Przewodnik po podatkach brytyjskiego wynajmującego: podatek dochodowy, Section 24, CGT i spółka z o.o. porównane

Jak faktycznie opodatkowany jest dochód z najmu

Zysk z najmu (dochód minus dopuszczalne wydatki, takie jak prowizje pośrednika wynajmu, ubezpieczenie, naprawy i service charge) jest dodawany do twoich innych dochodów i opodatkowany według twojej krańcowej stawki: 20% w niższym przedziale, 40% w wyższym, 45% w dodatkowym. Nie ma odrębnej "stawki podatkowej dla wynajmującego". Jeśli wynajem wpycha twój łączny dochód do wyższego przedziału, tylko część powyżej progu jest opodatkowana wyższą stawką, według standardowych zasad, które HMRC przedstawia w swoim przewodniku po płaceniu podatku od dochodu z najmu. Przelicz własne liczby, w tym jak kredyt hipoteczny i inne koszty wpływają na końcowy rachunek, naszym kalkulatorem podatku dochodowego w Wielkiej Brytanii.

Section 24: ograniczenie ulgi na odsetki od kredytu

To zmiana, która najbardziej zaskakuje wynajmujących, ponieważ nie działa tak, jak większość ludzi zakłada. Od kwietnia 2020 nie możesz już odliczać odsetek od kredytu od dochodu z najmu przed obliczeniem rachunku podatkowego. Zamiast tego dostajesz stałą 20% ulgę podatkową na koszty finansowania, stosowaną po obliczeniu podatku. Dla podatnika w niższym przedziale to mniej więcej to samo, ale dla podatnika w wyższym przedziale nie: twój zysk z najmu jest obliczany i opodatkowany tak, jakby odsetki nigdy nie zostały zapłacone, a potem odzyskujesz tylko 20% z nich, nie 40% ani 45%. Ta niezgodność sprawia, że mocno zadłużony portfel może podnieść efektywną stawkę podatku wynajmującego od zysku z najmu znacznie ponad jego faktyczny przedział podatku dochodowego, czasem do strefy strat, nawet gdy nieruchomość ma dodatni dochód netto z najmu przed opodatkowaniem. Mechanikę przedstawia oryginalny dokument polityki HMRC o ograniczeniu ulgi na koszty finansowania. Nasz kalkulator podatku Section 24 pokazuje faktyczny wpływ na twoje liczby, według przedziału podatkowego.

Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży

Sprzedaj nieruchomość na wynajem za więcej, niż za nią zapłaciłeś (po odliczeniu kosztów zakupu, kosztów sprzedaży i ulepszeń kapitałowych, a nie rutynowej konserwacji), a zysk podlega podatkowi od zysków kapitałowych w wysokości 18% lub 24% w zależności od twojego łącznego dochodu za rok, według obecnych stawek CGT na gov.uk. W przeciwieństwie do podatku dochodowego nie ma czekania na styczniowy termin self-assessment: zyski z brytyjskich nieruchomości mieszkalnych muszą być zgłoszone, a podatek zapłacony w ciągu 60 dni od finalizacji, przez osobny serwis HMRC dla CGT od brytyjskich nieruchomości. Zobacz od czego płacisz CGT przy sprzedaży, aby poznać pełne zasady dotyczące ulg i zwolnień. Przekroczenie tego 60-dniowego okna niesie kary ponad sam podatek. Zamodeluj konkretną sprzedaż, w tym roczną kwotę wolną i wszelkie koszty ulepszeń, naszym kalkulatorem podatku od zysków kapitałowych.

Spółka z o.o. a własność osobista

Zakup przez spółkę z o.o. całkowicie omija Section 24: spółka odlicza odsetki od kredytu jako zwykły wydatek biznesowy względem swojego rachunku corporation tax, obecnie 19-25% w zależności od zysku, bez ograniczenia 20% ulgi. To nagłówkowa atrakcja i jest realna. Czego nie robi, to nie sprawia, że podatek znika: zysk pozostawiony w spółce jest opodatkowany stawkami corporation tax, a przeniesienie tych pieniędzy do własnej kieszeni oznacza wypłatę jako wynagrodzenia lub dywidendy, które są opodatkowane ponownie po stronie osobistej. Dla wynajmującego, który chce reinwestować zysk i budować portfel zamiast natychmiast pobierać dochód, odroczenie może nadal wyjść lepiej niż droga osobista z ograniczeniem Section 24, ale dla kogoś, kto potrzebuje dochodu teraz, dwie warstwy podatku mogą zjeść większość tej przewagi. To też decyzja podejmowana raz, przy zakupie: przeniesienie już posiadanej nieruchomości do spółki później oznacza sprzedaż jej spółce po wartości rynkowej, co wywołuje zarówno stamp duty, jak i podatek od zysków kapitałowych, jak przy sprzedaży niepowiązanemu kupującemu. Nasz kalkulator spółka z o.o. kontra własność osobista przelicza obie struktury obok siebie, w tym podatek od wypłaty dywidendy, więc porównanie to nie tylko nagłówkowa stawka corporation tax.

Które pytanie podatkowe liczy się najbardziej i kiedy

Podatek dochodowy i Section 24 obowiązują każdego roku posiadania nieruchomości. To bieżący koszt prowadzenia działalności jako wynajmujący. Podatek od zysków kapitałowych to jednorazowe zdarzenie, ale następuje tylko przy sprzedaży, więc nie powinien napędzać rocznych decyzji tak jak dwa pierwsze. Kwestia spółki z o.o. jest innego rodzaju: to wybór strukturalny, który faktycznie podejmujesz raz, przy nabyciu, ponieważ cofnięcie go później kosztuje stamp duty i CGT ponad to, co próbowałeś zaoszczędzić. W praktyce oznacza to: sprawdź liczby podatku dochodowego i Section 24 przed każdym zakupem finansowanym kredytem hipotecznym, zamodeluj kwestię spółki z o.o. przed wymianą umów (a nie po) i traktuj CGT jako czynnik w czasie wyjścia i planowaniu rocznej kwoty wolnej, a nie miesięczną troskę. Jeśli finansujesz z zagranicy, sprawdź też, czy zmiana kredytu offshore faktycznie bije standardowy kredyt w GBP po uwzględnieniu ryzyka walutowego.

