Imposto sobre aluguel para proprietários não residentes: Reino Unido, EUA, Espanha, Japão e Emirados comparados
O Reino Unido retém imposto à alíquota básica, os EUA 30% do aluguel bruto, o Japão 20,42%, a Espanha 19% ou 24% e os Emirados nada para pessoas físicas. Uma comparação país a país do imposto sobre aluguel para proprietários estrangeiros, com exemplo de renda líquida.
Resposta rápida: O imposto sobre aluguel para proprietários não residentes varia muito de país para país. No Reino Unido, a imobiliária ou o inquilino retém imposto de renda à alíquota básica, a menos que a HMRC aprove o pagamento bruto. Os EUA retêm 30% do aluguel bruto, a menos que você opte por ser tributado sobre o lucro líquido. O Japão retém 20,42% do aluguel. A Espanha tributa proprietários da UE e do EEE a 19% e os demais não residentes a 24%. Os Emirados Árabes não cobram imposto de renda de pessoas físicas sobre aluguel. Compare sempre o rendimento líquido depois do imposto, não o bruto.
Por que o imposto sobre o aluguel muda o rendimento que você realmente recebe
Um rendimento bruto de 6% em um país pode render menos que um rendimento bruto de 4% em outro depois do imposto. Muitos países tributam proprietários estrangeiros de forma diferente dos residentes: retêm imposto na fonte, restringem deduções ou exigem um representante fiscal local. Este guia cobre as regras de cinco mercados sobre os quais investidores internacionais mais perguntam. Ele dá sequência ao nosso olhar sobre os destinos de investimento imobiliário internacional.
Reino Unido: Non-Resident Landlord Scheme
Pelo esquema da HMRC para proprietários não residentes, quando o local habitual de residência do proprietário fica fora do Reino Unido, a imobiliária ou, sem imobiliária, o inquilino retém do aluguel o imposto de renda à alíquota básica. O esquema se aplica, em geral, a quem vive no exterior por seis meses ou mais. Inquilinos que pagam menos de £100 por semana não precisam reter imposto, a menos que a HMRC determine. O proprietário pode pedir para receber o aluguel bruto, mas a aprovação não é isenção: ele ainda precisa entregar a declaração Self Assessment e pagar o imposto devido. A HMRC detalha as regras no Property Income Manual. Para pessoas físicas, o imposto do proprietário no Reino Unido inclui também a restrição de juros hipotecários explicada em nosso guia de impostos para proprietários no Reino Unido, e as alíquotas sobre renda de imóveis sobem a partir de abril de 2027 (veja as alíquotas de 2027).
EUA: 30% do aluguel bruto ou opção pela base líquida
Um não residente estrangeiro que possui imóvel nos EUA é tributado a uma alíquota fixa de 30% sobre o aluguel bruto, ou a uma alíquota menor prevista em tratado, a menos que opte por tratar a renda como efetivamente vinculada a uma atividade nos EUA. Com a opção, o imposto incide sobre o lucro líquido depois das deduções, a alíquotas progressivas. O IRS explica os dois tratamentos em sua página sobre estrangeiros não residentes com imóveis nos EUA. A opção costuma reduzir o imposto quando as despesas são altas, por isso precisa ser planejada antes da chegada do primeiro inquilino.
Japão: retenção de 20,42%
O aluguel de imóveis japoneses pago a um não residente sofre retenção de 20,42%, que cobre o imposto de renda e a sobretaxa de reconstrução. A Agência Tributária Nacional informa que o valor retido é acertado na declaração final, entregue entre 16 de fevereiro e 15 de março do ano seguinte, e que o não residente deve nomear um representante fiscal no Japão. A retenção não se aplica quando uma pessoa física aluga o imóvel como moradia para si ou parentes. Veja a orientação da Agência Tributária Nacional.
Espanha: 19% ou 24%
Proprietários não residentes de imóveis alugados na Espanha entregam a declaração no Modelo 210. Os guias publicados concordam nas alíquotas principais: 19% para residentes da UE e do EEE e 24% para os demais não residentes. Divergem sobre as deduções. Muitos dizem que proprietários da UE e do EEE deduzem custos do aluguel, enquanto os demais não residentes são tributados sobre o aluguel bruto, e alguns relatam uma decisão judicial de 2026 que pode abrir deduções para proprietários de fora da UE. Como a situação está mudando, confirme com um consultor fiscal espanhol. A Espanha também tributa donos de segundas residências não alugadas, sobre uma renda imputada com base no valor cadastral.
Emirados Árabes: sem imposto de renda pessoal sobre aluguel
Os Emirados Árabes não cobram de pessoas físicas imposto de renda sobre aluguel de imóveis, um dos principais motivos pelos quais investidores de países de impostos altos compram em Dubai. Fontes que analisam o Decreto-Lei Federal nº 50 de 2022 observam que isso vale quando a atividade não é exercida sob licença comercial, e que o aluguel recebido por meio de uma empresa sofre imposto corporativo. Você ainda pode dever imposto no seu país de origem, e o aluguel de imóveis em outros países é tributado lá. Veja nossa comparação entre investimento off-plan em Dubai e refinanciamento no Reino Unido.
