A Renters' Rights Act seis meses depois: o que realmente mudou para os senhorios
Seis meses depois do fim da Section 21, em 1.º de maio de 2026, veja o que mudou na prática para os senhorios na Inglaterra, o que ainda vem (o registro no cadastro de senhorios abre em 15 de dezembro de 2026) e um checklist.
Resposta rápida: As principais disposições da Renters' Rights Act entraram em vigor na Inglaterra em 1.º de maio de 2026. Seis meses depois, a Section 21 acabou, toda locação privada é uma assured periodic tenancy (locação periódica garantida), o aluguel só pode subir uma vez por ano por meio de um aviso da Section 13 e a reintegração de posse passa apenas pelos fundamentos da Section 8. A próxima grande mudança para os senhorios é o PRS Landlord Database (o cadastro de senhorios do setor de aluguel privado): o serviço "Register your rental property" do governo abre em 15 de dezembro de 2026, começando pelas West Midlands, a £65 por imóvel por ano. O Landlord Ombudsman, a Awaab's Law para aluguéis privados e o Decent Homes Standard ainda estão por vir, e só o Decent Homes Standard tem data confirmada (2035).
Em 1.º de maio de 2026, o setor de aluguel privado na Inglaterra passou a seguir um novo conjunto de regras. A segunda-feira, 26 de outubro de 2026, marca seis meses sob essas regras, e um ano desde que a Renters' Rights Act recebeu o Royal Assent, em 27 de outubro de 2025. Este artigo mostra o que realmente mudou para os senhorios nesse período, o que ainda vem e o que você deve verificar agora. Para o contexto completo de cada disposição, veja nosso guia da Renters' Rights Act.
O que entrou em vigor em 1.º de maio de 2026?
Os Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 colocaram as reformas da locação em vigor em 1.º de maio de 2026 para as assured tenancies privadas. O guia do governo sobre a Renters' Rights Act explica o que isso significa na prática:
- Os despejos "sem justa causa" da Section 21 foram abolidos.
- Os prazos fixos acabaram. As locações novas e existentes são assured periodic tenancies, que continuam até o inquilino sair ou o senhorio comprovar um fundamento de reintegração de posse.
- O aluguel só pode subir uma vez por ano, por meio de um aviso da Section 13.
- Senhorios e agentes não podem cobrar mais de um mês de aluguel adiantado nem aceitar ofertas acima do aluguel anunciado.
- Os inquilinos podem pedir para ter um animal de estimação, e o senhorio não pode recusar sem razoabilidade.
- Recusar um inquilino por ter filhos ou receber benefícios é ilegal.
Antes de 1.º de maio de 2026 vs agora
| Área | Antes de 1.º de maio de 2026 | Agora |
|---|---|---|
| Tipo de locação | Assured shorthold tenancy, muitas vezes com prazo fixo de 6 ou 12 meses | Assured periodic tenancy sem prazo fixo |
| Encerrar uma locação | Section 21 (sem necessidade de motivo) ou Section 8 | Apenas Section 8, com um fundamento comprovado |
| Vender ou se mudar para o imóvel | Normalmente resolvido com a Section 21 | Grounds 1A ou 1, 4 meses de aviso, não nos primeiros 12 meses |
| Fundamento de aluguel em atraso | 2 meses de atraso para o Ground 8 | 3 meses de atraso para o Ground 8 |
| Aumentos de aluguel | Cláusula de revisão de aluguel ou Section 13 | Apenas Section 13, uma vez por ano, 2 meses de aviso |
| Aluguel adiantado | Sem limite legal | No máximo um mês de aluguel |
| Disputas de lances | Ofertas acima do aluguel pedido permitidas | Proibidas |
| Animais de estimação | Escolha do senhorio | O inquilino pode pedir; o senhorio tem 28 dias para responder e não pode recusar sem razoabilidade |
| Inquilinos que recebem benefícios ou têm filhos | Anúncios com "No DSS" e "no children" eram comuns | A discriminação por esses motivos é ilegal |
O que mudou na prática para os senhorios?
Toda locação é periódica, e o prazo do Information Sheet já passou
As locações escritas existentes não precisaram ser reescritas. Em vez disso, como explica a visão geral do governo para senhorios, os senhorios tinham de entregar a cada inquilino nomeado o Renters' Rights Act Information Sheet oficial até 31 de maio de 2026. Quando a locação foi acordada verbalmente, o senhorio tinha de entregar, em vez disso, uma declaração escrita dos termos. Se você ainda não fez isso, faça agora e guarde a prova de quando e como entregou. As prefeituras podem aplicar multas civis por documentos em falta.
