Podatek od spadków dla wynajmujących: emerytury od kwietnia 2027 i dlaczego nieruchomości na wynajem rzadko dostają Business Relief

Wielu wynajmujących zaplanowało swój spadek w oparciu o dwa założenia: emerytura pozostaje poza majątkiem spadkowym na potrzeby podatku od spadków, a portfel na wynajem, jako „działalność gospodarcza”, może kwalifikować się do Business Relief. Pierwsze przestaje obowiązywać dla zgonów od 6 kwietnia 2027. Drugie rzadko się sprawdzało. Ten przewodnik wyjaśnia, jak podatek od spadków działa w przypadku majątku wynajmującego, co oznacza zmiana dotycząca emerytur, dlaczego wynajem zwykle nie podlega Business Relief oraz jakie kwestie planistyczne warto omówić z doradcą. Odzwierciedla przepisy obowiązujące pod koniec października 2026, a Budżet z 28 października 2026 może zmienić niektóre szczegóły.

Jak podatek od spadków działa w przypadku majątku wynajmującego

Według przeglądu HMRC dotyczącego tego, jak działa podatek od spadków, stawka standardowa wynosi 40% i jest naliczana tylko od części majątku spadkowego powyżej progu nil-rate band i innych dostępnych ulg. Liczy się wszystko, co posiadasz, w tym twój dom i nieruchomości na wynajem (po odjęciu zabezpieczonych na nich kredytów hipotecznych).

Niewykorzystany próg nil-rate band i residence nil-rate band może przejść na pozostałego przy życiu małżonka lub partnera cywilnego, więc małżeństwo może łącznie pozostawić do £1 mln, zanim zacznie obowiązywać podatek od spadków. Środek HMRC dotyczący progów podatku od spadków z Budżetu 2025 utrzymuje oba progi oraz próg wygaszania £2 mln na obecnym poziomie do 5 kwietnia 2031. Przy rosnących cenach nieruchomości i zamrożonych progach z każdym rokiem więcej majątków wynajmujących płaci podatek od spadków.

Dlaczego buy-to-let nie dostaje residence nil-rate band

Residence nil-rate band to ulga, którą wynajmujący najczęściej źle rozumieją. Wytyczne HMRC pozwalające sprawdzić, czy majątek kwalifikuje się do residence nil-rate band, mówią, że zmarły musiał być właścicielem nieruchomości i w jakimś momencie w niej mieszkać. Nieruchomość, którą posiadał, ale w której nigdy nie mieszkał, na przykład buy-to-let, się nie kwalifikuje. Dom musi też przejść na zstępnych w linii prostej: dzieci, wnuki, pasierbów, dzieci adoptowane i przybrane oraz ich małżonków lub partnerów cywilnych. Siostrzeńcy, bratankowie i rodzeństwo się nie liczą.

Można wykorzystać tylko jedną nieruchomość, więc wykonawcy testamentu wskazują jedną. Dawny dom, który później wynająłeś, nadal może się kwalifikować, bo warunkiem jest to, że kiedyś w nim mieszkałeś. Przy dużym portfelu większym problemem jest często wygaszanie: majątek o wartości £2,35 mln lub więcej całkowicie traci indywidualny próg residence nil-rate band.

Emerytury i podatek od spadków od 6 kwietnia 2027

Do tej pory większość niewykorzystanych emerytur o zdefiniowanej składce pozostawała poza majątkiem spadkowym na potrzeby podatku od spadków. Popularne podejście wśród wynajmujących polegało na życiu z dochodu z najmu i przekazaniu emerytury nienaruszonej. Dokument rządowy dotyczący podatku od spadków od niewykorzystanych środków emerytalnych i świadczeń z tytułu śmierci to zmienia: od 6 kwietnia 2027 większość niewykorzystanych środków emerytalnych i świadczeń z tytułu śmierci wlicza się do wartości majątku spadkowego. Środek został uchwalony w Finance Act 2026. Zgon przed 6 kwietnia 2027 nadal podlega starym zasadom, nawet jeśli emerytura zostanie wypłacona później.

