Investimento imobiliário internacional em 2026: Singapura, EUA, Tailândia, Dubai, Espanha e Japão comparados

Investidores em Londres, Dubai e em todo o Golfo fazem a mesma pergunta: onde mais no mundo vale a pena comprar imóveis? Singapura pela estabilidade, os EUA pela escala, a Tailândia pelos rendimentos de estilo de vida, Espanha e Grécia pela residência, o Japão pelo iene fraco. Os números de destaque são fáceis de achar. As regras que decidem se o negócio dá dinheiro não são, e elas mudaram de novo em 2025 e 2026 em vários desses mercados.

Este guia compara os destinos mais buscados de investimento imobiliário internacional nos pontos que realmente movem os retornos: o que um estrangeiro pode possuir, quanto custa entrar, como aluguel e venda são tributados e o que acontece quando o proprietário morre. Também mostra onde um investidor do Reino Unido, ou um investidor estrangeiro que compra no Reino Unido, pode usar o mesmo checklist. Onde há fonte oficial, colocamos o link. Onde só encontramos comentários de escritórios de advocacia ou corretores, dizemos isso, porque as regras nesta área mudam rápido e as verificações importam mais que as manchetes.

Destinos de investimento imobiliário internacional num relance

Duas regras práticas atravessam todas as linhas. Primeiro, o mercado que parece mais barato raramente o é depois de contar impostos sobre aluguel, venda e morte. Segundo, os programas de residência por investimento que impulsionaram a demanda na Espanha, em Portugal e na Grécia estão sendo fechados ou reprecificados, então qualquer tese de investimento apoiada em visto precisa de nova verificação.

Singapura: estabilidade a um preço de entrada alto

Singapura é o porto seguro de manual, com direitos de propriedade fortes, moeda estável e profunda segurança jurídica. É também um dos lugares mais caros do mundo para um estrangeiro comprar. A Autoridade de Receita Interna de Singapura (IRAS) lista um Imposto de Selo Adicional para Compradores (ABSD) de 60% para estrangeiros que comprem qualquer imóvel residencial, e 65% para entidades e trusts, em compras desde 27 de abril de 2023. É cobrado além do imposto de selo ordinário do comprador, sobre o maior valor entre preço e valor de mercado.

Um exemplo rápido mostra a escala. Num condomínio de S$2.000.000, um estrangeiro pessoa física paga S$1.200.000 só de ABSD, antes do imposto de selo normal, honorários advocatícios e comissão do corretor. Um imóvel que rende cerca de 3% brutos (pesquisas de corretores em 2026 colocam o rendimento de condomínios em aproximadamente 2,9% a 3,8%, portanto trate o número como indicativo) gera S$60.000 de aluguel bruto por ano contra esse custo de entrada de S$1,2 milhão. A tese de investimento se apoia em valorização, câmbio e preservação de patrimônio, não em renda.

O que um estrangeiro pode e não pode comprar em Singapura

• Condomínios e apartamentos privados: abertos a estrangeiros, sujeitos ao ABSD.
• Casas com terreno (landed): exigem aprovação do governo e raramente são concedidas fora de áreas designadas como Sentosa Cove. Casas com título estratificado dentro de condomínios costumam ser abertas.
• Habitação pública (apartamentos HDB): em geral fechada a estrangeiros.
• Imóveis comerciais: não sujeitos ao ABSD residencial, razão pela qual alguns investidores estrangeiros olham escritórios e lojas.
• Isenção por acordos de livre comércio: cidadãos dos EUA, Islândia, Liechtenstein, Noruega e Suíça podem ter ABSD às taxas de cidadãos, como a IRAS explica em suas orientações sobre isenção por FTA.

O lucro do aluguel é tributado, e imóvel residencial não ocupado pelo dono paga imposto predial progressivo sobre o valor anual, que vários guias de corretores situam entre 12% e 36%. Os limites de LTV dos bancos para estrangeiros são definidos por regulação e foram relatados de forma inconsistente, então confirme o teto atual com um banco de Singapura antes de se comprometer. Singapura é uma má opção para qualquer estratégia que recicle capital, como o BRRR, porque o imposto de entrada não pode ser refinanciado.

