Como os bancos do Reino Unido avaliam um imóvel: guia completo das avaliações hipotecárias
AVM, desktop ou um avaliador no local: como os credores realmente chegam a um valor de avaliação, como as vendas comparáveis são ponderadas e o que fazer quando o número sai abaixo do seu preço de compra acordado.
Resposta rápida: Os credores do Reino Unido avaliam um imóvel de uma de três formas: um Automated Valuation Model (AVM), que estima o preço a partir de dados de vendas comparáveis sem que ninguém visite o imóvel, uma avaliação desktop ou drive-by, ou uma inspeção física por um avaliador qualificado pela RICS. Qual método se aplica depende dos critérios do próprio credor, do tipo de imóvel e da quantidade de dados comparáveis confiáveis disponíveis. Não há um limite fixo de LTV que garanta um método em vez de outro. Uma avaliação hipotecária existe para proteger a garantia do credor, não para informar o estado do imóvel, e pode sair abaixo do preço de compra acordado (uma "down valuation"), o que altera os números do negócio e exige um plano antes de você se comprometer financeiramente.
Quando você compra uma casa ou faz remortgage no Reino Unido, seu credor precisa estabelecer se o imóvel oferece garantia suficiente para a hipoteca. É para isso que serve a avaliação hipotecária. Mas como um banco de fato chega ao seu número? Um avaliador sempre visita, ou um computador pode produzir o valor sem que ninguém veja o imóvel? A resposta é: depende do credor, do imóvel e do risco envolvido.
O que uma avaliação hipotecária realmente é
Uma avaliação hipotecária é uma análise feita para o credor para determinar se um imóvel oferece garantia adequada para o empréstimo proposto. Pode ponderar vendas recentes de imóveis comparáveis, a localização, o tipo e o tamanho do imóvel, seu estado e quaisquer defeitos aparentes, as condições do mercado local, os termos do lease quando relevante, fatores que possam afetar a revenda futura e o índice loan-to-value (LTV) proposto. O processo exato varia entre credores.
Isso a torna um exercício diferente de uma vistoria que o comprador contrata. Seu propósito é principalmente proteger o credor, e não entregar ao comprador um relatório detalhado sobre o estado físico do imóvel, uma distinção que confunde muitos compradores de primeira viagem, que presumem que as duas coisas são iguais.
As três principais formas como os credores do Reino Unido avaliam imóveis
| Método | Como funciona | Uso típico | Velocidade |
|---|---|---|---|
| Automated Valuation Model (AVM) | Estimativa gerada por computador a partir de dados do imóvel e do mercado | Imóveis com muitos dados comparáveis confiáveis | Potencialmente muito rápida |
| Desktop / drive-by | Avaliação a partir dos dados disponíveis mais, quando aplicável, uma vista externa | Imóveis que precisam de mais que um AVM, mas não de uma inspeção interna completa | Em geral mais rápida que uma inspeção completa |
| Avaliação física | O avaliador visita e inspeciona o imóvel diretamente | Imóveis que uma avaliação automatizada ou desktop não consegue cobrir com segurança | Depende da disponibilidade do avaliador |
Não há regra universal de que um LTV específico aciona automaticamente um método específico. Cada credor aplica seus próprios critérios e sua política de risco.
1. Automated Valuation Models (AVMs)
Um AVM usa modelos estatísticos e dados do imóvel para estimar o valor sem uma inspeção física tradicional. Dependendo do modelo, as entradas podem incluir transações anteriores do imóvel, vendas locais, características do imóvel, localização, tendências de mercado e outros dados públicos. Os AVMs funcionam melhor onde há grande quantidade de dados confiáveis de imóveis semelhantes: uma casa moderna em um empreendimento com centenas de unidades comparáveis é muito mais fácil de avaliar para um modelo do que um imóvel de época único e bastante alterado.
A limitação é óbvia: um AVM nunca vê o imóvel. Grandes extensões, layouts incomuns, reformas significativas, status de tombamento, características arquitetônicas únicas ou falta de vendas comparáveis podem ser difíceis para um modelo computacional considerar com precisão. Se o sistema do credor não consegue produzir um resultado suficientemente confiável, ele recorre a outro tipo de avaliação.
2. Avaliações desktop e drive-by
Uma avaliação desktop avalia o imóvel com as informações disponíveis e evidências de mercado sem uma inspeção interna completa. Uma avaliação drive-by ou externa pode envolver o avaliador ver o imóvel e seu entorno apenas por fora. Ambas poupam o tempo e o custo de uma visita interna completa ao mesmo tempo em que acrescentam mais escrutínio que um AVM puro, mas a terminologia varia entre credores e empresas de avaliação, então não se deve presumir que "avaliação desktop" signifique exatamente o mesmo processo em todo pedido.
3. Avaliações hipotecárias físicas
Uma avaliação física significa que um avaliador vai ao imóvel e considera seu tipo, tamanho aproximado e acomodações, localização, estado aparente na inspeção, extensões e alterações, condições do mercado local, transações comparáveis e qualquer coisa que afete a comercialização. Mesmo aqui, a inspeção não equivale a uma vistoria completa da edificação. Seu escopo é definido pelas exigências do credor e pelo propósito da avaliação, e não pelo que um comprador gostaria que fosse verificado.
