Czy boom spółek buy-to-let się skończył? Co pokazują dane z 2026 roku
Zakładanie spółek buy-to-let spadło o 8% w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 roku, a sierpień był o 22% niższy. Dlaczego przenoszenie do spółek zwalnia, jak porównać własność osobistą i przez spółkę oraz komu to się nadal opłaca.
Krótka odpowiedź: Nie skończył się, ale zwalnia. Dane Hamptons podane we wrześniu 2026 roku pokazują 41 483 spółki buy-to-let założone w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 roku, o 8% mniej niż w tym samym okresie 2025 roku, a sierpień był o 22% niższy rok do roku. Jeśli trend się utrzyma, rok 2026 będzie pierwszym pełnym rokiem spadku od 2008 roku. Spowolnienie odzwierciedla to, że mniej obecnych wynajmujących przenosi nieruchomości do spółek, bo przeniesienie może wywołać Stamp Duty Land Tax i podatek od zysków kapitałowych. Większość nowych inwestorów buy-to-let nadal wybiera spółkę, więc pytanie brzmi, czy pasuje ona do Ciebie, a nie czy jest modna.
Co pokazują najnowsze dane o zakładaniu spółek
Hamptons analizuje dane Companies House o zakładaniu spółek buy-to-let. Jej wrześniowe liczby z 2026 roku, podane przez PropertyWire i inne media branżowe, to:
- 41 483 spółki buy-to-let założone od stycznia do sierpnia 2026 roku, o 8% mniej niż 44 802 w tych samych miesiącach 2025 roku.
- Sam sierpień 2026: 4 198 założeń, o 22% mniej niż 5 363 rok wcześniej.
- Pod koniec 2025 roku zarejestrowanych było około 443 000 spółek buy-to-let, prawie pięć razy więcej niż w 2016 roku.
- W 2025 roku szacunkowo 53% z około 81 800 nieruchomości wchodzących do spółek buy-to-let w Anglii i Walii zostało przeniesionych z własności osobistej. Dotychczas w 2026 roku około 51% nieruchomości trafiających do spółek to nowe zakupy.
Jedno zastrzeżenie: liczba założonych spółek zaniża aktywność. Wynajmujący, który założył spółkę lata temu i kupuje przez nią dziesięć kolejnych nieruchomości, nie dodaje do tych liczb żadnej nowej spółki.
Dlaczego zakładanie spółek spada
Hamptons mówi, że większość wynajmujących, którym opłaca się spółka, już ją założyła. Inni, jak podatnicy o niższej stawce lub ci, którzy planują sprzedaż w ciągu kilku lat, często uważają koszty przeniesienia za nieopłacalne. Przeniesienie do spółki nieruchomości posiadanej osobiście jest traktowane jak sprzedaż, co może wywołać Stamp Duty Land Tax i podatek od zysków kapitałowych. Koszty te płaci się z góry, a oszczędność podatkowa przychodzi powoli.
Własność osobista czy spółka: co naprawdę się różni
| Własność osobista | Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością | |
|---|---|---|
| Podatek od zysku | Podatek dochodowy według Twojej krańcowej stawki | Podatek od osób prawnych od zysków |
| Odsetki hipoteczne | Ograniczone do ulgi podatkowej według stawki podstawowej (Section 24) | Traktowane jako koszt działalności |
| Wypłata pieniędzy | Zysk jest już Twój | Wynagrodzenie lub dywidendy są opodatkowane ponownie |
| Koszty zakupu | SDLT, z dopłatą za dodatkowe mieszkania | SDLT według wyższych stawek dla zakupów mieszkaniowych |
| Przeniesienie istniejącej nieruchomości | Nie dotyczy | Może wywołać SDLT i podatek od zysków kapitałowych |
| Najlepiej pasuje do | Podatników o niższej stawce, krótkie posiadanie | Podatników o wyższej stawce reinwestujących zyski |
Spółka wygrywa, gdy zyski są reinwestowane, a nie wypłacane, bo podatek od osób prawnych wynosi obecnie od 19% do 25% w zależności od poziomu zysku. Traci przewagę, gdy potrzebujesz dochodu osobiście, bo dochodzi podatek od dywidend. Stawki podatku od dochodu z nieruchomości dla osób fizycznych rosną też od kwietnia 2027 roku, jak wyjaśniamy w naszym przewodniku o stawkach 2027, co wzmacnia argumenty za spółką w niektórych portfelach.