EUA: mercado aberto, imposto pesado para não residentes

Os EUA são o maior e mais líquido mercado ao alcance de um investidor estrangeiro, e nenhuma lei federal impede não residentes de comprar imóvel residencial. A complexidade está no imposto e na legislação estadual, não na permissão de comprar.

Imposto sobre o aluguel

A renda de aluguel de imóvel dos EUA pertencente a um estrangeiro não residente é tributada à taxa fixa de 30% do aluguel bruto (ou taxa menor de tratado), a menos que o dono opte por tratá-la como renda efetivamente conectada, como o IRS explica para estrangeiros não residentes com imóveis nos EUA. Com a opção, o dono é tributado sobre o lucro líquido após deduções, a alíquotas progressivas comuns. Com US$30.000 de aluguel bruto e US$18.000 de despesas, o tratamento padrão retém US$9.000, enquanto a opção pela base líquida tributa apenas os US$12.000 de lucro. Por isso um consultor tributário dos EUA importa antes de o primeiro inquilino entrar.

Imposto na venda (FIRPTA)

Quando uma pessoa estrangeira vende imóvel nos EUA, o comprador deve em geral reter parte do preço sob a Lei de Tributação de Investimento Estrangeiro em Imóveis (FIRPTA). O IRS define as taxas na sua página sobre retenção FIRPTA: 15% do valor realizado acima de US$1 milhão, e 10% quando o preço fica entre US$300.000 e US$1 milhão e o comprador usará o imóvel como residência. Não há retenção até US$300.000 para comprador que o usará como residência. A retenção é um adiantamento do imposto real do vendedor, mas imobiliza dinheiro até a declaração ser entregue.

Imposto sobre herança

Imóvel dos EUA de propriedade de não residente é um ativo situado nos EUA para fins de imposto sobre herança. O IRS exige declaração de herança quando esses ativos superam US$60.000, e a escala geral sobe até uma alíquota máxima de 40% acima de uma pequena isenção, de modo que um imóvel modesto pode gerar uma conta grande na morte, salvo tratado ou estrutura aplicável. Veja a página do IRS sobre imposto sobre herança para não residentes não cidadãos. É o custo dos EUA mais esquecido por compradores estrangeiros.

Financiamento e regras estaduais

Credores para estrangeiros costumam pedir 25% a 35% de entrada e dimensionam o empréstimo pela renda do aluguel (índice de cobertura do serviço da dívida), não pelo salário, segundo condições publicadas por credores especializados. Trate isso como condições de um credor, não como regra de mercado. Vários estados também aprovaram ou propuseram restrições à compra de imóveis por nacionais de países nomeados, incluindo uma lei da Flórida que está em litígio, então verifique o estado antes de montar sua lista de cidades.

Uma regra federal de comunicação para compras sem financiamento por empresas e trusts (a regra imobiliária residencial da FinCEN) foi noticiada como em vigor em 1º de março de 2026 e depois anulada por um tribunal, com recurso pendente. O status é disputado em fontes secundárias, então pergunte ao agente de fechamento o que se aplica na data do seu fechamento.

Para investidores que querem reciclar capital, os EUA são o único mercado desta lista em que um ciclo de refinanciamento com retirada de capital é realista. Nossa comparação mundial do BRRR mostra como os números diferem dos do Reino Unido.

Tailândia: mercado de estilo de vida com limites de propriedade

A Tailândia atrai aposentados, trabalhadores remotos e investidores de aluguel de temporada, mas a propriedade estrangeira é rigidamente limitada. Guias de escritórios de advocacia tailandeses concordam nas regras centrais, embora nenhuma das fontes que encontramos seja uma página oficial do governo, então verifique com o Departamento de Terras ou um advogado tailandês.

