Rentabilidade líquida
0.68%
Rentabilidade bruta: 8.49% · Aluguel mensal bruto: £2,475
Custos anuais
Comparação HMO vs aluguel único
Apenas ilustrativo. As exigências de licenciamento (licença obrigatória de HMO para 5 ou mais ocupantes de 2 ou mais famílias, além dos esquemas de licenciamento adicional/seletivo que muitos conselhos aplicam a HMOs menores) e as taxas variam conforme a autoridade local. Consulte o seu conselho antes de presumir um valor. O custo do financiamento pressupõe somente juros. Não é aconselhamento financeiro.
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O que esta calculadora faz
Esta ferramenta calcula a rentabilidade bruta e líquida reais de uma House in Multiple Occupation (HMO), um único imóvel alugado quarto a quarto a inquilinos sem parentesco, considerando os custos próprios dessa estratégia: taxas de licenciamento de HMO, contas pagas em nome dos inquilinos e taxas de administração que costumam ser mais altas que as de um aluguel único padrão.
Informe o número de quartos alugáveis, o aluguel por quarto e a ocupação esperada para obter o aluguel bruto, depois acrescente licenciamento, contas, administração, manutenção, seguro e custos de financiamento para obter a rentabilidade líquida e o retorno sobre o dinheiro investido. A seção de comparação no final mostra o prêmio de rentabilidade em relação a alugar o mesmo imóvel para uma única família.
Como o cálculo funciona
Aluguel mensal bruto = número de quartos × aluguel por quarto × taxa de ocupação. A ocupação considera os períodos vagos entre inquilinos. Um HMO de 5 quartos com 90% de ocupação aluga, na prática, 4,5 quartos em média ao longo do ano.
A rentabilidade líquida subtrai todos os custos anuais do aluguel bruto anual: contas (se incluídas), a taxa da licença de HMO, a taxa de administração (% do aluguel bruto, HMOs costumam ficar em 10-15%, acima dos 8-12% típicos de um aluguel único, pois mais inquilinos significam mais administração no dia a dia), manutenção, seguro e juros do financiamento.
O prêmio de rentabilidade do HMO compara a rentabilidade bruta com o aluguel único equivalente para o mesmo imóvel: o número que justifica assumir a complexidade extra de licenciamento, administração e rotatividade de vários contratos em vez de um.
Exemplo prático
Um HMO de 5 quartos comprado por £350.000, alugado a £550 por quarto com 90% de ocupação, contas incluídas a £400/mês.
- Aluguel mensal bruto: 5 × £550 × 90% = £2.475 (£29.700/ano)
- Contas (incluídas): £400 × 12 = £4.800
- Licença de HMO: £1.000
- Administração (12%): £3.564
- Manutenção + seguro: £2.200
- Financiamento (75% de LTV, 6,0% só juros): £262.500 × 6,0% = £15.750
- Custos anuais totais: £27.314
A rentabilidade bruta chega a 8,49%, mas a líquida, após todos os custos específicos de HMO, é de apenas 0,68%, em comparação com uma rentabilidade bruta de 5,14% se o mesmo imóvel fosse alugado a uma única família por £1.500/mês, um prêmio de rentabilidade de +3,35 pontos percentuais por operá-lo como HMO, antes de ponderar a carga extra de administração.
Perguntas frequentes
Preciso de licença para operar um HMO?
Na Inglaterra, uma licença obrigatória de HMO é exigida para qualquer imóvel alugado a 5 ou mais inquilinos que formem 2 ou mais famílias e compartilhem instalações, independentemente do tamanho. Muitos conselhos também têm esquemas de licenciamento adicional ou seletivo que cobrem HMOs menores (a partir de 3 inquilinos) em sua área. Consulte sempre a autoridade local, pois operar um HMO sem licença quando ela é exigida acarreta penalidades significativas.
Por que a rentabilidade líquida de um HMO costuma ser tão menor que a bruta?
Os HMOs têm mais linhas de custo que um aluguel único: taxas de licenciamento, contas muitas vezes pagas pelo proprietário, taxas de administração mais altas (mais inquilinos significam mais rotatividade, mais burocracia de entrada e saída e mais consultas do dia a dia) e, em geral, seguro mais caro. Isso se acumula rapidamente e pode transformar uma rentabilidade bruta de boa aparência em uma líquida enxuta, e é exatamente por isso que esta calculadora separa as duas.
A locação com contas incluídas é sempre a abordagem certa para um HMO?
Nem sempre, mas é a norma nas locações de HMO por quarto, pois dividir de forma justa as contas de serviços entre inquilinos sem parentesco que compartilham um medidor é impraticável. Alguns proprietários repassam as contas como uma cobrança mensal fixa em vez de embuti-las no aluguel anunciado. De qualquer forma, planeje-as como um custo real, não como receita.
Posso obter um financiamento buy-to-let padrão para um HMO?
Não. A maioria dos bancos tradicionais de buy-to-let exclui os HMOs por completo. Em geral você precisará de um produto especializado de HMO ou semicomercial, que costuma limitar o LTV a um nível menor (75-80% é comum, às vezes menos para HMOs maiores) e cobra um prêmio sobre as taxas BTL padrão, e é por isso que a faixa de taxa de financiamento desta calculadora vai mais alto que a da Calculadora de Rentabilidade de Aluguel para aluguel único.
A rentabilidade maior compensa a administração extra?
Depende da sua capacidade de administrar (ou pagar alguém para administrar) um imóvel de maior rotatividade e com mais partes móveis que um único contrato. O prêmio de rentabilidade mostrado aqui é a recompensa por essa complexidade; se você não está preparado para lidar (ou orçar adequadamente) com rotatividade mais frequente, renovações de licença e administração de inquilinos, um aluguel único com rentabilidade menor ainda pode ser a melhor escolha ajustada ao risco.