Kto powinien teraz używać spółki?
- Nowi kupujący, którzy planują trzymać i reinwestować: spółka od pierwszego dnia pozwala uniknąć późniejszych kosztów przeniesienia.
- Obecni wynajmujący z dużymi kredytami: Section 24 może uczynić własność osobistą kosztowną, ale koszty przeniesienia trzeba zamodelować. Zob. nasz przewodnik podatkowy dla brytyjskich wynajmujących.
- Krótkie posiadanie i flipy: spółka jest często mniej przydatna, bo korzyść narasta latami.
- Ci, którzy planują żyć z dochodu: podatek od dywidend zmniejsza przewagę.
Jak przetestować własny przypadek
- Wypisz cenę, kredyt, czynsz i koszty każdej nieruchomości.
- Porównaj własność osobistą i przez spółkę obok siebie w kalkulatorze spółka Ltd kontra osoba fizyczna.
- Sprawdź wpływ ograniczenia odsetek hipotecznych w kalkulatorze Section 24.
- Dla istniejącej nieruchomości oszacuj koszt SDLT i podatku od zysków kapitałowych przy przeniesieniu. Nasz przewodnik po podatku od zysków kapitałowych i kalkulator podatku od zysków kapitałowych pomagają w części CGT, a kalkulator stamp duty obejmuje SDLT.
- Zasięgnij porady księgowego, zanim cokolwiek przeniesiesz.
Najczęstsze pytania
Czy boom spółek buy-to-let się skończył?
Zakładanie spółek zwalnia, o 8% mniej w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 roku, ale spółki pozostają preferowaną drogą większości nowych inwestorów buy-to-let.
Dlaczego mniej wynajmujących zakłada spółki?
Większość wynajmujących, którym się to opłaca, już to zrobiła, a przeniesienie istniejącej nieruchomości może wywołać SDLT i podatek od zysków kapitałowych, co czyni je nieopłacalnym dla wielu.
Czy spółka z o.o. jest lepsza niż własność osobista przy buy-to-let?
Zależy od Twojej stawki podatkowej, poziomu zadłużenia i tego, czy reinwestujesz zysk. Podatnicy o wyższej stawce, którzy reinwestują, często zyskują. Ci, którzy potrzebują dochodu osobiście, często nie.
Czy mogę przenieść istniejące buy-to-let do spółki?
Tak, ale jest to traktowane jak sprzedaż spółce, co może wywołać SDLT i podatek od zysków kapitałowych. Zamodeluj oba przed decyzją.
Czy spółki płacą dopłatę do stamp duty?
Zasadniczo tak. Spółki kupujące nieruchomości mieszkalne płacą wyższe stawki SDLT, a osoby fizyczne płacą dopłatę za dodatkowe mieszkania, więc dodatkowy koszt występuje w obu strukturach.
Najważniejsze wnioski
- Zakładanie spółek buy-to-let spadło o 8% od stycznia do sierpnia 2026 roku, co jest pierwszym trwałym spadkiem od lat.
- Spowolnienie odzwierciedla koszt przenoszenia istniejących nieruchomości, a nie odrzucenie spółek.
- Spółki sprzyjają podatnikom o wyższej stawce, którzy reinwestują. Mniej pasują do tych, którzy wypłacają dochód.
- Zawsze zamodeluj SDLT, podatek od zysków kapitałowych i podatek od wypłaty, zanim przeniesiesz nieruchomość.
Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani finansowej. Przepisy i stawki podatkowe się zmieniają i zależą od Twojej sytuacji. Zasięgnij porady wykwalifikowanego księgowego lub prawnika, zanim zrestrukturyzujesz swoje nieruchomości.