Como os avaliadores calculam o valor de mercado
Quando uma avaliação profissional é exigida, o avaliador não olha apenas de relance o preço pedido e decide se parece razoável. A avaliação precisa ser sustentada por evidências de mercado adequadas, realizadas conforme as exigências profissionais e do credor aplicáveis.
Vendas comparáveis
Vendas recentes de imóveis semelhantes são uma das fontes de evidência mais importantes. O avaliador compara o imóvel avaliado com outros semelhantes em localização, tipo de imóvel, tamanho, número de quartos, estado, idade, tipo de posse (tenure), vaga de garagem, jardim ou área externa e outras características relevantes. Quanto mais próxima a comparação, mais útil a evidência. Não há regra universal de que os comparáveis devam estar dentro de exatamente três ou seis meses. A relevância depende do mercado local e do próprio imóvel. Os mesmos dados de transações em que os avaliadores se apoiam são publicados pelos Price Paid Data do HM Land Registry, que registram o preço de venda de todo imóvel registrado na Inglaterra e no País de Gales.
Ajustes específicos do imóvel
Dois imóveis aparentemente semelhantes podem ter valores muito diferentes. Uma área maior, um quarto a mais, vaga de garagem na rua, um jardim maior, uma extensão de alta qualidade, uma posição melhor dentro de um empreendimento ou estado geral superior podem elevar o preço, enquanto mau estado, localização inferior ou layout desajeitado o puxam para baixo. O avaliador precisa pesar essas diferenças entre cada comparável e o imóvel avaliado, e não apenas a semelhança de manchete.
Condições do mercado local
Os mercados se movem. Se a transação comparável mais forte aconteceu há algum tempo, o avaliador precisa considerar o que mudou localmente desde então ao decidir que peso ela ainda merece, algo particularmente importante num mercado que sobe ou cai rápido, em que preços de venda mais antigos deixam de representar as condições atuais.
Tamanho do imóvel e outros dados
A área útil e a evidência de preço por metro quadrado são úteis para comparar imóveis em linhas gerais semelhantes, mas o preço por metro quadrado não é uma fórmula de avaliação isolada. Um imóvel maior não tem automaticamente um valor proporcionalmente maior. Localização, layout, estado e demanda afetam o valor final independentemente do tamanho.
O que é uma down valuation hipotecária?
Uma down valuation acontece quando o valor do credor sai menor que o preço acordado entre comprador e vendedor. Você acorda £400.000 e o credor avalia em £380.000, e você tem uma diferença de £20.000. Isso não significa necessariamente que o vendedor superprecificou o imóvel. Significa que a evidência do credor não sustenta o preço acordado para fins de crédito, o que é um problema porque a hipoteca é calculada sobre a avaliação que o credor aceita, e não sobre o preço que você acordou.
Por que as down valuations acontecem
- O preço acordado está acima da evidência comparável recente. Um comprador pode estar disposto a pagar mais do que as transações recentes sugerem que o imóvel vale, mas o credor baseia sua decisão na própria evidência, não na disposição do comprador de pagar.
- As vendas comparáveis são escassas. Casas únicas, imóveis convertidos, edifícios tombados, apartamentos incomuns, imóveis rurais e casas muito alteradas são todos mais difíceis de avaliar com precisão.
- O mercado se move rápido. As transações concluídas ficam para trás dos preços pedidos ou acordados atuais em um mercado em rápida alta.
- Uma disputa de lances elevou o preço. O credor não é obrigado a emprestar mais só porque vários compradores estavam dispostos a pagar mais do que a evidência comparável sustenta.
- O lease é curto demais. Muitos credores não emprestam, ou emprestam menos, contra um apartamento em leasehold com menos de cerca de 70-85 anos restantes no lease ao fim do prazo da hipoteca. Estender o lease antes de pedir pode fechar a diferença. Veja nosso guia do custo de extensão de lease para os prêmios típicos.
O que fazer se um imóvel sofre down valuation
Digamos que você acordou £220.000 e o credor avalia em £200.000. Há alguns caminhos realistas.
- Renegociar o preço. Se o vendedor concordar em baixar para £200.000, a hipoteca normalmente pode prosseguir nessa base, sujeita aos demais critérios do credor.
- Aumentar a entrada. Prosseguir a £220.000 e cobrir a diferença de £20.000 com recursos próprios. Se isso faz sentido depende das suas finanças e das condições do credor.
- Contestar a avaliação. Peça ao credor que reconsidere, com evidências objetivas: transações recentes genuinamente comparáveis, não a opinião de um corretor de que o imóvel vale mais. Seu corretor de hipotecas ou o credor podem explicar o processo de recurso específico deles.
- Desistir. Se os números deixaram de fechar, não prossiga. É exatamente por isso que entender a avaliação antes de se comprometer financeiramente importa.
Uma avaliação hipotecária é o mesmo que uma vistoria?