Co jest objęte, a co nie

• Objęte: niewykorzystane środki w planach o zdefiniowanej składce, pozostałe środki w drawdown i większość jednorazowych świadczeń z tytułu śmierci.
• Nieobjęte: świadczenia z tytułu śmierci w trakcie zatrudnienia (death in service) z zarejestrowanych programów emerytalnych oraz renty dla osób pozostających na utrzymaniu z programów o zdefiniowanym świadczeniu wypłacane małżonkowi lub partnerowi cywilnemu. Środki pozostawione małżonkowi, partnerowi cywilnemu lub organizacji charytatywnej zachowują zwykłe zwolnienia.

Kto zgłasza i płaci

Przedstawiciele spadkowi (personal representatives, czyli wykonawcy testamentu lub administratorzy spadku) zgłaszają i płacą podatek od spadków należny od niewykorzystanych środków emerytalnych, tak samo jak od reszty majątku spadkowego. Jeśli spodziewają się, że podatek będzie należny, mogą polecić administratorowi programu wstrzymanie 50% opodatkowanych świadczeń na okres do 15 miesięcy od daty śmierci. Beneficjenci mogą też poprosić program o zapłatę podatku od ich udziału bezpośrednio do HMRC. Budżet z 28 października 2026 potwierdził start w kwietniu 2027 i dodał jeszcze jedną ścieżkę: przepisy Finance Bill 2026-27 pozwolą przyszłemu przedstawicielowi spadkowemu polecić administratorowi programu emerytalnego zapłatę należnego podatku od spadków do HMRC, po spełnieniu określonych warunków.

Dodatkowo nadal obowiązuje podatek dochodowy. Jeśli posiadacz emerytury umrze w wieku 75 lat lub starszym, beneficjenci zwykle płacą podatek dochodowy według swojej stawki krańcowej od tego, co wypłacą, po potrąceniu podatku od spadków.

Przykład liczbowy

Weźmy wynajmującego, który nigdy nie był w związku małżeńskim, więc nie ma przeniesionych ulg, i który zostawia wszystko dzieciom. Ma dom wart £600 000, portfel na wynajem wart £900 000 po odjęciu kredytów hipotecznych oraz niewykorzystaną emeryturę.

W drugiej kolumnie emerytura wypycha majątek powyżej £2 mln, więc traci się też £50 000 z progu residence nil-rate band, a dodatkowy podatek od spadków przekracza 40% emerytury. Ta uproszczona ilustracja pomija darowizny za życia, inne ulgi oraz podatek dochodowy od późniejszych wypłat.

Dlaczego nieruchomości na wynajem rzadko dostają Business Relief

Business Relief (wcześniej nazywany Business Property Relief) obniża wartość przedsiębiorstwa lub aktywów firmowych na potrzeby podatku od spadków. Brzmi jak naturalne rozwiązanie dla wynajmującego, który zarządza portfelem na pełny etat. W praktyce prawie nigdy nim nie jest.

Przepis ustawowy

Sekcja 105(3) Inheritance Tax Act 1984 stanowi, że przedsiębiorstwo lub udziały w spółce nie są relevant business property, jeśli działalność polega wyłącznie lub głównie na obrocie papierami wartościowymi, akcjami lub udziałami, gruntami lub budynkami albo na dokonywaniu lub utrzymywaniu inwestycji. Wynajem nieruchomości najemcom jest traktowany jako utrzymywanie inwestycji. Strona podręcznika HMRC o działalności inwestycyjnej i wynajmie nieruchomości opisuje test dwuetapowy: czy działalność w ogóle jest przedsiębiorstwem, a jeśli tak, czy mimo to jest wyłączona, ponieważ polega wyłącznie lub głównie na utrzymywaniu inwestycji? Wynajem komercyjny, wynajem umeblowany, wynajem wakacyjny i pola karawaningowe są oceniane według tej zasady.

Ciężka praca nie zmienia odpowiedzi. Szukanie najemców, pobieranie czynszu i organizowanie napraw to normalne czynności wynajmującego inwestora, niezależnie od tego, ile godzin zajmują. Wyłączenie zależy od charakteru dochodu (czynsz za zajmowanie nieruchomości), a nie od włożonego wysiłku.

Co pokazują sprawy dotyczące wynajmu wakacyjnego

Wynajem wakacyjny, z większą liczbą usług niż standardowy najem, długo uchodził za najmocniejszy przypadek. Podręcznik HMRC o wynajmie wakacyjnym i Business Relief mówi, że HMRC co do zasady nie uznaje, by się kwalifikował, choć bardzo wysoki poziom dodatkowych usług mógłby, w zależności od faktów, sprawić, że działalność nie będzie inwestycyjna.