A reintegração de posse passa apenas pela Section 8
Os senhorios podiam entregar um aviso válido da Section 21 até 30 de abril de 2026, mas tinham de iniciar o processo judicial até 31 de julho de 2026, no máximo. Essa via agora está fechada. Todo pedido de reintegração de posse se apoia em um fundamento da Section 8, entregue no Form 3A, conforme a orientação do governo sobre reintegração de posse de um imóvel alugado de forma privada após 1.º de maio de 2026.
As estatísticas de reintegração de posse de abril a junho de 2026 do Ministry of Justice indicam um tempo mediano de 27,1 semanas entre o pedido do senhorio e a reintegração. Esse trimestre inclui apenas dois meses sob as novas regras, então ainda não mostra se a necessidade de uma audiência da Section 8 em todos os casos vai deixar os tribunais mais lentos. Nossa linha do tempo do despejo pela Section 8 detalha os prazos de aviso e os prazos realistas por fundamento.
Os aumentos de aluguel seguem o calendário da Section 13
As cláusulas de revisão de aluguel não funcionam mais. O senhorio que quer aumentar o aluguel entrega um aviso da Section 13, no máximo uma vez a cada 12 meses, com pelo menos 2 meses de antecedência. O inquilino pode contestar o aumento no First-tier Tribunal, que não pode fixar um aluguel maior que o proposto pelo senhorio. Na prática, as revisões de aluguel agora são um evento anual, com antecedência fixa e evidências do aluguel de mercado já em mãos.
Alugar um imóvel vago funciona de outro jeito
As regras para anunciar e alugar um imóvel mudaram tanto quanto as regras para encerrar uma locação. Pelo guia do governo sobre disputas de lances para senhorios, você não pode pedir, incentivar nem aceitar ofertas acima do aluguel anunciado. Não pode receber aluguel antes de o contrato de locação ser assinado. Entre a assinatura e a data de início, pode pedir no máximo um mês de aluguel. Anúncios que excluem inquilinos com filhos ou inquilinos que recebem benefícios são ilegais, e um pedido de animal de estimação precisa de uma resposta por escrito em até 28 dias.
As prefeituras têm poderes de fiscalização mais fortes
O roteiro de implementação do governo deu às prefeituras novos poderes de investigação a partir de 27 de dezembro de 2025, para que possam exigir documentos e inspecionar imóveis com mais facilidade. A partir de 1.º de maio de 2026, as rent repayment orders (ordens de devolução de aluguel) foram ampliadas e seu valor máximo dobrou. Muitas infrações têm multa civil de até £7.000, que sobe para £40.000 em infrações repetidas ou mais graves.
O que ainda vem?
O roteiro divide a lei em três fases. A fase 1 entrou em vigor em 1.º de maio de 2026. A fase 2 (o PRS Landlord Database e o Ombudsman) começa a partir do fim de 2026. A fase 3 abrange a Awaab's Law e o Decent Homes Standard para aluguéis privados.
| Mudança | Situação atual | Data indicada por fontes oficiais |
|---|---|---|
| PRS Landlord Database | O serviço "Register your rental property" abre região por região | Abre em 15 de dezembro de 2026; todos os imóveis efetivamente alugados registrados até 14 de novembro de 2027 |
| PRS Landlord Ombudsman | Ainda não recebe reclamações | Adesão obrigatória esperada em 2028; sem data de lançamento definida |
| Awaab's Law para aluguéis privados | Consulta aberta | A consulta termina em 18 de dezembro de 2026; sem data de início definida |
| Decent Homes Standard para aluguéis privados | Confirmado pela resposta do governo | 2035 |
PRS Landlord Database: o registro abre em 15 de dezembro de 2026
Segundo a página "Get ready to register" do governo, o serviço Register your rental property abre em 15 de dezembro de 2026 nas West Midlands, onde o prazo é 14 de março de 2027. As outras regiões vêm em seguida, cada uma com uma janela de 3 meses, e todos os senhorios que alugam imóveis efetivamente devem estar registrados até 14 de novembro de 2027. O prazo depende de onde fica o imóvel, não de onde o senhorio mora. A taxa é de £65 por imóvel por ano, proporcional durante a implantação. Você vai precisar de um GOV.UK One Login (a conta de acesso do governo), dos dados do imóvel e dos seus certificados de segurança do gás, segurança elétrica e EPC. As regras estão nos Private Rented Sector Database Regulations 2026. Nosso guia de registro no PRS Landlord Database explica quem precisa se registrar e o que acontece se você não se registrar.
PRS Landlord Ombudsman: ainda sem data de lançamento
O Landlord Ombudsman (ouvidoria de senhorios) dará aos inquilinos uma forma de resolver reclamações sem ir à Justiça, e todo senhorio privado terá de aderir. O roteiro prevê que a adesão se torne obrigatória em 2028. O governo não anunciou uma data para o Ombudsman começar a receber reclamações.