Comparação lado a lado
| País | Imposto sobre aluguel de não residentes | Deduções | Como é cobrado |
|---|---|---|---|
| Reino Unido | Imposto de renda à alíquota básica, depois Self Assessment | Despesas dedutíveis; juros hipotecários restritos para pessoas físicas | Imobiliária ou inquilino retém, salvo pagamento bruto aprovado |
| EUA | 30% do aluguel bruto ou alíquotas progressivas sobre o lucro líquido | Apenas com a opção pela base líquida | Retenção sobre o aluguel bruto ou declaração se optar |
| Japão | Retenção de 20,42%, acertada na declaração | Declaração obrigatória; representante fiscal necessário | Inquilino (quando empresa) retém |
| Espanha | 19% UE/EEE, 24% demais | Em disputa para proprietários de fora da UE; confirme localmente | Entrega do Modelo 210 |
| Emirados Árabes | Sem imposto de renda pessoal para pessoas físicas | Não se aplica | Nenhuma para pessoas físicas |
Um exemplo prático: mesmo aluguel, renda líquida diferente
Considere aluguel anual de 100 e custos dedutíveis de 30. As alíquotas são simplificadas: ignoram alívio de tratados, sobretaxas, contribuições sociais e o crédito no seu país de origem.
- EUA, 30% padrão sobre o bruto: imposto de 30, sobrando 70 menos custos de 30, ou seja, 40 líquidos.
- EUA, opção pela base líquida: o imposto incide sobre 70 a alíquotas progressivas. A uma alíquota ilustrativa de 20%, são 14, sobrando 56 depois dos custos.
- Japão, retenção de 20,42% sobre o bruto: imposto de cerca de 20, antes de qualquer ajuste na declaração.
- Espanha, proprietário de fora da UE a 24% sobre o bruto: imposto de 24, sobrando 46 depois de custos de 30.
- Emirados Árabes, pessoa física: sem imposto de renda, sobrando 70 depois dos custos.
O mesmo aluguel gera renda líquida muito diferente conforme o sistema tributário e a opção escolhida. Faça seus próprios cálculos com a calculadora de rendimento de aluguel e a calculadora de imposto de renda.
Passos práticos antes de comprar
- Verifique se o imposto é retido na fonte e se é possível reduzi-lo por opção ou aprovação.
- Verifique se um tratado para evitar dupla tributação entre seu país e o país do imóvel limita a alíquota.
- Verifique como seu país concede crédito pelo imposto estrangeiro, para não pagar duas vezes.
- Nomeie um representante fiscal ou consultor local quando exigido.
- Modele o rendimento líquido depois do imposto sobre um aluguel realista, não sobre o valor bruto da imobiliária.
Perguntas frequentes
Não residentes pagam imposto sobre aluguel no Reino Unido?
Sim. A renda de aluguel no Reino Unido é tributável lá, seja quem for o dono. Pelo esquema para proprietários não residentes, a imobiliária ou o inquilino normalmente retém o imposto à alíquota básica, a menos que a HMRC aprove o pagamento bruto, e o proprietário entrega a declaração Self Assessment.
Qual é a alíquota de retenção dos EUA sobre aluguel de estrangeiros?
30% do aluguel bruto, ou uma alíquota menor de tratado, a menos que o proprietário opte por ser tributado sobre o lucro líquido do aluguel a alíquotas progressivas.
Quanto imposto o Japão cobra de proprietários não residentes?
O Japão retém 20,42% do aluguel e o acerta na declaração final.
O aluguel é isento de imposto em Dubai?
Pessoas físicas não pagam imposto de renda pessoal sobre aluguel de imóveis nos Emirados, mas o aluguel recebido por meio de empresa está sujeito ao imposto corporativo, e você pode dever imposto no seu país de origem.
Posso evitar ser tributado duas vezes?
Muitas vezes sim, por um tratado contra dupla tributação ou por crédito de imposto estrangeiro no seu país. As regras dependem dos dois países, então busque orientação antes de comprar.
Principais conclusões
- O imposto sobre aluguel de não residentes vai de zero (pessoas físicas nos Emirados) a 30% do aluguel bruto (padrão nos EUA).
- Reino Unido, EUA e Japão cobram o imposto na fonte, então a renda líquida de aluguel é afetada antes de você entregar a declaração.
- Opções e aprovações, como a opção pela base líquida nos EUA e o pagamento bruto no Reino Unido, podem mudar o resultado.
- Compare mercados pelo rendimento líquido depois do imposto, alívio de tratados e crédito de imposto estrangeiro, não pelo bruto.
Este artigo tem caráter informativo geral e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. Alíquotas, tratados e regras de dedução mudam e dependem da sua residência e estrutura. Verifique as regras vigentes com um consultor qualificado em cada país antes de investir.