permissão ao senhorio para ter um animal de estimação, e o senhorio não pode recusar sem razoabilidade. O senhorio tem 28 dias para responder. Isso não obriga os senhorios a aceitar todo pedido: uma objeção genuína e razoável (um apartamento pequeno sem acesso externo e um cachorro grande, por exemplo) continua valendo, mas uma cláusula geral de "proibido animais" sem considerar o pedido individual não se sustenta mais.

Chega de "No DSS" ou "No Children"

Recusar um candidato apenas porque ele recebe benefícios ou tem filhos agora é ilegal. Isso atinge uma prática antiga em que "No DSS" ou expressão semelhante em anúncios descartava inquilinos antes mesmo de terem chance de ser avaliados quanto a capacidade de pagamento ou referências.

O que ainda vem

Nem tudo na lei entrou em vigor em 1.º de maio de 2026. O registro no cadastro do setor de aluguel privado (um registro único em que os senhorios precisarão se inscrever) abre em 15 de dezembro de 2026, região a região, começando pelas West Midlands, e todos os senhorios que alugam ativamente um imóvel precisam estar registrados até 14 de novembro de 2027. Um novo esquema de Landlord Ombudsman, dando aos inquilinos uma via para uma resolução vinculante, extrajudicial, de reclamações, também está a caminho, mas o governo ainda não confirmou sua data de lançamento.

Mais adiante, um novo Decent Homes Standard deve se aplicar às casas alugadas no setor privado a partir de 2035, junto com uma exigência mínima de eficiência energética EPC C prevista para 2030 (veja nosso guia do MEES 2030 para o teto de custo e as multas confirmados). A Awaab's Law (os prazos legais para os senhorios corrigirem umidade, mofo e outros riscos graves, já em vigor na habitação social) deve se estender também ao setor de aluguel privado, embora o governo ainda não tenha confirmado as categorias exatas de riscos nem uma data de início para os senhorios privados.

O que isto significa para os senhorios

A mudança prática é deixar de depender só de um prazo de aviso e passar a documentar um fundamento genuíno e comprovado de reintegração de posse, e a acertar a papelada da primeira vez, já que um aviso defeituoso da Section 8 não pode mais ser discretamente substituído por um recurso à Section 21. As revisões de aluguel precisam passar para o calendário da Section 13 em vez de uma cláusula enterrada no contrato, e qualquer pedido de animal de estimação precisa de uma resposta documentada e razoável em até 28 dias, e não de uma recusa genérica. O mesmo padrão de evidência em primeiro lugar vale para o que você entrega ao inquilino na entrada, tratado em nosso checklist de documentos de entrada. Nada disso torna inviável alugar um imóvel. Torna o processo mais próximo de como as locações comerciais sempre funcionaram, com mais da relação apoiada em evidência e processo do que numa data de expiração de prazo fixo.

O que isto significa para os inquilinos

Uma locação periódica desde o primeiro dia significa nunca estar preso a um prazo fixo do qual não se consegue sair, e 2 meses de aviso é tudo o que é preciso para sair. Um aumento de aluguel tem de passar por um processo formal e contestável, em vez de chegar como uma exigência de pegar ou largar. E uma linha de "proibido animais", "no DSS" ou "no children" em um anúncio deixa de ser motivo legal para ser recusado de cara.

Como encaramos isto

Administramos nós mesmos cada imóvel que alugamos, da reforma até a locação, o que significa que a mudança para locações periódicas e fundamentos de reintegração comprovados altera nossa papelada, e não nossa abordagem. Nunca planejamos despejar um bom inquilino sem um motivo genuíno, então remover a opção que outra pessoa poderia ter usado não muda muito para nós. Se você avalia manter imóveis do Reino Unido diretamente sob este novo regime ou investir junto a uma equipe que já cuida de conformidade, financiamento e inquilinos no dia a dia, nossa página para investidores explica como essa parceria funciona.

Perguntas Frequentes

Quando a Renters' Rights Act realmente entrou em vigor?

Recebeu o Royal Assent em 27 de outubro de 2025. As principais disposições (incluindo a abolição da Section 21, as locações periódicas e o novo processo de aumento de aluguel) entraram em vigor em 1.º de maio de 2026.

Meu senhorio ainda pode me despejar sem motivo?

Não. Os despejos "sem justa causa" da Section 21 foram abolidos. Qualquer ação de reintegração de posse agora precisa se apoiar em um fundamento específico da Section 8, com evidências que o sustentem.

Ainda tenho uma locação de prazo fixo?

Não. Toda AST, nova ou já em andamento, converteu-se em uma locação periódica contínua em 1.º de maio de 2026. Não há mais data de término embutida no contrato.

Com que frequência meu aluguel pode ser aumentado?

No máximo uma vez a cada 12 meses, por um aviso formal da Section 13 com pelo menos 2 meses de antecedência. As cláusulas de revisão de aluguel previstas na locação não se aplicam mais.

Posso contestar um aumento de aluguel?

Sim, sem custo, no First-tier Tribunal (Property Chamber). O Tribunal não pode fixar um aluguel maior que o proposto pelo seu senhorio, e qualquer mudança só vale a partir da data da decisão, sem retroatividade.

Com quanta antecedência meu senhorio precisa avisar para vender o imóvel ou se mudar para ele?

Quatro meses, e só depois de a locação ter durado pelo menos 12 meses. Os senhorios não podem usar esses fundamentos para encerrar uma locação em seu primeiro ano.

Meu senhorio pode se recusar a me deixar ter um animal de estimação?

Não pode recusar sem razoabilidade, e tem 28 dias para responder a um pedido. Uma objeção específica e razoável ainda pode se aplicar. Uma política geral de "proibido animais" não.

O cadastro do PRS ou o Ombudsman de senhorios já está funcionando?

Ainda não. O registro no cadastro do PRS abre em 15 de dezembro de 2026, região a região, começando pelas West Midlands. O Ombudsman de senhorios pertence à mesma segunda fase, separada das mudanças que entraram em vigor em 1.º de maio de 2026, mas ainda não tem data de lançamento confirmada.

Principais Conclusões

• A Section 21 foi abolida. Todo despejo agora precisa de um fundamento comprovado da Section 8.
• As ASTs de prazo fixo acabaram; todas as locações agora são contínuas e periódicas.
• Os aumentos de aluguel são limitados a uma vez por ano por um aviso formal da Section 13, contestável sem custo no Tribunal.
• Os Grounds 1 e 1A (mudar para o imóvel ou vender) exigem 4 meses de aviso e não podem ser usados no primeiro ano de uma locação.
• O aluguel adiantado é limitado a um mês, e ofertas acima do aluguel anunciado estão proibidas.
• Os inquilinos têm o direito legal de pedir um animal de estimação, e recusas de "no DSS" ou "no children" são ilegais.
• O cadastro do PRS (o registro abre em 15 de dezembro de 2026), o Ombudsman e o Decent Homes Standard são mudanças de fases posteriores, ainda não em vigor.

Este artigo é apenas informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. A Renters' Rights Act 2025 é implantada em fases, e algumas disposições aqui descritas ainda não estão em vigor. Consulte a orientação atual do GOV.UK e busque aconselhamento jurídico antes de agir sobre a sua situação de locação específica.