Não, uma das distinções mais importantes para os compradores entenderem. Uma avaliação hipotecária existe principalmente para avaliar o imóvel como garantia para o credor, não para inspecionar a edificação de forma abrangente. Pode não detectar umidade, movimentação estrutural, problemas de telhado, defeitos na madeira, problemas elétricos ou hidráulicos, defeitos de drenagem ou outros problemas ocultos. Um comprador que quer um quadro real do estado físico do imóvel deve contratar uma RICS Home Survey independente, no nível adequado ao imóvel e à sua tolerância a risco. O guia do MoneyHelper sobre vistorias para compradores e custos, apoiado pelo governo, é um bom ponto de partida para comparar os níveis entre si.
Quem faz a avaliação, e você pode ver o relatório?
O credor normalmente nomeia diretamente o avaliador ou o prestador de avaliação, de modo que a análise segue as exigências do credor e não as de um avaliador escolhido pelo comprador. Um comprador em geral não pode substituir por uma avaliação independente sua só porque discorda do valor. Se você chega a ver o relatório varia. Alguns credores fornecem uma cópia ou resumo, outros dão informação limitada e simplesmente seguem para uma oferta de hipoteca quando a avaliação passa no critério deles. Se você precisa de detalhe real sobre estado ou valor, uma vistoria e/ou avaliação independente é o caminho. A remortgage, especificamente, também depende de a nova avaliação atingir o LTV desejado. Nossa calculadora de ponto de equilíbrio do remortgage modela se a troca ainda compensa depois de taxas e mudanças de juros.
Quão precisas são as avaliações automatizadas?
Os AVMs são genuinamente úteis onde há dados abundantes e confiáveis para imóveis com características previsíveis, mas nenhuma avaliação automatizada deve ser tratada como infalível. A precisão cai para imóveis incomuns ou onde as transações comparáveis relevantes são escassas: edifícios tombados, imóveis únicos, conversões muito individuais, extensões incomuns ou casas em áreas com poucos dados de transações. Trate um AVM como uma ferramenta de avaliação, não como garantia do preço de venda real do imóvel.
Como se preparar para uma avaliação hipotecária
Você não controla o valor do credor, mas pode eliminar atritos evitáveis. Mantenha à mão licenças de planejamento, documentação das building regulations, garantias, certificados, informações do lease e detalhes de quaisquer extensões ou conversões. Garanta que os dados do seu pedido de hipoteca reflitam o imóvel com exatidão. Discrepâncias convidam a perguntas desnecessárias. E entre sabendo que o preço acordado com um vendedor não é automaticamente o mesmo que o valor de mercado do imóvel para fins de crédito; o credor faz sua própria avaliação independente segundo seus critérios e sua evidência. Nosso guia de conveyancing do Reino Unido cobre o que acontece antes e depois da avaliação em uma compra.
Perguntas Frequentes
Os bancos sempre enviam um avaliador para avaliar um imóvel?
Não. Dependendo do credor e das circunstâncias, um imóvel pode ser avaliado por AVM, processo desktop, inspeção externa ou avaliação física completa.
Uma avaliação hipotecária verifica problemas estruturais?
Não como uma vistoria da edificação faz. O escopo e o propósito de uma avaliação hipotecária são diferentes da vistoria do próprio comprador.
A avaliação de um corretor de imóveis pode se sobrepor à do banco?
Não. A opinião de um corretor sobre o preço pedido ou de venda não muda automaticamente a avaliação independente do credor, embora evidências relevantes de transações comparáveis recentes possam ser apresentadas pelo processo de recurso de avaliação do credor, se houver.
Uma down valuation significa que o imóvel está caro demais?
Não necessariamente. Significa que a avaliação aceita pelo credor fica abaixo do preço de compra acordado: a diferença pode vir de evidência comparável limitada, características incomuns do imóvel, um mercado em rápida movimentação ou outros fatores de avaliação.
Posso contestar uma avaliação hipotecária?
Potencialmente, dependendo do processo do credor. A evidência mais forte costuma ser factual e específica do imóvel: transações comparáveis recentes relevantes que a avaliação original não considerou.
Principais Conclusões
- Os credores do Reino Unido usam um de três métodos (AVM, desktop/drive-by ou inspeção física), escolhido pelos critérios do próprio credor, e não por uma regra fixa de LTV.
- Uma avaliação hipotecária protege a garantia do credor; não é uma vistoria e não informa o estado físico da edificação.
- As vendas comparáveis são a evidência central, ajustadas por diferenças específicas do imóvel, movimento do mercado local e tamanho.
- Uma down valuation significa que a evidência do credor não sustenta o preço acordado: renegocie, complete a entrada, conteste com evidências ou desista.
- Uma RICS Home Survey independente é a ferramenta certa se você quer saber o estado real do imóvel, e não apenas seu valor para crédito.
Este artigo traz informação geral sobre avaliações hipotecárias no Reino Unido e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de avaliação. As políticas de crédito hipotecário e os procedimentos de avaliação variam entre credores. Para aconselhamento sobre uma hipoteca ou imóvel específico, converse com um consultor de hipotecas regulado e, quando adequado, com um avaliador RICS devidamente qualificado.