Wiodącą sprawą jest HMRC v Lockyer and another (personal representatives of Pawson, deceased) [2013] UKUT 50 (TCC), znana jako sprawa Pawson, dotycząca jednego wakacyjnego bungalowu na wybrzeżu Suffolk. First-tier Tribunal przyznał ulgę, ale Upper Tribunal uchylił to rozstrzygnięcie. Marketing, rezerwacje, pobieranie czynszu, naprawy i ubezpieczenie były czynnościami inwestycyjnymi, a sprzątanie, ogrzewanie i pakiet powitalny nie wystarczyły, by zmienić charakter działalności. Trybunał w sprawie Green [2015] UKFTT 334 (TC) przyjął to samo podejście. Skoro wynajem wakacyjny z usługami zwykle nie przechodzi testu, zwykły portfel umów assured shorthold tenancy ma bardzo małe szanse.

Zmiany z 2026 roku w uldze 100%

Od 6 kwietnia 2026 ulga 100% w ramach Agricultural Relief i Business Relief jest ograniczona do pierwszych £2,5 mln łącznej wartości kwalifikującego się majątku na osobę, a powyżej tej kwoty przysługuje ulga 50%. Rząd ogłosił 23 grudnia 2025, że próg tych ulg wzrośnie do £2,5 mln, zamiast pierwotnie proponowanego £1 mln. Niewykorzystana część może przejść na pozostałego przy życiu małżonka lub partnera cywilnego, więc para może przekazać do £5 mln kwalifikujących się aktywów. Dla większości wynajmujących nic to nie zmienia, ponieważ portfel na wynajem w ogóle nie jest kwalifikującym się majątkiem. Ma to znaczenie tylko wtedy, gdy posiadasz też firmę prowadzącą działalność handlową, na przykład spółkę deweloperską, która trzyma nieruchomości jako zapasy.

Kwestie planistyczne do omówienia z doradcą

Żadna z nich nie jest rekomendacją dla twojej sytuacji. To pytania, które wynajmujący zadają najczęściej.

• Darowizny za życia i zasada 7 lat. Zasady HMRC dotyczące darowizn mówią, że większość darowizn pozostaje poza majątkiem spadkowym, jeśli przeżyjesz 7 lat od ich dokonania. Jeśli umrzesz w ciągu 3 lat, darowizna jest opodatkowana stawką 40%. Między 3 a 7 rokiem taper relief obniża stawkę od darowizn przekraczających próg nil-rate band do 32%, 24%, 16%, a następnie 8%. Darowizna nieruchomości na wynajem jest zbyciem na potrzeby Capital Gains Tax, więc warto spojrzeć na oba podatki razem: nasz przewodnik po Capital Gains Tax od nieruchomości w Wielkiej Brytanii i kalkulator Capital Gains Tax pokazują, jak oblicza się zysk. Podarowanie nieruchomości przy zachowaniu czynszu to darowizna z zastrzeżeniem korzyści (gift with reservation) i pozostaje w twoim majątku spadkowym.
• Roczne zwolnienia. Możesz przekazać £3 000 rocznie (z możliwością przeniesienia jednego niewykorzystanego roku), drobne prezenty do £250 na osobę oraz regularne darowizny z nadwyżki dochodu, które nie zmieniają twojego poziomu życia. Przy stabilnym zysku z najmu darowizny z dochodu mogą być przydatne, jeśli prowadzisz dokumentację.
• Zwolnienie dla małżonka. Aktywa pozostawione małżonkowi lub partnerowi cywilnemu są zwolnione, a niewykorzystane ulgi przechodzą na niego. To odracza podatek od spadków, zamiast go eliminować, więc najwięcej pracy wymaga planowanie na wypadek drugiej śmierci.
• Ubezpieczenie na życie w trust. Polisa na całe życie (whole-of-life) umieszczona w trust może sfinansować podatek od spadków bez wliczania wypłaty do majątku spadkowego. Składki zależą od wieku i stanu zdrowia.
• Struktury spółek i ich ograniczenia. Limited company może pomóc w podatku dochodowym i Section 24, o czym piszemy w artykule o boomie na buy-to-let przez limited company. Nie tworzy jednak Business Relief: udziały w spółce inwestującej w nieruchomości podlegają temu samemu wyłączeniu z sekcji 105(3) i pozostają w twoim majątku spadkowym według swojej wartości. Klasy growth shares mogą przenieść przyszły wzrost wartości na następne pokolenie, ale przeniesienie istniejących nieruchomości do spółki może wywołać Capital Gains Tax i Stamp Duty Land Tax.
• Przejrzyj swój plan emerytalny. Jeśli twoja emerytura miała być spadkiem wolnym od podatku, przemyśl ponownie kolejność wypłat dochodu, swoją deklarację życzeń (expression of wishes) i to, jak emerytura wpływa na wygaszanie powyżej £2 mln.