Nasze podejście

Przepuszczamy każde nabycie przez liczby podatku dochodowego i Section 24, zanim zdecydujemy, jak je sfinansować, i przez porównanie ze spółką z o.o., zanim zdecydujemy, jak je trzymać. Te same cztery kalkulatory podlinkowane powyżej są tymi, których sami używamy, a nie uproszczoną wersją. Jeśli wolisz, by to modelowanie zrobiono za ciebie w ramach szerszej transakcji, obok naszej analizy stamp duty i rentowności z najmu, nasza strona dla inwestorów omawia, jak działa to partnerstwo. Jeśli twój portfel zawiera cokolwiek blisko progu £2 mln, zobacz też nasz przewodnik po nadchodzącym High Value Council Tax Surcharge, odrębnej opłacie ponad wszystko powyżej.

Najczęściej zadawane pytania

Czy płacę podatek od dochodu z najmu, jeśli mam kredyt hipoteczny na nieruchomość?

Tak. Od pełnego wejścia w życie Section 24 odsetki od kredytu nie są już odliczane przed obliczeniem zysku z najmu dla podatku dochodowego. Zamiast tego dostajesz 20% ulgi podatkowej na odsetki, stosowanej potem. Może to oznaczać realny rachunek podatkowy nawet w roku, w którym dochód pozostały po kosztach kredytu jest cienki.

Czy jest wolna od podatku kwota dla dochodu z najmu?

Tak, istnieje property income allowance £1 000, ale jeśli twoje faktyczne wydatki przekraczają £1 000 (jak zwykle po uwzględnieniu prowizji, ubezpieczenia i napraw), zwykle lepiej zadeklarować realne wydatki, ponieważ nie można zrobić obu na tym samym dochodzie.

Czym Section 24 różni się od zwykłego ograniczenia wydatków?

Większość wydatków biznesowych jest odliczana przed obliczeniem podatku. Koszty finansowania według Section 24 są odliczane po. Dostajesz stałą 20% ulgę względem rachunku podatkowego, a nie odsetki obniżające twój opodatkowany zysk. Dla każdego opodatkowanego powyżej niższego przedziału to znacznie gorszy wynik niż proste odliczenie.

Czy płacę podatek od zysków kapitałowych, jeśli sprzedam ze stratą?

Nie. Stratę można wykorzystać do zestawienia z innymi zyskami w tym samym roku podatkowym lub przenieść na przyszłe zyski, ale nie ma CGT do zapłaty ani zgłoszenia jako należnego podatku od samej straty (strata na brytyjskiej nieruchomości mieszkalnej nadal wymaga zgłoszenia w tych samych ramach 60 dni, jeśli musisz zgłosić inne zyski w tym roku).

Czy zakup przez spółkę z o.o. pozwala uniknąć podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży?

Nie. Spółka płaci corporation tax od zysku przy sprzedaży, a nie osobisty CGT, inny podatek, a nie zwolnienie. A wypłata wpływów potem jako dywidend jest opodatkowana ponownie ponad to.

Czy mogę przenieść moje istniejące osobiście posiadane nieruchomości do spółki z o.o., by uniknąć Section 24?

Tylko sprzedając je spółce po wartości rynkowej, co wywołuje stamp duty land tax i podatek od zysków kapitałowych, jakbyś sprzedał obcemu. Dla istniejącego portfela ten początkowy koszt zwykle trzeba bardzo starannie zważyć względem bieżącej oszczędności Section 24. Rzadko to czysta wygrana.

Najważniejsze wnioski

• Zysk z najmu jest opodatkowany według twojej krańcowej stawki podatku dochodowego (20%, 40% lub 45%), bez odrębnej stawki dla wynajmujących.
• Section 24 zastąpiła odliczenie odsetek od kredytu 20% ulgą podatkową, co może podnieść efektywną stawkę podatnika w wyższym przedziale od zysku z najmu znacznie ponad jego przedział podatku dochodowego.
• Podatek od zysków kapitałowych od sprzedaży brytyjskiej nieruchomości mieszkalnej musi być zgłoszony i zapłacony w ciągu 60 dni od finalizacji, odrębnie od rocznego self-assessment.
• Spółka z o.o. omija ograniczenie Section 24, ale dodaje drugą warstwę podatku przy wypłacie zysku jako dywidend. To netto wygrana dla niektórych wynajmujących, nie dla wszystkich.
• Strukturyzacja ze spółką z o.o. to w zasadzie decyzja jednorazowa: przekształcenie istniejącego osobistego portfela wywołuje stamp duty i CGT jak przy sprzedaży niepowiązanemu kupującemu.
• Podatek dochodowy i Section 24 obowiązują każdego roku posiadania; CGT raz, przy sprzedaży; kwestię spółki z o.o. trzeba rozstrzygnąć przed zakupem, a nie po.

Ten przewodnik ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani finansowej. Zasady i stawki podatkowe się zmieniają, a twoje osobiste okoliczności wpływają na to, która droga jest dla ciebie najlepsza. Porozmawiaj z wykwalifikowanym księgowym lub doradcą podatkowym przed podjęciem decyzji w oparciu o jakąkolwiek z powyższych liczb.