• Condomínios: um estrangeiro pode ter uma unidade em propriedade plena se a participação estrangeira ficar dentro de 49% da área total vendável do edifício. Empreendimentos populares podem esgotar a cota, restando apenas o arrendamento.
• Terrenos e casas: estrangeiros não podem possuir terra diretamente. Os arrendamentos são limitados a 30 anos, e uma decisão da Suprema Corte em março de 2025 teria invalidado o arranjo de renovação "30+30+30" muito usado.
• Propostas de reforma: discutiu-se um arrendamento de 99 anos e uma cota maior de 75% para condomínios, mas nenhuma havia sido aprovada em meados de 2026 nas fontes que encontramos.
• Estruturas de laranja: o uso de empresa tailandesa detida por testas de ferro para possuir terra está, segundo relatos, sob fiscalização reforçada desde o fim de 2025. É um risco jurídico, não um atalho.
• Fundos e taxas: compradores devem comprovar que o dinheiro da compra veio do exterior em moeda estrangeira, usando um formulário de Transação Cambial (Foreign Exchange Transaction) de um banco tailandês para transferências maiores. A taxa de transferência é de 2% do valor avaliado, muitas vezes dividida entre comprador e vendedor, com imposto de selo de 0,5% ou Imposto Comercial Específico de 3,3% recaindo sobretudo sobre o vendedor.

O ponto prático para o investidor é a liquidez na saída. Um grupo menor de compradores, limites de cota e prazos de arrendamento que encurtam com o tempo pesam no valor de revenda, então modele um preço de venda conservador, não só o aluguel.

Dubai e EAU: propriedade plena e alavancagem das incorporadoras

Estrangeiros podem possuir imóveis em propriedade plena em zonas designadas de Dubai, e uma taxa de registro de 4% é o principal custo da transação. O que distingue Dubai é o financiamento: planos de pagamento das incorporadoras permitem reciclar capital sem refinanciamento, e por isso o ciclo britânico de ponte, reforma e refinanciamento raramente é usado ali. Explicamos a mecânica em por que investidores de Dubai raramente usam BRRR. Os principais riscos são atrasos de entrega na planta, custos de taxas de condomínio e um mercado que se move com petróleo, turismo e sentimento global.

Espanha, Portugal e Grécia: a era da residência por imóvel está acabando

Esses três mercados eram populares porque comprar imóvel podia render uma autorização de residência. Esse atrativo enfraqueceu:

• Espanha: o golden visa foi abolido em 3 de abril de 2025, e os titulares atuais mantêm seus direitos. Um imposto de 100% proposto sobre compras de imóveis por não residentes de fora da UE foi anunciado mas, segundo comentários de escritórios de advocacia, não virou lei e emperrou no parlamento. Não foi formalmente retirado, então o risco político permanece. O imposto regional de transmissão é alto em algumas regiões, até 13% na Catalunha em escala progressiva, com alíquota maior para grandes detentores.
• Portugal: a rota do golden visa por imóvel foi encerrada nas reformas habitacionais de 2023, com direitos limitados para os titulares atuais. Confira o status atual com as autoridades portuguesas antes de confiar em artigos mais antigos.
• Grécia: o golden visa ainda existe, mas os limites de investimento foram elevados em 2024 e agora variam por área, de cerca de 250.000 a 800.000 euros conforme local e tipo de projeto. Números do governo divulgados em 2026 mostram queda acentuada de novos pedidos.

Japão: propriedade aberta, novas regras de comunicação

O Japão não tem lei que impeça estrangeiros de possuir terrenos ou edifícios, e os rendimentos de aluguel nas grandes cidades são atrativos frente ao baixo custo de crédito, razão pela qual segue aparecendo em listas. As mudanças recentes tratam de comunicação, não de permissão. Não residentes que adquirem imóvel devem apresentar um relatório pós-compra sob as regras cambiais em até 20 dias, e guias de corretores e escritórios de advocacia relatam que a isenção para residência própria do comprador acabou em 1º de abril de 2026. Uma declaração de nacionalidade no registro também está sendo introduzida para todos os compradores, e a coalizão governante prometeu redigir um projeto de lei sobre propriedade estrangeira. Trate a direção como mais restritiva, não mais flexível.