Awaab's Law: consulta aberta até 18 de dezembro de 2026
A Awaab's Law fixa prazos legais para os senhorios investigarem e corrigirem riscos graves, como umidade e mofo. Ela já se aplica à habitação social. A consulta do governo sobre a extensão da Awaab's Law às locações privadas termina às 23h59 de 18 de dezembro de 2026. Ela pergunta quando as regras devem começar e se devem ser introduzidas em etapas, então ainda não há data de início para os senhorios privados.
Decent Homes Standard: 2035
A resposta do governo sobre o Decent Homes Standard reformado confirma que todas as casas alugadas, incluindo os aluguéis privados, devem cumprir o novo padrão até 2035, com a fiscalização das prefeituras começando então. Vale a pena incluí-lo desde já nos orçamentos de reforma de imóveis mais antigos.
Checklist de seis meses para senhorios
- Information Sheet: confirme que cada inquilino nomeado em cada locação recebeu o Renters' Rights Act Information Sheet e que você guardou a prova de entrega.
- Contratos de locação: garanta que os novos contratos não tenham prazo fixo, cláusula de revisão de aluguel nem cláusula geral de "proibido animais".
- Revisões de aluguel: agende cada aviso da Section 13 com pelo menos 2 meses de antecedência, no máximo uma vez por ano, com evidências do aluguel de mercado arquivadas.
- Reintegração de posse: mantenha um registro de aluguéis com datas e registros por escrito de qualquer infração, porque todo pedido agora precisa de um fundamento comprovado da Section 8.
- Locações: oriente seu agente sobre a proibição de disputas de lances, o limite de um mês de aluguel adiantado e as regras sobre filhos e benefícios.
- Cadastro: reúna seu GOV.UK One Login, os dados de propriedade e os certificados atuais de segurança do gás, EICR e EPC antes de a sua região abrir.
- Orçamento: inclua nos seus números a taxa anual de £65 por imóvel e eventuais obras do Decent Homes Standard. Você pode testar o efeito no retorno com nossa calculadora de rendimento de aluguel.
- Awaab's Law: trate com rapidez, desde já, as comunicações de umidade e mofo, antes que cheguem os prazos legais.
Perguntas Frequentes
Os senhorios ainda podem usar a Section 21?
Não. A Section 21 foi abolida em 1.º de maio de 2026. Um aviso entregue antes dessa data só podia ser usado se o processo judicial começasse até 31 de julho de 2026.
As locações existentes precisaram de novos contratos?
Não. As locações existentes se tornaram assured periodic tenancies automaticamente. Os senhorios com contrato escrito tinham de entregar aos inquilinos o Information Sheet do governo até 31 de maio de 2026.
Com que frequência posso aumentar o aluguel?
Uma vez a cada 12 meses, por meio de um aviso da Section 13 com pelo menos 2 meses de antecedência. O inquilino pode contestar o aumento no First-tier Tribunal.
Quando preciso me registrar no PRS Landlord Database?
Depende de onde fica o seu imóvel. O registro abre em 15 de dezembro de 2026 nas West Midlands, com as outras regiões vindo em seguida, e todos os imóveis efetivamente alugados devem estar registrados até 14 de novembro de 2027.
Quanto custa o registro no PRS Landlord Database?
£65 por imóvel por ano, segundo o Housing Hub do governo. A taxa é proporcional durante a implantação regional.
Quando a Awaab's Law vai se aplicar aos senhorios privados?
Não há data definida. O governo está em consulta até 18 de dezembro de 2026 sobre como e quando estendê-la às casas de aluguel privado.
Principais Conclusões
- Desde 1.º de maio de 2026, toda locação privada na Inglaterra é uma assured periodic tenancy, e a reintegração de posse passa apenas pela Section 8.
- O aluguel pode subir uma vez por ano por meio de um aviso da Section 13, e o aluguel adiantado está limitado a um mês.
- O prazo do Information Sheet para as locações existentes era 31 de maio de 2026. Verifique se você o cumpriu.
- O registro no PRS Landlord Database abre em 15 de dezembro de 2026, começando pelas West Midlands, a £65 por imóvel por ano.
- O Ombudsman e a Awaab's Law para aluguéis privados não têm data de início confirmada. O Decent Homes Standard se aplica a partir de 2035.
Este artigo é informação geral sobre a Renters' Rights Act na Inglaterra em outubro de 2026, e não aconselhamento jurídico. Várias disposições ainda estão sendo implementadas por meio de regulamentos e consultas, e as datas podem mudar. Consulte a orientação atual do GOV.UK e busque a orientação de um profissional qualificado antes de agir sobre as suas próprias locações.