Przegląd pozostałych podatków od dochodu z najmu znajdziesz w naszym przewodniku podatkowym dla wynajmujących w Wielkiej Brytanii.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wynajmujący płacą podatek od spadków od nieruchomości na wynajem?

Tak. Nieruchomości na wynajem wliczają się w całości do majątku spadkowego, po odjęciu zabezpieczonego na nich kredytu hipotecznego, a podatek od spadków wynosi 40% powyżej dostępnych ulg.

Czy buy-to-let kwalifikuje się do residence nil-rate band?

Nie, jeśli zmarły nigdy w nim nie mieszkał. Residence nil-rate band dotyczy tylko nieruchomości, którą zmarły posiadał i w której w jakimś momencie mieszkał, przechodzącej na zstępnych w linii prostej. Dawny dom, który później był wynajmowany, nadal może się kwalifikować.

Czy moja emerytura będzie podlegać podatkowi od spadków?

W przypadku zgonów od 6 kwietnia 2027 większość niewykorzystanych środków emerytalnych i świadczeń z tytułu śmierci będzie wliczana do majątku spadkowego. Przedstawiciele spadkowi zgłaszają i płacą podatek. Emerytury pozostawione małżonkowi, partnerowi cywilnemu lub organizacji charytatywnej zachowują zwykłe zwolnienia.

Czy portfel na wynajem może kwalifikować się do Business Relief?

Bardzo rzadko. Działalność polegająca wyłącznie lub głównie na dokonywaniu lub utrzymywaniu inwestycji jest wyłączona, a HMRC traktuje wynajem jako utrzymywanie inwestycji. Sprawa Pawson pokazała, że nawet wynajem wakacyjny z dodatkowymi usługami zwykle nie przechodzi testu.

Czy przeniesienie nieruchomości do limited company pozwala uniknąć podatku od spadków?

Nie. Udziały pozostają w twoim majątku spadkowym, a udziały w spółce inwestującej w nieruchomości nie kwalifikują się do Business Relief.

Najważniejsze wnioski

• Podatek od spadków wynosi 40% powyżej progu nil-rate band w wysokości £325 000, z dodatkowymi maksymalnie £175 000 za dom przechodzący na zstępnych w linii prostej. Oba progi są zamrożone do 5 kwietnia 2031.
• Buy-to-let, w którym zmarły nigdy nie mieszkał, nie kwalifikuje się do residence nil-rate band, a majątki powyżej £2 mln tracą ten próg stopniowo.
• Od 6 kwietnia 2027 większość niewykorzystanych środków emerytalnych i świadczeń z tytułu śmierci wlicza się do majątku spadkowego, a przedstawiciele spadkowi zgłaszają i płacą podatek.
• Wynajem nieruchomości jest traktowany jako utrzymywanie inwestycji, więc rzadko kwalifikuje się do Business Relief, nawet jako wynajem wakacyjny z usługami.
• Limit £2,5 mln dla ulgi 100% w ramach Agricultural Relief i Business Relief od kwietnia 2026 można przenieść między małżonkami, ale rzadko pomaga on portfelowi czysto wynajmowanemu.

Ten artykuł zawiera ogólne informacje o podatku od spadków dla wynajmujących w Wielkiej Brytanii i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani finansowej. Stawki, ulgi i zasady pochodzą z wytycznych HMRC i przepisów według stanu na 28 października 2026, w tym z Budżetu ogłoszonego tego dnia, i mogą się zmienić w trakcie prac parlamentarnych nad Finance Bill 2026-27. Przed podjęciem działań dotyczących własnego majątku skonsultuj się z wykwalifikowanym doradcą podatkowym lub solicitorem.