Como o Reino Unido se compara

O Reino Unido é aberto a compradores estrangeiros, mas não é barato. Compradores não residentes no Reino Unido pagam 2% extras sobre todas as demais alíquotas residenciais do SDLT, incluindo as alíquotas maiores para imóveis adicionais, como o GOV.UK estabelece para não residentes. Pessoas físicas podem pedir reembolso da sobretaxa se estiverem no Reino Unido por pelo menos 183 dias em 365 dias contínuos dentro de dois anos da compra. O lucro do aluguel também é tributado aqui, e as regras para pessoas físicas e empresas diferem. Nosso guia sobre investimento imobiliário internacional no Reino Unido cobre financiamento sem histórico de crédito britânico e a gestão de uma reforma à distância, e o guia de impostos para proprietários do Reino Unido cobre o lado tributário.

Comparada ao imposto de entrada de 60% de Singapura ou à exposição ao imposto sobre herança dos EUA, a sobretaxa de 2% do Reino Unido é modesta, e o mercado de refinanciamento sustenta a reciclagem de capital de um modo que Singapura, Tailândia e Japão não fazem. Esse é o cerne da nossa abordagem: uma reforma gerida no Reino Unido em que uma equipe cuida de conformidade, financiamento e inquilinos para investidores que vivem em outro lugar. Nossa página de parceria explica como funciona.

Seis verificações antes de comprar no exterior

1. Direitos de propriedade. Um estrangeiro pode deter o título integralmente, dentro de uma cota ou apenas em arrendamento? O que acontece se as regras mudarem?
2. Custo total de entrada. Some imposto de selo, taxas de registro, honorários de corretores e advogados e qualquer sobretaxa de estrangeiros. Divida o total pelo aluguel líquido anual para ver o retorno real do investimento.
3. Imposto sobre a renda. O aluguel é tributado pelo valor bruto ou líquido? Há retenção? Um tratado com seu país reduz o imposto, e você terá crédito por ele onde mora?
4. Imposto na saída. Imposto sobre ganho de capital, retenção na venda como a FIRPTA e qualquer imposto de selo do vendedor em revendas rápidas. Modele a saída antes de entrar.
5. Herança e sucessão. A lei sucessória local, a legítima dos herdeiros e qualquer imposto sobre herança em imóveis de estrangeiros podem decidir quem fica com o ativo.
6. Financiamento e câmbio. Limites locais de LTV para estrangeiros, custo de tomar dinheiro em moeda estrangeira e risco cambial sobre aluguel e produto da venda. Nosso texto sobre hipotecas transfronteiriças e risco cambial mostra como uma taxa de vitrine baixa pode esconder uma perda maior.

Faça as contas com nossa calculadora de rendimento de aluguel e o Deal Analyser, usando o custo total e não o preço anunciado, para que a comparação entre mercados seja justa.

Erros comuns no investimento imobiliário internacional

• Comparar rendimentos brutos entre países. Um rendimento bruto de 6% com retenção de 30% e altas taxas de condomínio pode render menos líquido que 4% com tributação leve.
• Comprar por causa de um visto. Programas de residência foram fechados, reprecificados ou abolidos em poucos anos. Nunca deixe um visto ser o único motivo para o imóvel se sustentar.
• Usar laranja ou atalho. A fiscalização aperta em vários mercados, e uma estrutura de propriedade defeituosa pode deixá-lo sem nada.
• Ignorar a sucessão. Imposto sobre herança e regras de legítima se aplicam ao ativo, onde quer que o dono viva.
• Confiar no marketing de corretores. Incorporadoras e corretores são pagos na conclusão. Obtenha assessoria tributária, jurídica e vistoria independentes no país da compra.

Perguntas frequentes

Qual é o melhor país para investimento imobiliário internacional?

