Rok podatkowy
Twój próg podatku dochodowego (własność osobista)
Różnica podatkowa
£3,180
Posiadanie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością kosztuje mniej podatku przy tym poziomie zysku.
Posiadane osobiście
Posiadane przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością
Wyłącznie w celach ilustracyjnych. Nie obejmuje podatku od wypłaty dywidendy lub wynagrodzenia po stronie spółki Ltd, stopniowego zmniejszania personal allowance ani innych dochodów nakładających się na zysk z najmu. Wniesienie istniejącego portfela do spółki może wywołać stamp duty i podatek od zysków kapitałowych od przeniesienia, a także nowe koszty aranżacji kredytu. Zawsze zasięgnij profesjonalnej porady podatkowej przed restrukturyzacją. To nie jest porada finansowa ani podatkowa.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Co robi ten kalkulator
To narzędzie porównuje rzeczywisty koszt podatkowy posiadania nieruchomości buy-to-let osobiście z posiadaniem przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, przy tym samym przychodzie z najmu, odsetkach od kredytu i innych kosztach. Obie struktury są opodatkowane zupełnie inaczej od zmian Section 24 z 2020 roku.
Własność osobista nie pozwala już odliczać odsetek od kredytu od przychodu z najmu przed opodatkowaniem. Zamiast tego otrzymujesz ulgę podatkową od zapłaconych odsetek według stawki podstawowej: 20% w 2026/27, a od 2027/28 rośnie ona wraz z podstawową stawką dla dochodów z nieruchomości. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nadal odlicza odsetki jako zwykły koszt działalności i płaci podatek od osób prawnych od reszty. Wybierz swój próg podatku dochodowego, aby zobaczyć liczby dla własności osobistej, a kalkulator automatycznie oblicza równoważny podatek od osób prawnych na podstawie poziomu zysku.
Jak działają obliczenia
Osobiście: podatek dochodowy nalicza się od (przychód z najmu − inne koszty) według Twojej stawki krańcowej. Odsetki od kredytu są doliczane z powrotem, a nie odliczane. Następnie otrzymujesz ulgę podatkową według stawki podstawowej (20% w 2026/27, od 2027/28 rośnie wraz z podstawową stawką dla dochodów z nieruchomości) od faktycznie zapłaconych odsetek, którą odejmuje się od rachunku podatkowego, a nie od samego zysku podlegającego opodatkowaniu.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością: podatek od osób prawnych nalicza się od (przychód z najmu − inne koszty − odsetki od kredytu), ponieważ odsetki są w pełni odliczalnym kosztem działalności. Stawka wynosi 19% do £50 000 zysku, 25% powyżej £250 000 i progresywną stawkę z marginal relief pomiędzy.
Rzeczywisty zysk (czynsz minus wszystkie koszty, w tym odsetki) jest identyczny w obu przypadkach. Różni się tylko traktowanie podatkowe. Dlatego porównanie pokazuje tę samą liczbę rzeczywistego zysku raz, a pod nią dwa różne rachunki podatkowe i dwa różne wyniki po opodatkowaniu.
Przykład obliczeń
Podatnik w wyższej stawce (40%) z czynszem rocznym £18 000, odsetkami od kredytu £7500 i £2500 innych dozwolonych kosztów.
- Przychód z najmu: £18 000
- Inne koszty: £2500 → zysk przed odsetkami: £15 500
- Osobiście: podatek dochodowy = £15 500 × 40% = £6200, minus 20% ulgi od £7500 odsetek (£1500) = £4700 należne
- Rzeczywisty zysk: £18 000 − £2500 − £7500 = £8000
- Ltd: zysk podlegający opodatkowaniu = £8000 (odsetki odliczone) × 19% = £1520 należne
Ten sam rzeczywisty zysk £8000 w obu przypadkach, ale £4700 podatku osobistego wobec £1520 podatku od osób prawnych, czyli £3180 więcej zatrzymane przy posiadaniu przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością przy tym poziomie zysku i progu podatkowym.
Najczęstsze pytania
Czym dokładnie jest Section 24?
Section 24 ustawy Finance (No. 2) Act 2015, w pełni obowiązująca od roku podatkowego 2020/21, odebrała indywidualnym wynajmującym możliwość odliczania odsetek od kredytu jako kosztu przed obliczeniem zysku z najmu podlegającego opodatkowaniu. Zamiast tego otrzymują ulgę podatkową od zapłaconych odsetek według stawki podstawowej (20% w 2026/27, od 2027/28 rośnie wraz z podstawową stawką dla dochodów z nieruchomości), niezależnie od ich rzeczywistej stawki podatku dochodowego.
Czy Section 24 dotyczy także spółek z ograniczoną odpowiedzialnością?
Nie. Section 24 dotyczy tylko indywidualnych wynajmujących (w tym tych w spółkach osobowych). Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nigdy nie były objęte; zawsze odliczały odsetki od pożyczki jako zwykły koszt działalności przed zapłaceniem podatku od osób prawnych od reszty, i właśnie dlatego założenie spółki stało się popularną strategią po 2020 roku.
Czy wniesienie mojego portfela do spółki jest zawsze właściwym ruchem?
Nie automatycznie. Przeniesienie istniejącej nieruchomości posiadanej osobiście do spółki zwykle liczy się dla celów podatkowych jako sprzedaż, wywołując podatek od zysków kapitałowych i stamp duty land tax (zwykle bez ulgi dla kupujących pierwszy raz ani dla wielu lokali) od przeniesienia, plus koszt nowego kredytu na nazwę spółki. Zwykle ma to więcej sensu przy nowych zakupach lub mocno zadłużonych portfelach generujących duże kwoty odsetek, nie automatycznie dla każdego. Zasięgnij profesjonalnej porady podatkowej przed restrukturyzacją.
Dlaczego podatnik w podstawowej stawce jest mniej dotknięty Section 24?
Ponieważ 20-procentowa ulga dokładnie odpowiada stawce krańcowej podatnika w podstawowej stawce, efekt netto Section 24 jest dla niego z grubsza neutralny. Jest opodatkowany od wyższej kwoty zysku (bez odliczenia odsetek), ale odzyskuje odpowiadającą ulgę. Podatnicy w wyższej i dodatkowej stawce dostają tylko 20-procentową ulgę wobec odsetek, które inaczej zmniejszałyby podatek 40% lub 45%, i tam koszt naprawdę boli.
Czy 20-procentowa ulga podatkowa dotyczy całej raty kredytu?
Nie. Tylko część odsetkowa. Jeśli masz kredyt ze spłatą kapitału, część kapitałowa Twojej miesięcznej raty nigdy nie była odliczalna podatkowo dla wynajmujących, więc Section 24 nie zmienia sposobu traktowania tej części; zmieniło się tylko traktowanie składnika odsetkowego.