Não existe um único melhor país. Singapura serve à preservação de patrimônio com alto custo de entrada, os EUA servem à escala e à reciclagem de capital mas exigem planejamento tributário, Dubai serve à alavancagem por planos de pagamento de incorporadoras, e o Reino Unido serve a quem quer crescimento baseado em reforma com processo gerido. A escolha certa depende da sua residência fiscal, orçamento e horizonte.

Estrangeiros podem comprar imóveis em Singapura?

Sim, mas apenas condomínios e apartamentos privados estão amplamente abertos. Casas com terreno precisam de aprovação do governo, e a habitação pública é em geral fechada. Compradores estrangeiros pagam ABSD de 60% em compras residenciais, com isenção limitada para cidadãos de certos parceiros de livre comércio.

Estrangeiros podem possuir imóveis na Tailândia?

Estrangeiros podem possuir unidades de condomínio em propriedade plena se a participação estrangeira no edifício ficar dentro de 49% da área total. Não podem possuir terra diretamente, e os arrendamentos são limitados a 30 anos. Verifique a cota restante do edifício e obtenha assessoria jurídica tailandesa antes de pagar um sinal.

O que é a FIRPTA e quem a paga?

A FIRPTA é uma retenção dos EUA sobre a venda de imóveis por pessoa estrangeira. O comprador retém 10% ou 15% do valor realizado conforme preço e uso e o repassa ao IRS. É um adiantamento do imposto real do vendedor, apurado em declaração de imposto dos EUA.

Pago imposto sobre herança dos EUA se tiver uma casa nos EUA como não residente?

Possivelmente. Imóvel dos EUA é ativo situado nos EUA para o imposto sobre herança, e exige-se declaração quando esses ativos superam US$60.000. As alíquotas podem chegar a 40%, por isso não residentes costumam usar posição de tratado ou estrutura de propriedade adequada. Procure assessoria antes de comprar.

O golden visa espanhol ainda está disponível?

Não. A Espanha aboliu o golden visa para novos requerentes em 3 de abril de 2025. Titulares atuais mantêm seus direitos. Um imposto de 100% proposto sobre compradores não residentes de fora da UE não virou lei.

O Reino Unido cobra extra de compradores estrangeiros?

Sim. Não residentes no Reino Unido pagam sobretaxa de 2% de SDLT além das demais alíquotas residenciais, incluindo as maiores para imóveis adicionais, e pessoas físicas podem pedir reembolso se cumprirem o teste de presença de 183 dias em até dois anos da compra.

Principais conclusões

• Todo destino popular de investimento imobiliário internacional tem uma armadilha diferente: o imposto de selo de 60% para estrangeiros em Singapura, o imposto dos EUA sobre aluguel, venda e morte, os limites de propriedade na Tailândia e a redução dos programas de visto por imóvel no sul da Europa.
• Compare mercados por custo total de entrada, rendimento líquido após impostos e custo de saída, não por preço anunciado ou rendimento bruto.
• Singapura é um mercado de preservação de patrimônio; os EUA são o principal mercado em que a reciclagem de capital funciona; a liquidez de saída e os limites de propriedade na Tailândia exigem modelagem conservadora.
• As regras mudaram em 2025-26 na Espanha, Grécia, Japão, Tailândia e EUA, então verifique a lei atual com um consultor local antes de confiar em qualquer artigo, inclusive este.
• A sobretaxa de 2% do Reino Unido para não residentes é pequena ao lado de vários mercados concorrentes, e uma reforma gerida pode servir a investidores estrangeiros que não podem estar no local.

Este artigo é informação geral, não aconselhamento financeiro, tributário ou jurídico. As regras tributárias e de propriedade diferem por país, mudam com frequência e dependem da sua residência e circunstâncias. Onde citamos comentários de escritórios de advocacia ou corretores em vez de fonte oficial, dissemos isso; verifique cada número com um consultor qualificado no país em questão antes de se comprometer.